近日，CRIC對297個地級以上城市房地產(chǎn)市場進行了全面梳理，在最新發(fā)布的2025中國房地產(chǎn)投資前景排行榜中，房地產(chǎn)投資前景TOP50城市的排名出現(xiàn)了變動。

2025年投資前景TOP5城市的位次有了變化。上海、北京依舊穩(wěn)居前兩名，2024年排名第三的廣州被深圳超越，去年深圳排在第七位，廣州的排名下降了3位，排到了第6位。杭州、成都作為二線城市的代表，今年仍穩(wěn)定在第4、5名。此外，天津、海口、珠海、三亞、蘭州和煙臺的排名顯著上升。

數(shù)據(jù)顯示，這50個城市擁有全國34%的常住人口，集中了50%的GDP，商品房成交面積也達到了全國的50%。在發(fā)達的經(jīng)濟水平和超過1.3億流動人口的支撐下，TOP50城市的購房需求始終處于全國前列，尤其是TOP20城市未來每年仍有3億平米的增量需求。TOP20城市釋放的存量置業(yè)需求，將與政策端共同發(fā)力，2025年下半年樓市有望迎來更明確的筑底企穩(wěn)行情。

上海、北京穩(wěn)居前二

二線城市數(shù)量增加

在最新的中國房地產(chǎn)投資前景TOP50城市中，上海、北京憑借絕對優(yōu)勢繼續(xù)排名前兩位。這兩個一線城市在供給側(cè)和需求側(cè)都有明顯優(yōu)勢，并且連續(xù)11年位居全國房地產(chǎn)投資前景排行榜TOP2。上海和北京的投資前景相近，常住人口均超過2000萬，人均住房面積不足38平方米，這表明兩個城市不僅有大量剛需，還有較大的住房改善空間。

深圳的排名從去年的第七位躍升至第三位。這是因為深圳經(jīng)濟活力更強，人口吸納能力也更突出。疫情解封后2年GDP平均增速達到6%，2023年以來常住人口增長33萬人，在TOP10城市中均排名第一。此外，大量優(yōu)秀企業(yè)的集聚以及臨近香港帶來的人才集聚優(yōu)勢，都是樓市需求側(cè)的重要支撐。實際上，深圳通過在供給側(cè)發(fā)展高品質(zhì)住宅，進一步挖掘存量改善需求，整體樓市展現(xiàn)出更強的發(fā)展韌性。據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，2024年深圳商品住宅成交金額達到3216億元，同比上升23%，是TOP5中唯一成交金額上漲的城市。

杭州、成都近年來一直穩(wěn)定在第4、5名。這兩個城市特點相似，商品住宅成交金額在2024年才開始下降，且成交金額均維持在2500億以上；庫存風險可控，狹義消化周期均在18個月以內(nèi)的健康范圍；房企對這兩個城市的投資熱情高漲，高溢價地塊頻繁出現(xiàn)，2024年杭州和成都經(jīng)營性用地平均溢價率分別高達14%和7%，遠高于二線城市4%的平均水平。

各能級城市內(nèi)部排名出現(xiàn)明顯變化。TOP50城市中有18個三線城市，較上年減少一個，相應的二線城市比去年多了一個。二線城市中長春跌出50強，銀川和蘭州補上；三線城市中徐州、江門、鎮(zhèn)江、廊坊、嘉興退出，三亞、湖州、惠州和煙臺進入50強。

二線城市中天津、濟南、南寧等城市排名顯著上升，主要得益于庫存指標的良好表現(xiàn)。三線城市中，溫州、中山、珠海、三亞、儋州等沿海城市排名明顯上升，主要得益于需求側(cè)的支持，外來人口較多，改善需求較強。其中位于海南島的三亞、儋州，在2025年封關預期下，需求側(cè)迎來新的增長點，如三亞在2024年交易量持續(xù)高位的基礎上，2025年上半年商品住宅成交增幅接近五成。

目前，資源仍集中在這TOP50城市。參考2024年數(shù)據(jù)，50城擁有全國34%的常住人口，集中了50%的GDP，商品房成交面積也達到了全國的50%。在發(fā)達的經(jīng)濟水平和超過1.3億流動人口的支持下，TOP50城市的購房需求始終處于全國前列。

TOP20城市未來仍有

年均3億平方米增量需求

隨著行業(yè)進入深度調(diào)整期，城市間規(guī)模分化更加明顯，行業(yè)投資和成交規(guī)模進一步向頭部城市集中。聚焦TOP20城市，據(jù)CRIC測算，這20城年均增量住房需求仍可達3億平方米，主要是人口持續(xù)集聚和存量住房改善的推動。

從人口規(guī)模來看，TOP20城常住人口合計有3億人，超過全國總?cè)丝诘?1%，其中上海、北京、重慶等超大城市常住人口超過2000萬，人口密度優(yōu)勢明顯。此外，這些城市具有較強的人口虹吸效應，像重慶、濟南等城鎮(zhèn)化率較低的城市，一部分戶籍人口轉(zhuǎn)化將成為需求增量補充；即便城鎮(zhèn)化率已超70%的北京、上海，常住人口市民化仍有較大發(fā)展空間。

20城的住房改善需求同樣強勁，年均增量改善需求合計1.4億平方米。分城市看，成都、重慶改善性增量住房需求超過1000萬平方米，上海、武漢、天津也在800萬平方米以上。未來，人口持續(xù)向核心城市集聚和家庭住房條件升級，將共同支撐TOP20城年均3億平方米的增量需求。

隨著各地主管部門加大力度促進庫存減壓，在達成供求關系新平衡后，市場預期得到改善，TOP20城市釋放的存量置業(yè)需求，將與政策端形成合力，推動各地房地產(chǎn)發(fā)展新模式的更快到來。

第五次中央城市會議明確城市發(fā)展進入存量提質(zhì)新時代，未來以城市發(fā)展為核心的穩(wěn)市場政策將從兩大方面重點推進：需求方面，通過做好城市發(fā)展工作，加快釋放積壓的住房需求，通過推行新型城鎮(zhèn)化、棚改舊改、保障安居、發(fā)展高品質(zhì)住宅等工作，滿足外來人口、老舊危房居民、外來人才、更新?lián)Q代等方面的住房需求；供給方面，加快落實存量住房、存量用地和閑置用地的盤活工作，通過收儲商品房用作保障房、土地收儲、閑置用地回收等舉措，加快解決當前的高庫存問題，并繼續(xù)嚴控新增住宅用地規(guī)模，讓市場更快達到新的供求平衡點。

在此背景下，考慮到城市之間積壓需求規(guī)模和庫存問題的差異，2025年城市間的回穩(wěn)表現(xiàn)將明顯分化。少數(shù)外來人口眾多、前期庫存問題不大的城市將持續(xù)表現(xiàn)突出，成為現(xiàn)階段穩(wěn)市場的標桿城市；而前期超量出讓土地、發(fā)展規(guī)劃過于超前的城市，穩(wěn)市場進程將稍慢。

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，投資核心城市核心區(qū)域的策略基本相同，在城市比較時，應更重視不同城市之間的需求潛力和供給關系，重點關注近年來庫存壓力指標出現(xiàn)積極變化、交易流速居前的核心城市。

本文來自微信公眾號“丁祖昱評樓市”，作者：編輯部、CRIC研究，36氪經(jīng)授權發(fā)布。

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