出品/樂居財(cái)經(jīng)

作者/魏薇

作為一個(gè)消息靈通的王健林。

4月15日，大連萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)有限公司(以下簡稱“大連萬達(dá)商業(yè)管理”)在2023年的審計(jì)報(bào)告中更換了簽名者，從大華所變成了立信所。

十五天后，這一變化夾雜在年報(bào)中一起公開。

10天后，大華發(fā)生了一件大事。江蘇證監(jiān)局向大華發(fā)出行政處罰決定，涉金通靈(300091.SZ）金融詐騙案件，收走688.68萬元的業(yè)務(wù)收入，處以3443.4萬元罰款，暫停從事證券服務(wù)業(yè)務(wù)6個(gè)月。

由于大連萬達(dá)商業(yè)管理“提前”解約，并未出現(xiàn)在大華所受“牽連”的企業(yè)名單上。

大連萬達(dá)商業(yè)管理的子公司珠海萬達(dá)商業(yè)管理對港交所的四次沖擊都失敗了，再次造假也無法忍受。一年多前，他被萬達(dá)內(nèi)部人員捅了一刀。

2023年3月，一名自稱在萬達(dá)工作兩年多的員工在網(wǎng)上發(fā)表了一篇題為《談?wù)?023年萬達(dá)商業(yè)》的文章，指出萬達(dá)存在諸多問題，如嚴(yán)重的數(shù)據(jù)造假、預(yù)算制定不合理、組織結(jié)構(gòu)不合理等。這里的造假涵蓋了商家的銷售造假、工程報(bào)修造假、直播造假、多次造假、空店。 短期租金造假，客流造假等。

這是一個(gè)片面的謠言，大連萬達(dá)商業(yè)管理方面矢口否認(rèn)。然而，最終還是驚動(dòng)了中國證監(jiān)會(huì)國際部，提出了六個(gè)問題。

不久之后，瑞士信貸撤出珠海萬達(dá)商業(yè)管理上市保薦人隊(duì)伍，中信證券、摩根大通繼續(xù)在列，審計(jì)公司為安永會(huì)計(jì)師事務(wù)所。

從2020年到2022年的三年疫情，無論是大連萬達(dá)商業(yè)管理還是珠海萬達(dá)商業(yè)管理，對父子的表現(xiàn)都太穩(wěn)定了，尤其是孩子可以用“完美”來形容。

大連萬達(dá)商管直接或間接擁有珠海萬達(dá)商管79.23%的股份，截至2023年底。

證券監(jiān)督管理委員會(huì)六大問題

根據(jù)文章《談?wù)?023萬達(dá)商業(yè)》，大連萬達(dá)商業(yè)管理出租率98%、租金收取100%的數(shù)據(jù)是通過“注水”實(shí)現(xiàn)的:只要系統(tǒng)顯示沒有空鋪，所有租金都可以支付。由此產(chǎn)生的大量費(fèi)用大多由當(dāng)?shù)仨?xiàng)目提前支付給商家，或者通過其他方式進(jìn)行補(bǔ)償。

大連萬達(dá)商管對這些問題做出了回應(yīng)：1、銷售額：萬達(dá)廣場絕大多數(shù)租戶向發(fā)行人支付固定租金，固定租金與商戶銷售沒有直接關(guān)系；2、人流:萬達(dá)廣場入口處安裝獨(dú)特的設(shè)備，檢查進(jìn)入商場的人數(shù)，并與業(yè)務(wù)分析系統(tǒng)連接。沒有人為操作或修改；3、租賃率：由已租賃面積除以總租賃面積計(jì)算，合同管理和監(jiān)督執(zhí)行是通過租賃系統(tǒng)進(jìn)行的，沒有人為操縱或修改。

2023年6月，中國證監(jiān)會(huì)國際部對珠海萬達(dá)提出了分紅、內(nèi)部控制制度、商場出租率是否準(zhǔn)確、控股股東短期償債風(fēng)險(xiǎn)、上市募集資金使用等六個(gè)問題。要求萬達(dá)商業(yè)管理結(jié)合報(bào)告期內(nèi)公司服務(wù)費(fèi)及租金實(shí)際收繳情況，說明上述租金率的計(jì)算口徑及其準(zhǔn)確性；在評估和內(nèi)部控制制度方面，是否有相關(guān)有效措施和實(shí)際執(zhí)行情況，避免內(nèi)部員工謊報(bào)租金率和收繳率。

與此同時(shí)，中國證監(jiān)會(huì)暫停了大連萬達(dá)商業(yè)管理60億元小型公募債券的注冊程序。

不久之后，大連萬達(dá)商業(yè)管理局宣布，齊界因“個(gè)人原因”向股東大會(huì)提交辭職報(bào)告，辭去董事長職務(wù)，接任珠海萬達(dá)商業(yè)管理局總裁肖廣瑞。

購物中心租賃98.6%

2021年10月21日，珠海萬達(dá)商業(yè)管理局首次遞表港交所。2019年12月，中國首例新型冠狀病毒發(fā)生。

換句話說，2020年是珠海萬達(dá)商業(yè)管理部門遭遇的第一次疫情考驗(yàn)。病毒兇猛，大家盡量減少外出，不要去人多的地方。商場自然首當(dāng)其沖。2021年和2022年也是如此。

但是珠海萬達(dá)商管似乎并不害怕病毒，它的商家似乎也愿意一起扛。

一份漂亮的成績單出來了。2020-2022年，珠海萬達(dá)商業(yè)管理所管理的商業(yè)廣場(不含停車位)租賃率分別為97.8%。、99.3%、98.7%，平均租金率為98.6%。珠海萬達(dá)商業(yè)管理上市遞表的主要來源是這三年的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)。

根據(jù)大連萬達(dá)商業(yè)管理2022年業(yè)績快報(bào)，今年開業(yè)的萬達(dá)廣場項(xiàng)目有55個(gè)，年計(jì)劃完成100%。；總開業(yè)項(xiàng)目473個(gè)，管理商業(yè)面積6556萬平方米。租賃面積為4445萬平方米，比去年同期增長11%。年度計(jì)劃總收入達(dá)到533.1億元，達(dá)到99.6%，同比增長7.4%。其中，租金收入為508.5億元，比去年同期增長8%。商店租金率達(dá)98.7%，租金收繳率達(dá)100%。

但現(xiàn)實(shí)情況是，在2020-2022年期間，許多商場受到疫情的影響，商家大規(guī)模關(guān)閉和退租。特別是2022年，全國商業(yè)中心平均租金收繳率不到50%，而珠海萬達(dá)商業(yè)管理的租金收繳率是全國平均水平的兩倍多，但出租率卻處于三年來的最高水平。

大連萬達(dá)商業(yè)管理有投資物業(yè)租賃管理、酒店運(yùn)營等三大業(yè)務(wù)板塊。其中，投資物業(yè)租賃管理是收入的主要來源，占90%以上。珠海萬達(dá)商業(yè)管理的三大業(yè)務(wù)板塊是:商業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)管理和增值服務(wù)。

2020-2022年，珠海萬達(dá)商業(yè)管理實(shí)現(xiàn)了171.96億元、234.81億元、271.2億元的營業(yè)收入增長，主要是由于業(yè)務(wù)擴(kuò)張導(dǎo)致的管理廣場數(shù)量和管理建筑面積的增加。與此同時(shí)，大連萬達(dá)商業(yè)管理的營業(yè)收入也在同步增長。

猛增的收益

珠海萬達(dá)商業(yè)管理是大連萬達(dá)商業(yè)管理的重要業(yè)績支撐。

截至2020年底，大連萬達(dá)商業(yè)管理總資產(chǎn)5626.47億元，凈資產(chǎn)2749.93億元；珠海萬達(dá)商業(yè)管理總資產(chǎn)473.11億元，凈資產(chǎn)19.77億元。

截至2021年底，大連萬達(dá)商業(yè)管理總資產(chǎn)5846.76億元，凈資產(chǎn)2848.47億元；珠海萬達(dá)商業(yè)管理總資產(chǎn)226.82億元，凈資產(chǎn)66.11億元。

截至2022年底，大連萬達(dá)商業(yè)管理總資產(chǎn)5959.59億元，凈資產(chǎn)2970.83億元；珠海萬達(dá)商業(yè)管理總資產(chǎn)228.86億元，凈資產(chǎn)72.33億元。

截至2023年底，大連萬達(dá)商業(yè)管理總資產(chǎn)6089.27億元，凈資產(chǎn)3047.78億元；珠海萬達(dá)商業(yè)管理總資產(chǎn)233.2億元，凈資產(chǎn)51.2億元。

從這個(gè)計(jì)算來看，珠海萬達(dá)商業(yè)管理在大連萬達(dá)商業(yè)管理體系中所占的規(guī)模并不大。近三年來，其資產(chǎn)約占大連萬達(dá)商業(yè)管理的4%，但利潤超過50%。

大連萬達(dá)商業(yè)管理和珠海萬達(dá)商業(yè)管理的營業(yè)收入在2020-2022年雙雙增長。大連萬達(dá)商業(yè)管理從2020年的391.34億元增長到2022年的493.14億元，增長約26%。珠海萬達(dá)商業(yè)管理從2020年的171.96億元增長到2022年的271.2億元，增長約57.7%。

就歸母凈利潤而言，大連萬達(dá)商業(yè)管理并沒有像珠海萬達(dá)商業(yè)管理那樣保持高增長。2022年，大連萬達(dá)商業(yè)管理的歸母凈利潤已低于2020年，而珠海萬達(dá)商業(yè)管理的歸母凈利潤是2022年的6倍以上。

在盈利能力方面，2020-2022年珠海萬達(dá)商業(yè)管理的毛利分別為36.9%、44.8%、47.9%，呈逐年上升趨勢。從2020年的70.4%到2022年的62.21%，大連萬達(dá)商業(yè)管理的毛利率逐漸下降。2023年略有回升至64.24%。

近幾年業(yè)績快速增長，珠海萬達(dá)商業(yè)管理部門大量分紅。2020-2022年分別向股東分配51.78億元、11億元和69.96億元，三年累計(jì)分紅達(dá)到132.74億元。2023年2月至3月，公司董事會(huì)再次批準(zhǔn)了2023年第一季度股息23.92億元的決議。

大連萬達(dá)商管從珠海萬達(dá)商管獲得的股息超過120億元，按79.23%的持股比例計(jì)算。

壓降負(fù)債率

2020年和2021年底，大連萬達(dá)商業(yè)管理的現(xiàn)金和現(xiàn)金等價(jià)物分別為406.59億元、413.53億元，2022年底大幅下降至196.32億元，2023年底進(jìn)一步下降至126.26億元。

大連萬達(dá)商業(yè)管理的資金鏈在2022年開始緊張。今年年底，大連萬達(dá)商業(yè)管理的短期有息負(fù)債為290.12億元，現(xiàn)金短期負(fù)債為0.68。 2023 年末，大連萬達(dá)商業(yè)管理有息負(fù)債余額為1316.06億元，其中一年內(nèi)到期的有息負(fù)債為237.27億元，現(xiàn)金短期負(fù)債為0.53。

珠海萬達(dá)商管走輕資產(chǎn)路線，在遞表前一口氣提前償還了所有銀行和其他貸款，共計(jì)13.98億元。

珠海萬達(dá)商業(yè)管理的負(fù)債率在2021年大幅下降至70.9%，比2020年的95.8%下降超過2020年。％，2022年進(jìn)一步下降到68.4%。而且大連萬達(dá)商業(yè)管理的負(fù)債率一直比較穩(wěn)定，一直保持在50%左右。

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