在上海，預(yù)算一千萬，還能否在內(nèi)環(huán)內(nèi)買到新房呢？市中心小戶型房源的供應(yīng)相對(duì)較少。

在超大城市如北上廣深，市中心的房子是否都是改善型高總價(jià)大戶型呢？大家購(gòu)買城市中心的房子，是否都需要大戶型？除了位置，大家最看重的核心元素還有哪些？是完善的配套、發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，還是房子一定要大呢？市中心的小戶型房子會(huì)有人買嗎？對(duì)于人口較少的家庭，像丁克家庭或老兩口，在預(yù)算充足的情況下，在市中心置業(yè)是否一定得買100平米以上的戶型？在上海這樣的超大城市，內(nèi)環(huán)內(nèi)千萬左右總價(jià)的小戶型房子現(xiàn)在還有多少？未來是否還有市場(chǎng)？

01 政策調(diào)整致內(nèi)環(huán)內(nèi)小戶型房源減少

上海2006年開始執(zhí)行的“7090”政策在2024年進(jìn)行了調(diào)整，內(nèi)環(huán)內(nèi)新盤小面積戶型占比隨之降低。2006年起，上海要求新審批及新開工的商品住房項(xiàng)目，套型建筑面積90平米以下的住房（含經(jīng)濟(jì)適用房）須占項(xiàng)目總面積的70%以上。所以從06年開始，大部分新盤，即使是內(nèi)環(huán)內(nèi)的，也以100平米（高層）/90平米（多層）以下的小戶型為主。

2024年8月27日，上海市房屋管理局發(fā)布重要通知，包含三方面內(nèi)容：一是放寬中小套型住房的面積標(biāo)準(zhǔn)，多層住宅從90平米放大至100平米，小高層從95平米放大至110平米，高層從100平米放大至120平米；二是降低中小套型住房的比例，中心城區(qū)中小套型比例從70%下調(diào)至不低于60%；三是允許各區(qū)靈活統(tǒng)籌，在保證全區(qū)大小套型總量不變的前提下，靈活調(diào)整所轄地塊的中小套型比例。

政策調(diào)整后，2024年9月起，上海中心城區(qū)套型面積有明顯變化。中心城區(qū)基本是高層產(chǎn)品（或加少量風(fēng)貌別墅），中小套型（120平米以下）不低于60%即可，且各區(qū)可靈活統(tǒng)籌。從此，上海內(nèi)環(huán)內(nèi)100平米左右或以下的套型越來越少。結(jié)合上海內(nèi)環(huán)內(nèi)普遍12萬+的單價(jià)均價(jià)，意味著千萬總價(jià)的房源在內(nèi)環(huán)內(nèi)越來越稀缺，即使是中低樓層也是如此。

02 在售一手樓盤中千萬總價(jià)房源稀缺

目前上海內(nèi)環(huán)內(nèi)在售一手樓盤中，小戶型房源（100平米左右或以下）占比較低，導(dǎo)致千萬總價(jià)左右的房源較為稀缺。對(duì)上海在售新盤統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，主力總價(jià)為一千萬以下的新盤有211個(gè)，主力總價(jià)在一千萬至一千三百萬的有68個(gè)，主力總價(jià)在一千三百萬至一千五百萬的有41個(gè)，主力總價(jià)在一千五百萬至兩千萬的有42個(gè)，主力總價(jià)在兩千萬以上的有41個(gè)。

雖然上海在售有一千萬總價(jià)房源的新盤超兩百個(gè)，但大部分在中外環(huán)。目前及未來將要入市且已披露戶型面積段的新盤中，有一定量千萬總價(jià)房源且位于內(nèi)環(huán)內(nèi)的一手樓盤僅有六個(gè)左右，包括靜安的靜安璽樾、圣和靜安公館和信安里，還有楊浦的濱江晶典、中海云邸玖章和興華里。

這意味著，如果預(yù)算在一千萬左右，又想在上海內(nèi)環(huán)內(nèi)買房，目前基本只能選擇靜安或楊浦，且可選擇的樓盤不多，未來可能更少，需珍惜機(jī)會(huì)。比如靜安區(qū)內(nèi)環(huán)內(nèi)某未來將面市的樓盤，披露的最小面積為100平米左右，預(yù)計(jì)均價(jià)13萬左右，套均總價(jià)約1300萬，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于1000萬門檻，除非內(nèi)部?jī)r(jià)差很大，否則不太可能有千萬左右的房源（單價(jià)十萬左右）。又如靜安區(qū)內(nèi)環(huán)內(nèi)另一個(gè)在售樓盤，近期加推的103平米兩房，總價(jià)基本都在1200萬以上。

03 千萬總價(jià)小戶型房源稀缺的原因

上述數(shù)據(jù)是否意味著千萬總價(jià)左右（以下）的小戶型房源在上海內(nèi)環(huán)內(nèi)失寵了？未來是否會(huì)越來越稀缺甚至消失？基本邏輯看似簡(jiǎn)單，有上好的食材，一般不會(huì)做家常菜。

上海是全國(guó)的上海，一定程度上是全國(guó)高凈值人群的第一置業(yè)選擇，目前全國(guó)高總價(jià)戶型（豪宅）成交占比最高的城市就是上海。上海內(nèi)環(huán)內(nèi)的地段不可復(fù)制，從客戶角度看，選擇在內(nèi)環(huán)內(nèi)買房自然是改善置業(yè)，改善置業(yè)通常會(huì)選擇大面積房子，這合情合理。若預(yù)算有限，如一千萬左右甚至更低，選擇中外環(huán)可買到相對(duì)大一點(diǎn)的面積，以時(shí)間換空間，這也是常規(guī)思路。

從開發(fā)商角度看，做規(guī)劃時(shí)會(huì)根據(jù)目標(biāo)客戶需求設(shè)計(jì)戶型配比。拿到上海市中心的地塊，常規(guī)會(huì)考慮改善型客戶需求。2024年“7090”政策調(diào)整后，自然會(huì)以中大戶型為主，即使有小戶型，套數(shù)也有限，占比往往不高（通常在30%以下甚至更低），且會(huì)將其設(shè)置在小區(qū)內(nèi)相對(duì)一般的位置，把更好的位置留給大戶型產(chǎn)品。今后上海內(nèi)環(huán)內(nèi)市場(chǎng)（中心城區(qū)），新盤預(yù)計(jì)以大戶型為主力產(chǎn)品，輔助的小戶型產(chǎn)品預(yù)計(jì)在100平米甚至120平米以上，且套數(shù)/配比有限。乘以12萬+的單價(jià)，未來千萬左右總價(jià)的房源（即使是低樓層）在內(nèi)環(huán)內(nèi)可能非常稀缺。

04 千萬左右總價(jià)小戶型房源仍有市場(chǎng)需求

不過，上海內(nèi)環(huán)內(nèi)千萬左右總價(jià)（小戶型）房源還是有一定市場(chǎng)需求的。以下幾類客群是其主力客群：

客群A：父母給子女買房。父母經(jīng)濟(jì)情況較好，有上?；蛲馐∈械膸滋追孔?，有一定存款或較高退休金。為給子女在上海買房定居（如新上海人，給兒子準(zhǔn)備婚房）或改善住房條件（本地人置換）。子女通常較年輕（30左右），工作和收入不錯(cuò)，在陸家嘴、靜安寺（金融等）或張江（IT、醫(yī)藥等）等區(qū)域上班，還貸能力較強(qiáng)。由父母出首付，子女還貸，父母還可貼補(bǔ)還貸壓力。這類客戶關(guān)心的核心因素包括距離子女上班地和父母家（若為本地人）不能太遠(yuǎn)、附近有地鐵口和高架口、周邊生活配套充足、最好有一個(gè)房間供父母偶爾居住。

客群B：原來居住市中心希望就近置換的、經(jīng)濟(jì)條件尚可、人口較少的家庭。幾代人一直居住在內(nèi)環(huán)內(nèi)（市中心），對(duì)片區(qū)感情深厚，動(dòng)遷或主動(dòng)置換時(shí)，仍考慮原居住地附近的新盤，不習(xí)慣其他片區(qū)。經(jīng)濟(jì)條件處于中游水平，承受不了大面積市中心房源的總價(jià)，一般預(yù)算不超過一千萬，家庭人口三至四人，如中年夫婦加一個(gè)孩子或再加一個(gè)老人，90 - 100平米的2 + 1房基本夠住。

客群C：向往市中心便利繁華生活的新婚家庭。年輕夫婦，丁克或剛結(jié)婚還沒要孩子，海歸或受過高等教育，經(jīng)濟(jì)條件不錯(cuò)，最看重地段，基本只考慮市區(qū)核心位置的房子，對(duì)交通、飲食、購(gòu)物等配套要求較高，不需要很大面積，一個(gè)臥室甚至全敞開的studio也可以。

客群D：獨(dú)居或與伴侶一起居住的二代。家庭條件較好，年紀(jì)較小，剛踏入社會(huì)，向往自由，為方便city walk和游玩，要求居住在市中心，距離靜安寺、新天地、安福路武康路等常去購(gòu)物游玩的地方較近，要求樓盤有一定知名度，說出去有面子，對(duì)物業(yè)管理要求較高，最好是酒店式公寓的管家服務(wù)，更注重裝修的時(shí)尚奢華度和個(gè)性化功能性（如較大的衣帽間）而非面積。

客群E：給父母買房的中產(chǎn)子女。中國(guó)人講究孝道，在上海，子女中年經(jīng)濟(jì)條件較好時(shí)，會(huì)心疼父母住老破小，考慮給他們買新房。賣掉老破小作為首付，貸款由子女支付。一般考慮在內(nèi)環(huán)內(nèi)，城市界面舊一點(diǎn)沒關(guān)系，關(guān)鍵是去超市、吃飯和醫(yī)院方便，老兩口住80 - 100平米足夠，太大沒必要，也不聚氣。

以上只是舉例，還有其他希望住在市中心新樓盤、預(yù)算有限或家庭人口較少的客群，市中心千萬左右總價(jià)的小戶型房源符合他們的需求和預(yù)算。實(shí)際上，每個(gè)買房客戶的需求都不同。對(duì)于家庭人口少、單身、年輕新婚家庭或老齡夫婦，希望享受市中心便利繁華生活且總價(jià)預(yù)算有限的客戶來說，市中心千萬左右總價(jià)的房源很有吸引力。從客戶角度看，由于市中心千萬左右總價(jià)的小戶型房源供應(yīng)量少，物以稀為貴，抗跌性較強(qiáng)，未來出手可能相對(duì)容易，也可能獲得較高回報(bào)（當(dāng)然，買到也不容易，看準(zhǔn)就要下手）。從開發(fā)商角度看，做產(chǎn)品規(guī)劃時(shí)不必千篇一律，可“百花齊放”，結(jié)合地塊自身特性，適當(dāng)設(shè)置有特色有亮點(diǎn)的相對(duì)低總價(jià)小戶型產(chǎn)品，走錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)之路，說不定能脫穎而出，既保證去化又提升品牌美譽(yù)度。

本文來自微信公眾號(hào)“丁祖昱評(píng)樓市”，作者：編輯部，36氪經(jīng)授權(quán)發(fā)布。

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