老鐵們，不知你們有沒有同感，反正我覺得，物業(yè)的好日子就算結(jié)束了！

就在昨天，我和家人聊了聊這件事，家人還提醒我：“大節(jié)日，不要給人添堵”；

但是我真的是婁不住了：你可以拉下來！對物業(yè)公司來說，變天可能就在一念之間！

這件事，也要從重慶老鐵最近的一次神操作說起?！?/p>

五月二十一日，重慶市南岸區(qū)南屏鎮(zhèn)萬科金域名校翰林社區(qū)發(fā)布了《臨時業(yè)主大會通知》。

本來以為只是業(yè)主大會的通知，還是暫時的，也許平淡無奇；

但是它的神是神：

不但再次簽訂物業(yè)服務(wù)合同，而且引入了“彈性定價”方式！

不但引入了“彈性定價”方式，而且明確了社區(qū)公區(qū)收益的歸屬。

而且，整個過程都是在各級主管部門的監(jiān)督指導(dǎo)下進行的。

相當(dāng)于政府搭臺，業(yè)主大會唱戲。

這必須引用凱申的名言：不懂，但優(yōu)點在于我…

來吧，不懂聽我慢慢告訴你！

首先說一下物業(yè)的“彈性定價”方法。

該物業(yè)將社區(qū)拆解為95個服務(wù)空間，1530個工作目標(biāo)，共有508個服務(wù)項目。

其中，158項屬于底線要求，要么是法律法規(guī)明確規(guī)定的，要么是萬科物業(yè)的品牌底線；

其它350項為可選服務(wù)項目，業(yè)主可根據(jù)自己的需要選擇相應(yīng)的服務(wù)，具體收取多少費用。

我們舉個例子，你來紅浪漫灑脫，洗澡那50是必須的，剩下的都是可選的：

搓背30、打鹽68、敲背80、松骨120、拔罐150、泰國200，具體面議…

萬科金域名校翰林小區(qū)重慶市南岸區(qū)，總量85.57萬。㎡，分為翰林和翰江兩支隊伍，僅翰林一支隊伍就有9000名業(yè)主，居住人口20000人。

而且，這個小區(qū)的物業(yè)形式比較復(fù)雜，高層、洋房、公寓、商業(yè)…一應(yīng)俱全。

以前的資費標(biāo)準(zhǔn)(//㎡月亮)是：高層3塊，洋房3塊8塊。、公寓樓4塊，商業(yè)9塊，停車位80塊/月；

而且這份物業(yè)合同給出的最新具體資費標(biāo)準(zhǔn)是：高層2塊28毛8、洋房2塊5毛8、公寓2塊6毛2、商業(yè)5塊2、停車位仍然是每月80元。

有消息稱，強大的老鐵透露說：因此，選擇“彈性定價”進行綜合定價。

每個人都可以選擇企業(yè)提供的服務(wù)項目、服務(wù)頻率和服務(wù)價格，然后業(yè)主代表根據(jù)日常需求選擇定價標(biāo)準(zhǔn)。

這樣做的好處是：實現(xiàn)物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量和價格一致。

在新版物業(yè)合同配件中，我們看到了“物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)清單”——

具體做什么工作，在哪里做，什么頻率列得一點都不含糊。

再次談到小區(qū)公區(qū)收益收益歸屬問題。

《臨時業(yè)主大會通知》第三條明確規(guī)定：

今后小區(qū)公區(qū)收入收入，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)扣除20%的運營成本，其他80%歸所有業(yè)主所有。

其中，全體業(yè)主部分50%，授權(quán)物業(yè)每年向業(yè)主發(fā)放現(xiàn)金；

另外，50%的授權(quán)物業(yè)用于小區(qū)公共區(qū)域的整修，整修事項和額度需要在小區(qū)外公示，接受業(yè)主的監(jiān)督和回答。

不但服務(wù)項目可以靈活定價，而且有望看到一筆回頭錢。

回過頭來，多多少少那都是次要的，至少誠意這一塊直接到位！

假如上面貫徹落實的話，那么在這一畝三分地做業(yè)主，還是很有活力的。

但上述內(nèi)容仍處于《萬科金域名校翰林社區(qū)臨時業(yè)主大會通知》的公示階段。

具體來說，還要看6月6日至6月23日宅開業(yè)主大會臨時會議的投票結(jié)果。

據(jù)說重慶萬科金域名校并不是第一個吃“彈性定價”螃蟹的小區(qū)。

放眼全國，僅在2024年，青島、武漢、銀川等多個城市的數(shù)百個社區(qū)就已經(jīng)在全國范圍內(nèi)要求物業(yè)費下降20-35%。

2024年，萬科物業(yè)已逐步在全國十多個社區(qū)推行了這樣一款游戲。

但是值得注意的是，有相關(guān)政府部門指導(dǎo)，這還是第一次！

熟悉我國一貫玩法的老鐵一定并不陌生：

到了這個階段，基本上就相當(dāng)于得到了國家隊的支持和決定；

在全國范圍內(nèi)進一步擴大推廣，很有可能只剩下時間問題。

而且，從萬科的江湖地位、品牌號召力、國有資產(chǎn)背景來看，率先推進新的物業(yè)游戲，不僅是為了改善服務(wù)，也是為國家隊推進物業(yè)改革提供了一個切口。

所以，無論是國家隊還是物業(yè)巨頭，為什么這次有這么大的動力來推動物業(yè)費用的變化呢？

仔細(xì)想了想，我整理了以下兩個事實，目前很多方都無法回避?！?/p>

第一，目前的物業(yè)費系統(tǒng)使供需雙方都不滿意。

對許多業(yè)主來說，水漲船高的物業(yè)費越來越像是一筆糊涂賬。

許多老鐵的反饋是：感覺物業(yè)費收了，而且好像每年都在漲價。

據(jù)統(tǒng)計，從2015年到2023年，全國商品房物業(yè)費年均增長約8.2%。；

但是享受到的服務(wù)有哪些，服務(wù)質(zhì)量是否隨著物業(yè)費用的上漲而提高，不好說。

另外，很多物業(yè)公司還有提前應(yīng)收下一年物業(yè)費的習(xí)慣。

對各位業(yè)主自己的經(jīng)歷進行反饋：

為什么今年物業(yè)費剛剛收了兩個月，又開始收下一年？今年結(jié)束還有幾個月嗎？

咱們誰也不要當(dāng)外賓，有沒有遇到過這件事，歡迎大家在下面留言區(qū)吱一聲。

2024年6月初，我們今天提到的重慶市頒布了新修訂的《重慶市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》，其實很大程度上迎合了當(dāng)下的人心。

再次來看看物業(yè)公司，同樣滿腹牢騷——

勞動力成本每年都在上漲，漲個物業(yè)費大家要不開罵，要不交；

導(dǎo)致我回款慢得一批，過去的收入和利潤就像緊急集合一樣，現(xiàn)在就像哭笑不得一樣…

2024年年報數(shù)據(jù)顯示：全國68家上市物業(yè)公司中，大約有2/3沒有賺到錢。

第二，作為業(yè)主的合法權(quán)益亟待得到保障。

物業(yè)費和物業(yè)費說白了就是業(yè)主根據(jù)自己的建筑面積，眾籌購買專業(yè)服務(wù)。

根據(jù)道理，業(yè)主是甲方，物業(yè)公司是乙方。

但是這一甲方，既沒有物業(yè)費定價權(quán)，也沒有選擇乙方的權(quán)利，小區(qū)公區(qū)的收入大多與自己無關(guān)…

您有一天想到“您的物業(yè)公司不行，我作為甲方有權(quán)解雇您！”

對不起，業(yè)主大會要走了嗎？

假如沒有業(yè)主大會，那么現(xiàn)在，馬上，馬上，馬上搓一只手，對于搓得快，搓得慢，那可能就沒有了…

對于你這個甲方的情況，光緒的好大侄兒看到時要驚呼一句：“你讓我想起一個老朋友…”

你們要問他“哪個故人”，他真敢告訴你們：“我的前半生”。

明明是甲方花錢，卻處處體會到乙方是大爺…

而且乙方這位大爺也是一肚子委屈。——

無論是物業(yè)費用上漲還是物業(yè)服務(wù)質(zhì)量上漲，客觀上確實存在一定的不透明和不可量化。

如果業(yè)主不滿意，就有可能要求降低物業(yè)費用；

而且物業(yè)公司如果出于成本或者收入考慮拒絕這樣做，那么業(yè)主就有可能拒絕支付。

而且，拒繳物業(yè)費的距離必須征信還有很長一段時間?！?/p>

一般而言，物業(yè)公司訴訟，雙方舉證，法院調(diào)查…

物業(yè)服務(wù)質(zhì)量本身是否存在貨物不對板，這東西在實踐中不容易量化。

因此，即使上了法庭，類似的案件也很可能會持續(xù)很長時間。

所以，對于雙方來說，鬧上法庭并不是一件愿意看到的事。

實際上，一般是法院判定你要交物業(yè)費，但是你拒絕執(zhí)行才會鬧上征信…

假如從長遠來看，你覺得物業(yè)公司受不了？

因此，引用彈性定價 具體商議這種方法的確能在很大程度上減少供需兩端的矛盾?！?/p>

一頭通過需求方反饋實現(xiàn)降本增效；

一頭通過壓價和自選節(jié)省物業(yè)費用。

假如實施得當(dāng)，那么很有可能會出現(xiàn)這樣的結(jié)果：

無效勞動少了，不必要的開支減少了，拖欠現(xiàn)象減少了，物業(yè)費漲跌合理…

如果你跳出物業(yè)供需雙方的敘事，站在更大的維度上，一定會有新的發(fā)現(xiàn)：

不斷完善存量物業(yè)，逐步成為歷史的必然。

經(jīng)常看我們號的老鐵一定知道，現(xiàn)在新房市場和二手房的分化是前所未有的。

我們看到的房地產(chǎn)市場大致是這樣的?！?/p>

一級市場地王頻繁出現(xiàn)；

二級市場豪宅瘋狂搶購；

三級市場以價換量。

若不出意外，十幾年房齡上升的老物件，隨著時間的推移，很有可能會呈現(xiàn)出價值回歸。

但房屋分城市、分區(qū)域、分板塊、分品牌、分位置、分房型、分朝向…

即使是股市，價格表現(xiàn)也絕對不可能一碗水端平。

尤其是隨著股票時代的加速，相當(dāng)一部分上了年紀(jì)的房地產(chǎn)可能不再有升值神話的支持，股票質(zhì)量已經(jīng)成為資本增值的關(guān)鍵因素。

而且，這件事幾乎對所有多方都有實實在在的好處。——

從市場主體的角度來看，物業(yè)質(zhì)量帶來的品牌溢價很可能會反饋到新房市場，從而加快新房去化流速和非限價時代的議價權(quán)；

從物業(yè)公司的角度來看，質(zhì)量好的物業(yè)有利于擴大在增量和股市兩個方面的市場份額，為進一步擴大收入和利潤提供前提條件；

就地方而言，增量市場不斷提高質(zhì)量過硬的房地產(chǎn)企業(yè)和物業(yè)供應(yīng)商的市場份額，有利于在增量市場形成積極的驅(qū)動力，增加股票市場的資本價值；

對于業(yè)主來說，價格實惠、服務(wù)質(zhì)量好的物業(yè)祝福這個社區(qū)，不僅可以讓他們真正獲得高質(zhì)量的感受，還可以幫助他們提高社區(qū)的議價空間。

所以，這場即將到來的物業(yè)變革，本質(zhì)上是在增量游戲和股票游戲的雙軌制時代，必然會發(fā)生產(chǎn)權(quán)意識覺醒。

根據(jù)世界上許多發(fā)達國家和地區(qū)的經(jīng)驗，——

房地產(chǎn)改革早就不是要不要發(fā)生了，而是要以多樣的分化和激烈的方式發(fā)生。

身為普通人的你我，目前更務(wù)實的做法是選擇城市，選擇區(qū)域，選擇板塊，選擇房屋，選擇物業(yè)。

上述每一條跑道，都可能決定分化時代資產(chǎn)價值的走向。