前不久的上海土拍，浙江“富婆”擊敗中海，花10多億拿下樓板價超20萬/㎡的全國單價地王，刷新眾人認(rèn)知。當(dāng)大家以為這是偶發(fā)事件時，類似劇情在廣州上演了。一家神秘低調(diào)的民企，以總價約11.37億拿下廣州白云區(qū)一宗宅地，而這家民企前不久才剛成立，最終受益人是自然人黃艷玲，大概率是女性。廣州版“富婆”拿地戲碼難道又來了？

01 神秘民企廣州拿地

7月底，廣州出讓白云山六片區(qū)一幅宅地。今年白云已出讓四片宅地，此前都是國企或城投拿地，此次出讓結(jié)果出人意料。一家名為廣州云山壹號房地產(chǎn)有限公司的民企（以下簡稱云山壹號），以約11.37億拿下白云六片山低密宅地，成交樓面價約1.46萬/㎡。

如今廣州土拍市場，大多是資金強(qiáng)勁的國央企拿地。此次民企拿地，是因地塊總價低、安全墊厚，且地塊素質(zhì)不差。云山壹號很會算賬，此前廣州地鐵2022年拿下的白云東平地鐵站地塊樓板價約2.5萬/㎡；越秀地產(chǎn)聯(lián)合廣州地鐵競得的白云沙太路以西地塊，折合樓面價約3.36萬/㎡?？傮w來看，此次民企拿下地塊的樓板價處于低位。

對比周邊新房項目，該地塊留給云山壹號較大利潤空間。比如廣州地鐵云城上品，均價約4.6萬/㎡；越秀公交天悅云山府，目前單價約3.8萬/㎡；定位豪宅的華遠(yuǎn)雲(yún)和墅，均價約9萬/㎡，一套別墅千萬起步。

該宅地容積率1.7，限高60米，是居住舒適度較高的低密產(chǎn)品。從廣州公共資源交易中心網(wǎng)站公布的航拍圖看，項目和六片山山景幾乎0距離，可打造山景IP。未來可能打造疊墅+小高層產(chǎn)品，小高層低價走量回款，疊墅高價實現(xiàn)利潤溢價。

不過，豐富山景資源可能帶來較多蚊蟲問題，就看項目操盤手如何解決。最后恭喜云山壹號成功拿下優(yōu)質(zhì)地塊，期待其未來項目的產(chǎn)品力。

02 “富婆”再現(xiàn)？

關(guān)鍵問題來了，廣州云山壹號房地產(chǎn)有限公司是怎樣的民企？據(jù)企查查顯示，該公司今年6月12日剛成立，法定代表人為馬欣欣，注冊資本500萬元。

進(jìn)一步探查發(fā)現(xiàn)，這家公司由廣州云山雅居房地產(chǎn)有限公司、廣州山湖居房地產(chǎn)有限公司控股，且這兩家控股公司都是今年6月剛成立，讓人猜測成立這些公司就是為了此次拿地。

廣州山湖居房地產(chǎn)有限公司背后，自然人股東黃艷玲、張文儀分別持股90%、10%，實際控制人是黃艷玲。

由于公司剛成立，公開信息很難找到黃艷玲的工作履歷。從名字看，她大概率是女性，這不禁讓人猜想她是否類似上海土拍中的“浙江富婆”。

企查查資料顯示，山湖居、云山雅居、云山壹號三家公司注冊地址都在白云區(qū)錦石三路33號。

云山壹號注冊地址

該地址是益云科創(chuàng)中心所在地，其打造者是廣州益云供應(yīng)鏈科技有限公司（以下簡稱益云科技）。市場猜測此次拿地或許和益云科技有關(guān)。

官網(wǎng)信息顯示，2020年9月益云科技取得廣州市首個新型產(chǎn)業(yè)用地，即如今的益云科創(chuàng)中心，屬省市區(qū)重點(diǎn)項目、產(chǎn)業(yè)升級標(biāo)桿，打造約12萬㎡高端商務(wù)辦公總部聚集區(qū)，2023年6月全面驗收交付，已有上百家企業(yè)入駐。

益云科創(chuàng)中心效果圖

有意思的是，益云科創(chuàng)中心高區(qū)被打造為平層和躍式產(chǎn)品，能眺望白云山，每戶通水、電、燃?xì)?，可作為超級居住類產(chǎn)品。

除開發(fā)總部辦公業(yè)態(tài)，益云科技還將開發(fā)約18萬㎡超級名品奧萊、約5萬㎡國際五星級酒店溫德姆等頂級配套。有能力開發(fā)高端酒店和商業(yè)體的企業(yè)，打造住宅并非難事，且益云科技打造過大平層產(chǎn)品。

如果云山壹號和益云科技有間接關(guān)聯(lián)，資金來源問題或許容易解答，打造住宅項目也可能信手拈來。黃艷玲很可能和益云科技有關(guān)聯(lián)，能成為實際控制人，她肯定是有不小勢能的關(guān)鍵人物。

當(dāng)然，也可能云山壹號是純粹的創(chuàng)業(yè)公司，要在廣州市場大干一場，那么黃艷玲大概率就是傳說中的“富婆”，創(chuàng)業(yè)公司公開市場拿地且出手，底氣肯定很足。目前關(guān)于這家公司和這位人物還有很多謎底待揭開，以上只是根據(jù)現(xiàn)有資料的推測，歡迎大家留言分享更多信息。

03 民企重返土拍市場背后

今年諸多民企開始入場拿地，但不像央國企大舉拿地，大多是精準(zhǔn)拿地。敏捷集團(tuán)今年5月以33.2億元拿下廣州番禺區(qū)4宗住宅地塊，樓面價1.4萬元/㎡，是2021年后首次公開拿地，地塊在其總部邊上，體現(xiàn)“地緣深耕”策略。

嘉信地產(chǎn)今年4月以11.66億元底價摘得長沙一宗宅地，5月又以8.68億元競得長沙另一宗宅地，一個月內(nèi)兩度落子該區(qū)域，累計投入超20億元，體現(xiàn)對長沙市場持續(xù)加碼。

偉星近日在杭州拱墅區(qū)拿下宅地，總價19億，溢價率超28%，單價1.96萬/㎡，上一次在杭州拿地是一年前，深化了杭州深耕策略。

一些小而美房企也在土地市場嶄露頭角，如注冊資本僅100萬的福州合達(dá)地產(chǎn)、成立僅約1個月的溫州華璽地產(chǎn)，以約2 - 3億拿下性價比較高的“袖珍地塊”，主打低總價剛需產(chǎn)品，避開頭部企業(yè)競爭。

民企重返土拍市場可從以下幾方面解讀：首先，行業(yè)處于政策松綁與市場修復(fù)的“時間窗口”，諸多城市下調(diào)首付和房貸利率，核心城市去化周期縮短，銷售回款提速，讓部分民營房企看到市場希望。其次，是民企自身的“幸存者”進(jìn)化，行業(yè)出清后存活的民企負(fù)債率低、現(xiàn)金流健康，可在重點(diǎn)深耕區(qū)域偶爾拿地，如邦泰聚焦成都、敏捷深耕珠三角，以“小步快跑”替代激進(jìn)擴(kuò)張。最后，是與央國企的錯位競爭，央國企多在一線和二線熱點(diǎn)城市拿高價地塊，民企轉(zhuǎn)向二線近郊及強(qiáng)三線城市。

基于拿地狀況，未來市場將形成“央國企守核心、民企攻改善、小微撿漏細(xì)分”的三層格局，但始終不變的是產(chǎn)品力至上，只有用真正的好房子讓客戶買單，才能穿越周期，在市場中屹立不倒。

本文來自微信公眾號“地產(chǎn)人言”，作者：艷姐team，36氪經(jīng)授權(quán)發(fā)布。

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