百瑞紀(jì)集團(tuán)副總裁、聯(lián)合創(chuàng)始人劉海文

真正的價(jià)值創(chuàng)造始于項(xiàng)目前端，即通過科學(xué)、專業(yè)的市場調(diào)研分析，深度洞察客戶需求，并以此為導(dǎo)向，參與到項(xiàng)目研判、市場調(diào)研、項(xiàng)目定位、產(chǎn)品規(guī)劃等核心環(huán)節(jié)。

中房報(bào)記者 付珊珊 北京報(bào)道

在城市化加速發(fā)展的當(dāng)下，城市更新成為推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的重要途徑。

7月19日，“重構(gòu)·立新·共生”為主題的2025中國城市更新創(chuàng)新發(fā)展研討交流會(huì)在北京舉辦。百瑞紀(jì)集團(tuán)副總裁、聯(lián)合創(chuàng)始人劉海文在會(huì)上分享了廣州羅沖圍城中村改造與保障房運(yùn)營前置及整租運(yùn)營一體化城市更新經(jīng)驗(yàn)，為城市更新提供新思路。

劉海文認(rèn)為，城市更新不只是物理空間改造，更是運(yùn)營模式與業(yè)態(tài)融合的創(chuàng)新。運(yùn)營前置與整租運(yùn)營模式能提升項(xiàng)目價(jià)值，實(shí)現(xiàn)多方共贏。

本次交流會(huì)由中國房地產(chǎn)報(bào)社主辦，中國城市與區(qū)域治理研究院提供學(xué)術(shù)支持。

“運(yùn)營前置” 和“整租模式”實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值最大化

百瑞紀(jì)集團(tuán)是行業(yè)首個(gè)提出以品牌授權(quán)+委托管理為業(yè)務(wù)戰(zhàn)略的企業(yè)，一直在創(chuàng)新以適應(yīng)市場變化。

據(jù)劉海文介紹，去年起，百瑞紀(jì)確立“投資+運(yùn)營”雙輪驅(qū)動(dòng)策略，為住房租賃及存量資產(chǎn)提供綜合解決方案。作為住房租賃全產(chǎn)品運(yùn)營商，百瑞紀(jì)深知產(chǎn)品是資產(chǎn)的具象呈現(xiàn)，“運(yùn)營前置”是實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值最大化、確保項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。

2018年，百瑞紀(jì)率先提出“全鏈條運(yùn)營管理”理念并實(shí)踐。經(jīng)驗(yàn)顯示，運(yùn)營方在產(chǎn)品建成后介入，增值空間有限。真正的價(jià)值創(chuàng)造始于項(xiàng)目前端，通過專業(yè)市場調(diào)研洞察客戶需求，參與項(xiàng)目研判、定位、規(guī)劃等核心環(huán)節(jié)。

這種前置介入能打造適配市場需求的產(chǎn)品，提升運(yùn)營效率和經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值。

劉海文指出，城中村改造傳統(tǒng)模式存在投資和實(shí)施主體分散、業(yè)態(tài)割裂等問題，改造效果碎片化。

百瑞紀(jì)主張“整租運(yùn)營”模式，由具備長期投資意愿和主導(dǎo)權(quán)的企業(yè)主體統(tǒng)籌推進(jìn)，能克服分散弊端，提升市政設(shè)施、公共配套等方面。

劉海文分享了廣州鳳和村舊村改造項(xiàng)目案例。鳳和村從遠(yuǎn)郊村變?yōu)楹诵牡囟?，廣東恒建負(fù)責(zé)投資規(guī)劃，與村集體簽訂20年整租協(xié)議，百瑞紀(jì)作為運(yùn)營主體參與，尤其在保障性租賃住房領(lǐng)域發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢(shì)。

百瑞紀(jì)對(duì)老舊資產(chǎn)整理管理，提供優(yōu)質(zhì)C端服務(wù)。項(xiàng)目轉(zhuǎn)型為多業(yè)態(tài)鄉(xiāng)村文旅特色地，成為網(wǎng)紅打卡地，獲廣東省嶺南特色美麗鄉(xiāng)村示范村稱號(hào)。

從該項(xiàng)目中，劉海文總結(jié)出三大啟發(fā)：在政府價(jià)值方面，實(shí)現(xiàn)老舊房源改造與保障房建設(shè)結(jié)合，推動(dòng)城鄉(xiāng)融合，促進(jìn)平臺(tái)國企與社會(huì)專業(yè)運(yùn)營企業(yè)協(xié)同，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益雙贏。

百瑞紀(jì)通過鳳和村項(xiàng)目驗(yàn)證了“運(yùn)營前置”在“投資+運(yùn)營”模式中的核心價(jià)值，為城鄉(xiāng)融合和存量資產(chǎn)煥新提供成功藍(lán)本。

城市更新新模式探索與實(shí)踐：多方合力 實(shí)現(xiàn)共贏

在舊村改造1.0版本基礎(chǔ)上，百瑞紀(jì)在廣州城中村改造領(lǐng)域探索創(chuàng)新模式。

劉海文概括為：“舊村拆遷、政府主導(dǎo)、村民安置、村集體商用及綜合物業(yè)增值、村民富余房源貢獻(xiàn)保障房指標(biāo)”，進(jìn)行整體規(guī)劃與運(yùn)營。

新模式規(guī)定，城市更新項(xiàng)目除安置房外的住宅用地，按不低于10%比例建設(shè)保障性住房，其中5%屬政府產(chǎn)權(quán)，5%為統(tǒng)籌建設(shè)量。同時(shí)，引導(dǎo)安置區(qū)用不低于村民村集體住宅面積的20%建設(shè)租賃住房。

新模式政策導(dǎo)向明確：增加供給量，支持市場主體參與，解決新市民、新青年住房問題。

劉海文指出新模式存在土地資源和資金籌集、政策執(zhí)行和市場反映、項(xiàng)目運(yùn)營管理等難點(diǎn)。

針對(duì)這些難點(diǎn)，百瑞紀(jì)與政府、住房租賃協(xié)會(huì)等多方統(tǒng)籌，調(diào)動(dòng)積極性，實(shí)現(xiàn)多方共贏，服務(wù)周邊產(chǎn)業(yè)、企業(yè)、村民和租戶。

以羅沖圍項(xiàng)目為例，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)分析周邊產(chǎn)業(yè)、交通和人群畫像，精準(zhǔn)定位客戶需求，規(guī)劃戶型和商業(yè)配套。

百瑞紀(jì)通過整租運(yùn)營，將商業(yè)經(jīng)營與保障房運(yùn)營結(jié)合，用商業(yè)盈利反哺保障房微利，確保項(xiàng)目可持續(xù)和經(jīng)濟(jì)效益。

在羅沖圍項(xiàng)目中，百瑞紀(jì)與多方建立緊密合作關(guān)系，通過數(shù)據(jù)共享和信任建立，為共贏奠定基礎(chǔ)。

百瑞紀(jì)提出“低保底+營收分成”模式，與村股份公司合作，用低保底租金保障村民收益，營收分層激勵(lì)各方向市場要效益。

這種模式增強(qiáng)各方合作意愿，保障項(xiàng)目長期穩(wěn)定發(fā)展。

百瑞紀(jì)通過運(yùn)營前置與整租運(yùn)營模式創(chuàng)新，在城中村改造取得成效，為城市更新提供新思路。在此基礎(chǔ)上，百瑞紀(jì)參與編寫《廣州市城中村改造與保障性住房相融合、整租運(yùn)營一體化設(shè)計(jì)導(dǎo)則》，形成可復(fù)制的“廣州方案”。

劉海文表示，城市更新需政府、企業(yè)和社會(huì)各界共同努力。未來，百瑞紀(jì)希望在城市更新和保障性租賃住房領(lǐng)域發(fā)揮更大作用。

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