“從4月份開始，深圳的學(xué)位房已經(jīng)趨于穩(wěn)定，現(xiàn)在交易相對活躍。比如百卉地區(qū)的學(xué)位房，即使價(jià)格下降了很多，在深圳還是比較高檔的?！?月15日，深圳房地產(chǎn)中介劉鵬告訴《國家商報(bào)》記者。

最近，每經(jīng)記者實(shí)地走訪深圳百花區(qū)，多位中介透露，該區(qū)學(xué)位房成交量和價(jià)格均有所回升。

深圳百花區(qū)二手樓盤 每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

以百花園二期為例，一套92.55平方米的兩室兩廳掛牌價(jià)格為1300萬元，折算價(jià)格為14.05萬元/平方米。今年5月，該小區(qū)出售了一套162平方米的房子，總價(jià)2170萬元，每平方米13.40萬元。今年第一次回到“13”前綴，之前幾個(gè)月的交易單價(jià)是10.97萬?！科椒矫?2.5萬元。

一些熱門學(xué)位房開始漲價(jià)

百花區(qū)屬于深圳熱門學(xué)區(qū)，區(qū)內(nèi)名校較多，深受家長青睞。

此前，隨著房市調(diào)整和“大學(xué)區(qū)制”的實(shí)施，深圳很多學(xué)區(qū)的價(jià)格都有了明顯的回調(diào)。(詳情《深圳一老破小學(xué)區(qū)三年內(nèi)從14萬/平降至4萬/平》)

但是最近，百花區(qū)又被中介推了一遍，比如“大兩室90平米左右5XX萬元，高峰期1300萬元”“38平米，390萬元”等等。

中介機(jī)構(gòu)推送信息

記者每次實(shí)地走訪都知道，該地區(qū)的房屋樓齡基本都在20年以上，整體居住氛圍比較濃厚。目前該地區(qū)有“百花” 或者“荔園”測試 二手房試驗(yàn)“學(xué)位，總價(jià)門檻基本在600萬左右～不等于900萬元，100平方米以下房屋的月租金基本在6500元?！?000元。

區(qū)內(nèi)二手房掛牌及租賃信息

具體來說，一套87平方米的長城花園，業(yè)主掛牌價(jià)格600萬元，折算價(jià)格約6.9萬元/平方米；長泰花園109平方米掛牌價(jià)格850萬元，折算價(jià)格約7.80萬元/平方米；南天花園二期82平方米掛牌價(jià)格790萬元，折算價(jià)格約9.63萬元/平方米。

每次記者根據(jù)中介平臺的交易信息梳理發(fā)現(xiàn)，今年4月以來，百花區(qū)長城花園、南天二花園、百花公寓等知名學(xué)位房的很多成交價(jià)格都有所上漲。

以百花區(qū)長樂花園項(xiàng)目為例，今年3月成交的91平方米三居室，總價(jià)690萬元，折算價(jià)約7.58萬元/平方米；截至今年6月，同小區(qū)成交113平方米三居室，總價(jià)960萬元，折算價(jià)約8.50萬元/平方米。

與高峰期相比，仍然大幅下跌。

根據(jù)樂有家研究所的最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2024年1月～六月份，深圳全市二手房轉(zhuǎn)讓成交21394套，同比增長32%，是近三年上半年的新高。

在二手房市場“以價(jià)換量”的影響下，成交量上漲也是如此。

根據(jù)中原房地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)，深圳83個(gè)地區(qū)中，上半年有76個(gè)地區(qū)掛盤均價(jià)下跌，占總數(shù)的91.6%。

每次記者注意到，雖然近期部分樓盤成交價(jià)格上漲，但與2021年高峰期相比，類似百花區(qū)的學(xué)位房仍有明顯的差價(jià)。

劉鵬告訴記者，今年4月以來，深圳熱門學(xué)位房開始趨于穩(wěn)定。主要原因是之前價(jià)格大幅下跌，比高峰時(shí)段下跌了40%到50%。

還是以長城花園為例，這個(gè)項(xiàng)目今年二房三房的成交價(jià)格基本上是6.72萬。～每平方米7.3萬元，總價(jià)632萬元～800萬元。但是2021年同房型房價(jià)可以達(dá)到10萬元?！科椒矫?6萬元，總價(jià)868萬元～1300萬元。

南天二花園項(xiàng)目也是如此。今年6月，一套89平方米的三居室成交價(jià)格為898萬元，折算價(jià)格為10.9萬元/平方米。2020年11月，同房房成交價(jià)格為1738萬元，折算價(jià)格約為19.53萬元/平方米。

樂有家提到，目前深圳的頂級教學(xué)資源大多集中在羅湖、福田、南山三個(gè)老行政區(qū)，主要包括福田的百花區(qū)、福田的蜜湖區(qū)、羅湖的深中周邊、南山的南外周邊、寶安的寶中周邊、龍華的深北周邊。這些地區(qū)的建筑大多以二手房為主，建筑年齡較大，39%的建筑年齡為20?！?0年的時(shí)間里，10年的比例只有14%。

中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦表示，過去高價(jià)學(xué)區(qū)的本質(zhì)是學(xué)區(qū)溢價(jià)疊加了房價(jià)上漲的預(yù)期?，F(xiàn)在，隨著各地對學(xué)區(qū)的調(diào)控和集團(tuán)化大力發(fā)展，頂尖學(xué)區(qū)的附加值明顯下降。此外，2023年房價(jià)也在一路下跌，導(dǎo)致過去的學(xué)位房比普通房子跌得更厲害。

(根據(jù)受訪者的要求，文章中劉鵬是化名)