大多數(shù)來自山東威海

多地出現(xiàn)“1元起拍”房產(chǎn)。

據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計，2025年6月共計278套房源的起拍價被設置為了1元。

這些房源并非訴訟或破產(chǎn)處置而來，而是二手房東選擇試水法拍市場加快轉手速度。

CRIC數(shù)據(jù)顯示6月掛拍的“1元起拍”房源大多數(shù)來自山東威海，共計216套，均為乳山的海景房，且并非集中在某一個小區(qū)。當前乳山二手房價已經(jīng)降至2000元/平方米，小戶型單套掛牌單價已降至7萬元以下。

此外一二線城市也出現(xiàn)了“1元起拍”的“特價房”，如上海、寧波、蘇州、南寧等。

近年來二手房成交規(guī)模雖持續(xù)放量，但從持續(xù)走低的統(tǒng)計局房價指數(shù)來看，大多數(shù)二手房周轉速度仍遠低于預期，尤其是那些掛牌量高企的投資型、旅居型房產(chǎn)更是面臨有價無市的困境。

對此，法律界人士告訴我們：對買家而言，購買“法拍房”風險較大，作為司法拍賣的法拍房，司法機關或拍賣平臺尚且不能給到買家完全的披露和保障，那些并非司法拍賣房源的保障度就更低了，需要買家具有專業(yè)知識對房屋進行鑒別。

我們建議各地可進一步規(guī)范二手房進入法拍市場的相關條款。

278套房“1元起拍”

大部分為乳山海景房

2025年6月“法拍房”供應規(guī)模創(chuàng)年內(nèi)新高，新增掛拍3.2萬套，環(huán)比上升27%，同比下降6%。起拍總價309億元，環(huán)比上升33%。

聚焦到城市來看，有7個城市新增掛拍套數(shù)超過500套，分別是重慶、茂名、鄭州、成都、眉山、昆明和合肥。其中重慶掛拍1210套，連續(xù)7個月居于首位。

一線城市中，廣州新增掛拍408套，北上深本月新增掛拍量均不足300套，深圳、上海、北京分別為242、152和148套。一線城市中新增掛拍總價最高的是深圳，達到11.4億元，上海也有11.1億元。

此外，在新增掛拍中，多地出現(xiàn)“1元起拍”房產(chǎn)。據(jù)不完全統(tǒng)計，2025年6月共計278套房源的起拍價被設置為了1元。

大多數(shù)來自于山東威海，共計216套，均為乳山的海景房，且并非集中在某一個小區(qū)，而是逾90個小區(qū)均有1元海景房起拍，且大多數(shù)房源為精裝修、家具齊全。

當前乳山二手房價已經(jīng)降至2000元/平方米，小戶型單套掛牌價已降至7萬元以下，且基本沒有新房開發(fā)，二手房市場供過于求，為了提高周轉效率，部分賣方選擇以1元起拍。

據(jù)了解，乳山海景房“1元起拍”已不是首次，2024年底就曾有“花11元拍下海景房”的新聞。2024年11月12日，乳山濱海新區(qū)不動產(chǎn)登記中心相關工作人員確認，當天進行了這套房屋的過戶。

當時拍賣公司的工作人員接受媒體采訪時稱，這套42平方米的房屋，市場價近5萬元，低價拍賣是為了吸引更多人關注，為后續(xù)的房屋拍賣“吸睛”。

同時，有網(wǎng)友爆料，乳山這一塊總價5萬以下的房源并不少，多數(shù)臨海而建，房齡多在10年以上，多年前曾在全國各地推廣發(fā)售，如今多個小區(qū)房源長期無人居住。

不分“1元起拍”房源

可能涉及潛在糾紛

除乳山海景房外，部分一二線城市也出現(xiàn)了“1元起拍”房產(chǎn)。2025年6月，上海、寧波、蘇州、南寧均有1元起拍的“特價房”。

從“標的物介紹”及“競買公告來”看，這些房產(chǎn)的競買公告中部分明確寫明：本次拍賣非司法拍賣。

對此，上海市光大律師事務所高級合伙人徐軍律師告訴我們：“法拍房”的設立初衷是為解決債權人（原告/申請執(zhí)行人）追回債權之需要，而由司法機關依據(jù)生效法律文書，對債務人（被告/被執(zhí)行人）持有的房屋進行司法拍賣，債權人希望借此司法途徑盡可能拿回其全部或部分債權，減少債權人的損失。實踐中，部分二手房房東基于某種原因也選擇法拍房方式，屬于市場行為，無可厚非。

同時，對買家而言，購買“法拍房”風險較大。這里的風險在于“法拍房”雖然是通過司法機關在拍賣平臺上進行拍賣，但對于拍賣房屋的性質(zhì)、權屬以及是否存在潛在糾紛，司法機關或拍賣平臺并不能給到買家完全的披露和保障，而對于那些并非司法拍賣的法拍房的保障度就更低了，需要買家具有專業(yè)知識對房屋進行鑒別。通俗地講，買家不要存在只要是法拍房就沒問題的錯覺。買家拍到問題房源后，無法辦理產(chǎn)權過戶、無法入住使用、無法落戶籍、賣家其他債權人提出異議等情況很多。

某“1元起拍”房產(chǎn)位于上海金山區(qū)，為46㎡商業(yè)用房，其在標的物詳情描述中強調(diào)“由于是大面積分割成小戶型，故不能辦理小產(chǎn)權證，可以和大產(chǎn)權人協(xié)議交易”。

面對這一房源，徐軍律師向我們表示：“需要注意，‘大產(chǎn)權’和‘小產(chǎn)權’都是俗稱，不是法律上的概念。該‘46㎡房源’系‘產(chǎn)權人’或者‘房源的使用人/占用人’自行對‘大面積房屋’進行分割而成的46㎡小戶型。通常而言，該分割行為并未取得房地產(chǎn)規(guī)劃部門和房地產(chǎn)登記部門的認可，因此無法辦理‘46㎡房源’的產(chǎn)權登記。在此情況下，買家就要清楚，買家將要買到的‘46㎡的法拍房’沒有產(chǎn)權，只有使用權?！?/strong>

位于上海崇明區(qū)的“1元起拍”房產(chǎn)擁有完整的產(chǎn)權，為建筑面積93.07平方米的二室二廳二衛(wèi)普通住宅。在其競買公告中特別說明交房時間為兩年后，目前標的物為業(yè)主（賣家）自住，賣家返租兩年，按1500元/月支付租金。

徐軍律師告訴我們：包括轉租、返租等在內(nèi)的租賃行為，均應遵守“買賣不破租賃”原則。該案例中的法拍房業(yè)主（賣家）返租兩年。即賣家給到買家的交易條件是要求返租兩年。在此情況下，如果買家購房后一年內(nèi)希望再次出售給下家，根據(jù)“買賣不破租賃”原則，買家在房屋再次出售前不能解除房屋已有的租約，只能帶租約出售。同樣，下家買入房屋后，下家亦無法解除房屋上的租賃關系，直至租約兩年到期后自然解除。

同時，需要特別注意的是，根據(jù)承租人對承租房屋享有優(yōu)先購買權的原則，將來買家再次出售房屋時，房屋的已有承租人（該案例中的賣家）對該房屋還享有優(yōu)先購買權。

上海九間堂別墅“撿漏”成交

平均樓板價16萬/㎡

從典型城市6月法拍房成交來看，雖然成交量出現(xiàn)了小幅下降，但競拍熱度仍在持續(xù)小幅上升。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，2025年6月典型城市法拍房成交3215套，環(huán)比下降31%，同比減少43%。但有70%的房源溢價成交，環(huán)比增加1個百分點。7.5%的房源競拍超過100次，持續(xù)處于年內(nèi)高位。

聚焦到城市來看，廣州法拍房成交套數(shù)躍居首位，達到143套，溫州、深圳也在100套以上。就金額來看，深圳以4.5億元排在第一，上海以4.2億元排在第二，此外還有廣州、北京、杭州在2億元以上，其他城市均在1.5億元以下。

6月成交總價最高的法拍房為上海九間堂一處別墅，成交總價1.09億元，共經(jīng)歷了9次競拍后成交，較起拍價溢價5.4%。

按證載地上建筑面積計算，平均樓板價為16萬元/平方米。拍品共有人正在居住，共有人已繳納保證金300萬元并承諾于拍賣成交后十五日內(nèi)騰空交付，共有人享有優(yōu)先購買權。

作為對比，2024年3月九間堂幾乎同建筑面積的另一處別墅拍賣，門窗與部分外墻已被拆除，現(xiàn)場照片已是“斷壁殘垣”，且拖欠高額物業(yè)費，最終成交總價仍達到1.44億元，平均成交單價21萬元/平方米。

而從法拍公示信息來看，今年拍賣的別墅房屋狀況維持良好，但成交均價僅為16萬元/平方米，可謂成功“撿漏”。

作為與高凈值、資產(chǎn)管理群體相關性更密切的房產(chǎn)賽道，國內(nèi)法拍房市場也從一開始的小眾賽道變成了如今越來越多人關注的市場。

從如今多地出現(xiàn)的“1元起拍”的“特價房”來看，部分已成為加快房源周轉速度的成交渠道之一。

這一方面是因為法拍房越來越多地為市場所了解，另外一方面則是受二手房交易流速下降所影響。

預計下半年將有更多二手房房源選擇試水法拍市場，通過增加成交渠道加快房源周轉。隨著法拍房市場的進一步發(fā)展變化，建議各地進一步規(guī)范二手房進入法拍市場的相關條款，在完善各項二手房支持政策的同時，也需處理好各方權責關系避免不必要的糾紛和風險。

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