“517新政”之后，北京房地產(chǎn)市場還沒有釋放下一步信息，一些買家已經(jīng)不冷靜了。他們開始拖累市場，促使二手房市場從3月份開始繼續(xù)恢復(fù)交易。

二手房市場的“熱”刺激了新房市場的“冷”，一些項目開始打牌:以價換量。然而，南城的一個項目暫時結(jié)束了新房對底價的不斷測試——這是一個官方信號，市場需要底部預(yù)期，而不是“惡性降價”。

然而，經(jīng)過上半年的不斷試探、拉扯，北京房市出現(xiàn)了五個信號。

01 懸浮物價格，降低性價比

“北京四環(huán)成了一個”ip"，五環(huán)成了一個分界點。

縱觀整個北京，從四環(huán)到五環(huán)越來越稀缺，只要在這一范圍內(nèi)，項目就會自稱“四環(huán)盤”。

西四環(huán)的海淀供地很少，北四環(huán)和東四環(huán)的新項目一般要花10萬元 從朝陽十八里店到豐臺大瓦窯這個四環(huán)五環(huán)區(qū)，只有大量的新項目，我們一直在努力在價格上“填補洼地”，逐漸跑到8萬。 。

這一地區(qū)是今年減價最激烈的地方。

大瓦窯中建和頌九里一開盤就選擇降價搶客，平均銷售價格比參考價低1萬元/平方米左右，特價房價格更低，特價房價格859萬元至738萬元，實際售價6.56萬元/平方米，僅比拿地價高1萬元/平方米，相當(dāng)于虧本換流速。

西紅門招商臻園，參考價格72,000/平方米，首期開盤均價64,000/平方米，實際成交價格不到63,000/平方米，即使降價9000元/平方米，網(wǎng)簽去化率也只有11.6%。

新房難賣， 根本原因是北京二手房價格下跌一年后，新盤性價比較低。西四環(huán)、北四環(huán)、東四環(huán)的新盤依然稀缺，但南四環(huán)-五環(huán)的新盤競爭對手很多，新房-二手房的價格差距很大，不降價就沒有流量。

根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計，1-5月北京二手房銷售額為59600套，同比下降18.5%，但5月份繼續(xù)回暖。相比之下，5月份北京新建商品房(包括普通住房、別墅，不含共有產(chǎn)權(quán)房)新增供應(yīng)量為2446套，同比增長30.7%，成交量為2822套，同比下降2.8%，同比下降41.7%。

五月份，北京新建商品房平均月成交額僅為2560套，供需之間的價格平衡尚未建立。

四環(huán)-五環(huán)之間的新房價格是豪華的，新的供應(yīng)集中在五環(huán)之外。與市區(qū)二手房價格下降近20%相比，購房需求被擠壓到二手房市場，進行了替代。因此，二手房市場的復(fù)蘇和新房市場的冷反差出現(xiàn)了。

新房子要想打破僵局，必須變得更具性價比，這是今年下半年北京新房市場的主流趨勢。

02 項目越是“陳”，越是“老大難”，就會趨向于專注于庫存。

市場整體成交量下降，對之前的“陳年”項目庫存壓力最大。雖然北京有意控制今年5月份的節(jié)奏，比去年的住宅用地供應(yīng)下降了3.3%(建筑面積)，但由于房地產(chǎn)企業(yè)回歸一二線等因素，北京的住宅用地交易在1-5月份大幅增加了70%。(建筑面積)

下半年新項目入市，會給之前賣不出去的項目帶來很大壓力，尤其是2022年土地收購和2023年上半年土地收購的項目。舊市場和新市場之間已經(jīng)出現(xiàn)了跨代差。

與此同時，豐臺花鄉(xiāng)和大瓦窯板塊的價格戰(zhàn)也是今年1月推出的新征地項目。時間優(yōu)勢帶來的財務(wù)成本和產(chǎn)品優(yōu)勢，會讓新項目更加冷靜，老項目更加被動。

截至六月初，北京新房可銷售約75,000套，去化周期約26.9個月。，現(xiàn)在仍然有大量的項目從2022年到2023年6月拿地去化不盡如人意。

2022年9月，石景山五里坨中交遠洋這樣的小鎮(zhèn)，2023年6月22日取證至今，網(wǎng)簽12套，網(wǎng)簽去化率2.4%。

豐臺首開君禮，2022年9月獲得土地，2023年2月獲得預(yù)售證書，共有354套住宅，網(wǎng)上簽約140套，網(wǎng)上簽約39.5%，網(wǎng)上簽約金額20.2億元，略超地價的一半。

長安麓院建在門頭溝，2022年11月獲得土地，2023年5月獲得證據(jù)，共有324套房，網(wǎng)上簽約96套，網(wǎng)上簽約去化率29.6%，實際成交價格比預(yù)購價格低近10,000/平方米。

2023年2月獲得土地的通州頤瑞府，2023年11月獲得證書，預(yù)售房屋172套，目前只有24套網(wǎng)上簽約，網(wǎng)上簽約去化率為14%。

2023年6月獲得土地，2023年11月獲得證據(jù)，半年內(nèi)網(wǎng)上簽約226套，網(wǎng)上簽約去化率23%，銷售參考價格2.7萬/平方米，平均成交價格21332元/平方米，折扣相當(dāng)于79%，屬于以價換量。

2023年6月在中海大本營以12%的溢價率搶占一塊地，2023年9月獲得798套房預(yù)售許可證，至今網(wǎng)簽173套，網(wǎng)簽去化率21.7%，地價36.2億元，目前只有10.4億元的網(wǎng)簽回款。

順義京上蘭園，位于順義流行的后沙峪板塊，于2023年6月獲得土地，2023年11月獲得證據(jù)。到目前為止，半年來，只有36套網(wǎng)上簽約，去了8.7%，銷售參考價格為5.8萬/平方米，實際成交價格為4.9萬/平方米，比同時獲得土地的建發(fā)觀云低了約6000元/平方米。

2023年6月，豐臺森和天成拿到土地，2023年11月和12月兩批取證1040套房，目前網(wǎng)上簽約108套，網(wǎng)上簽約去化率10.4%，拿到土地時地價50億，到目前為止，網(wǎng)上簽約金額還不到8.1億。

這些項目在征地一年到近兩年之間，網(wǎng)上簽約金額一般不到征地成本的一半。整體去除率很低，產(chǎn)品已經(jīng)定型，未來會有很大的讓步壓力。比如北京建設(shè)工程的明星開盤還是可以賣的，但是這個月只賣了四套，流量明顯下降。對策越晚，成本越高。

2023年9月以后，中海石景山、通州建設(shè)投資國際貿(mào)易中心等項目銷售不理想。就整體市場而言，豐臺、順義、石景山的市場明顯下滑。昌平、房山由于行業(yè)和價格的原因表現(xiàn)可以接受。但目前新房市場沒有明顯復(fù)蘇跡象，庫存將繼續(xù)上漲。老項目如何解決新入市項目深層商品的銷售問題？使用價格工具恐怕是不可避免的。

03 新項目的標(biāo)準越來越高，贈送面積幾乎成了“標(biāo)準”

近日，昌平南某項目銷售中心開放。項目設(shè)計師在介紹產(chǎn)品時表示，項目在做室內(nèi)精裝時，會在可以做櫥柜的地方做櫥柜、鞋柜、衣柜、櫥柜、餐廳柜、凸窗柜、家政儲物柜、大鏡柜...有近20個四居室的櫥柜，所有的房間類型都是“整個房間的櫥柜都是一站式的”。

精裝設(shè)備越來越高，已經(jīng)成為北京市場卷產(chǎn)品的一種趨勢。由于公寓設(shè)計的定型節(jié)點會比較早，確認后很難大幅度改變。一旦發(fā)現(xiàn)后期市場反饋不理想，項目只能卷精裝，以增加產(chǎn)品實力。

據(jù)說，順義保利頤菁和煦售價37,000元/平方米，精裝標(biāo)準3000元/平方米，精裝費用超過8%。

與幾年前相比，北京樓市的安裝標(biāo)準普遍增加了30-50%，這是一筆很大的成本。個別項目的精裝成本甚至可以占建設(shè)總成本的20%左右。

所以，有項目營銷人員提示：精裝費用一定要外置，從決定拿地的那一刻起，就要計算精裝費用。

除了精裝設(shè)備增加帶來的成本，還有很多建筑成本也在增加，比如陽臺。目前北京帶陽臺的項目越來越多，有的項目甚至做了南北雙陽臺。大面積的禮物和窗戶也在不斷提高建設(shè)成本。

贈送面積越大，需要精裝的面積就越大，兩者都形成了成本上升的循環(huán)。然而，只要你能賣掉你的房子，一切都是值得的。

04 土地拍攝邏輯發(fā)生了變化，房地產(chǎn)企業(yè)征地應(yīng)計算動態(tài)成本

由于房地產(chǎn)市場的銷售邏輯發(fā)生了變化，土拍市場的理念也發(fā)生了變化。

一方面，公司內(nèi)部對投資拓展的要求越來越高。負責(zé)征地的團隊不僅要計算項目紅線中的賬戶，還要計算大賬戶，預(yù)測未來地價走勢，了解自己公司的產(chǎn)品競爭力，計算項目上市后的市場壓力和去化周期，給出動態(tài)成本-盈利范圍。

隨著住房市場的低迷，住房企業(yè)的容錯率越來越低，一個幾十億的項目可能會決定企業(yè)的生死。因此，項目策略是企業(yè)戰(zhàn)略。在趨勢下，如何計算一個項目，會傾向于從企業(yè)運營的角度進行分析。

另外，北京出讓的土地也開始出現(xiàn)“不純”的趨勢，這是未來土地市場發(fā)布的一個十分重要的信號。

在此之前，北京出讓土地時，經(jīng)常會“組合”不同性質(zhì)的土地，但一般是商業(yè)、學(xué)校、市政和非商品住宅。然而，今年的轉(zhuǎn)讓規(guī)則開始改變，北京采用了“住宅” 產(chǎn)業(yè) 配套“配套”的配套供地方式，在最近出讓的酒仙橋組隊地塊中，甚至采用“捆綁”轉(zhuǎn)讓不同位置、不同性質(zhì)的地塊。

這種轉(zhuǎn)讓方式實際上提高了房地產(chǎn)企業(yè)在北京的征地門檻，總價較高，土地成本計算較為復(fù)雜，約束條件較多。

根據(jù)CREIS中指的數(shù)據(jù)，今年1-5月，北京的土地收購額度排名TOP10，沒有一家民營房地產(chǎn)企業(yè)，中建、中海、華潤、北京的國有企業(yè)“控股”土地市場。

一些民營房地產(chǎn)企業(yè)明確表示，目前北京沒有明確的征地計劃，不搶。私人住宅企業(yè)只有“合作伙伴”才能上車。

05 二手房交易量有穩(wěn)定的信號，政策“調(diào)頻”可能會減少。

北京新房市場的競爭才剛剛開始，但是二手房市場已經(jīng)出現(xiàn)了企穩(wěn)的跡象。

今年三月至五月，北京二手房網(wǎng)簽分別為：14280套，13354套，13383套，6月1-19日，二手房網(wǎng)簽總數(shù)已超過8000套，6月份整個月仍將超過133000套。

期間，6月11日至14日，北京二手房網(wǎng)簽短期下降至400套以下，但隨后又回升，6月19日，單日網(wǎng)簽739套。

北京二手房交易量連續(xù)4個月保持在13,000件以上，是市場穩(wěn)定的信號。雖然1-5月份總成交量為59600套，同比下降18.5%，不如2023年同期，但成交曲線比去年平穩(wěn)。

這一時期的市場成交量來自低價。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的最新數(shù)據(jù)，5月份，北京二手房價格環(huán)比下降1.2%，同比下降8.6%。低價仍然是促進交易的主要原因。

截至6月20日，貝殼找房平臺上顯示的數(shù)據(jù)顯示，北京二手房掛牌數(shù)量為133653套，較月初下降約7000套。

中介員工表示，北京二手房交易主要集中在同類低價房。隨著這些房子的消化，議價空間正在縮小，但沒有提價的動力。因為現(xiàn)在只有焦慮的商家，沒有焦慮的買家。

隨著二手房市場的復(fù)蘇，自全國“517新政”以來，北京一直沒有出臺地方調(diào)控政策，這意味著北京首付和貸款利率暫時被卡住。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，北京的政策底線遠高于其他城市，如果市場企穩(wěn)，政策的出臺和落地將十分謹慎。

年中，北京房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出較強的博弈特征，各種力量競爭。新房和二手房相互分流，逐步達成性價比回歸、價格變化的共識，在價格下跌中隱約觸底，進入慢節(jié)奏起伏階段。

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