市場(chǎng)信心缺失、擔(dān)憂復(fù)雜債務(wù)關(guān)系、交易成本高昂以及對(duì)資產(chǎn)價(jià)值和位置的重新評(píng)估，共同造成了法拍商辦資產(chǎn)“有價(jià)無(wú)市”、無(wú)人接盤的流拍局面。

中房報(bào)記者 付珊珊丨上海報(bào)道

爛尾4年的上海青浦正榮中心項(xiàng)目進(jìn)行司法拍賣，即便起拍價(jià)較評(píng)估價(jià)打了七折，仍遭遇流拍。

據(jù)阿里法拍平臺(tái)信息，上海青浦正榮中心在建工程及相應(yīng)國(guó)有土地使用權(quán)于2025年8月4日至8月7日拍賣。項(xiàng)目評(píng)估價(jià)9.31億元，起拍價(jià)6.52億元，約為評(píng)估價(jià)的7折，折合樓板價(jià)約10853元/平方米。

需注意，此次拍賣的并非外界傳言的正榮地產(chǎn)總部大樓。

公開資料顯示，該項(xiàng)目土地用途為餐飲旅館業(yè)及商業(yè)用地，使用權(quán)面積24039平方米，總建筑面積106111平方米（地上63331平方米、地下42780平方米）。項(xiàng)目所有人是正榮御天（上海）置業(yè)發(fā)展有限公司，其為正榮地產(chǎn)控股有限公司全資子公司，后者是正榮地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱“正榮地產(chǎn)”，06158.HK）在境內(nèi)的主體。

2014年2月，正榮地產(chǎn)以25.6億元競(jìng)得該地塊，樓面價(jià)15786元/平方米，溢價(jià)率59.4%。后來(lái)正榮地產(chǎn)爆發(fā)債務(wù)和資金危機(jī)，上海青浦正榮中心陷入停工爛尾。

阿里資產(chǎn)平臺(tái)顯示，此次拍賣吸引5512次圍觀，但無(wú)人報(bào)名出價(jià)，首拍即流拍。

首拍即流拍

該項(xiàng)目命運(yùn)坎坷。正榮地產(chǎn)拿地時(shí)，規(guī)劃為融合多種業(yè)態(tài)的商業(yè)綜合體，并于2019年5月開工奠基。

施工期間，項(xiàng)目酒店規(guī)劃變更為長(zhǎng)租公寓，引發(fā)周邊業(yè)主維權(quán)。雖后續(xù)按原規(guī)劃建設(shè)，但2022年正榮地產(chǎn)資金危機(jī)，項(xiàng)目停工。

周邊中介稱，項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)基本完工，市場(chǎng)曾傳言約3億元資金可完成內(nèi)部裝修。此前有消息稱華潤(rùn)可能接盤，但無(wú)下文。周邊居民反映，項(xiàng)目長(zhǎng)期爛尾影響區(qū)域房?jī)r(jià)和形象，期望拍賣能找到新東家。

然而，盤活該項(xiàng)目不易。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，項(xiàng)目待建，后續(xù)需大量資金。其地理位置優(yōu)勢(shì)不突出，又是商業(yè)性質(zhì)，潛在買家要考慮建設(shè)成本和未來(lái)商業(yè)運(yùn)營(yíng)盈利前景。若拍賣價(jià)格缺乏吸引力，盤活難度大。

對(duì)正榮地產(chǎn)而言，盤活項(xiàng)目、償還債務(wù)和推進(jìn)債務(wù)重組是核心任務(wù)。此前，正榮地產(chǎn)表示與多家金融機(jī)構(gòu)磋商獲新貸款，但今年無(wú)新增借貸。在債務(wù)重組方面，正與法律及財(cái)務(wù)顧問(wèn)商討境外整體債務(wù)管理方案。其2025年7月銷售額約3.36億元，前7月累計(jì)銷售額約27.01億元，經(jīng)營(yíng)狀況不佳。

法拍資產(chǎn)困境

青浦正榮中心流拍并非個(gè)例。近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整，多家民營(yíng)房企出險(xiǎn)，其總部或核心城市商辦資產(chǎn)被債權(quán)人處置進(jìn)入法拍程序增多。這些資產(chǎn)要么折價(jià)轉(zhuǎn)讓，要么流拍。

不久前，京東司法拍賣平臺(tái)顯示，泰禾集團(tuán)上海總部大樓以起拍價(jià)6.597億元成交。該建筑曾是泰禾集團(tuán)華東總部，如今被拍賣。買家是上海舜晟建設(shè)集團(tuán)有限公司。成交價(jià)較評(píng)估價(jià)縮水3億元，較開發(fā)成本“腰斬”。

更多資產(chǎn)則“有價(jià)無(wú)市”。今年7月12日，陽(yáng)光城上?？偛看髲B“濱江國(guó)際廣場(chǎng)1號(hào)樓”第三次拍賣，起拍價(jià)再打七折仍流拍。

一位長(zhǎng)期跟蹤商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的人士表示，當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，一線城市如上?？罩寐噬仙饨鹣禄?，投資回報(bào)率下降。經(jīng)濟(jì)下行，大型企業(yè)收緊投資預(yù)算，大宗資產(chǎn)交易遇冷。

戴德梁行研究顯示，2025年上半年上海大宗物業(yè)成交總額158億元，交易37宗，同比顯著回落，不足往年同期一半，體現(xiàn)市場(chǎng)寒意。

該人士還稱，法拍資產(chǎn)往往有復(fù)雜債權(quán)債務(wù)關(guān)系，買家擔(dān)心“買樓送債”。總之，市場(chǎng)信心缺失、擔(dān)憂復(fù)雜債務(wù)關(guān)系、交易成本高昂以及對(duì)資產(chǎn)價(jià)值和位置的重新評(píng)估，導(dǎo)致法拍商辦資產(chǎn)流拍。

業(yè)內(nèi)人士稱，流拍資產(chǎn)通常會(huì)降價(jià)二拍或三拍，甚至變賣。最終能否成交，取決于降價(jià)幅度和市場(chǎng)環(huán)境。目前，大幅降價(jià)成交或繼續(xù)流拍都有可能。

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