前7個(gè)月樓市可謂喜憂參半。

一方面，新房成交出現(xiàn)季節(jié)性回落，降至年內(nèi)低位，累計(jì)同比由正轉(zhuǎn)負(fù)。

另一方面，以上海、杭州、成都、南京為代表的城市，核心區(qū)高端改善項(xiàng)目銷(xiāo)售火熱，對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)起到了一定積極作用。

作為傳統(tǒng)成交淡季，8月份新房成交絕對(duì)量可能會(huì)繼續(xù)在低位波動(dòng)。不過(guò)，由于去年基數(shù)較低，同比降幅仍有進(jìn)一步收窄的可能，累計(jì)同比降幅或?qū)⒕S持在5%以?xún)?nèi)，延續(xù)弱復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。

新房成交降至年內(nèi)低位

30城平均去化率僅三成

根據(jù)CRIC對(duì)重點(diǎn)30個(gè)城市的監(jiān)測(cè)，7月成交規(guī)模為823萬(wàn)平方米，環(huán)比下降29%，同比下降20%。前7個(gè)月累計(jì)成交7080萬(wàn)平方米，較去年同期微降1%。

一線城市全面回調(diào)，只有寧波、惠州等個(gè)別城市迎來(lái)階段性回升。

從去化情況來(lái)看，市場(chǎng)熱度因季節(jié)性因素回落，環(huán)比持續(xù)下降。

據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，30個(gè)重點(diǎn)城市7月平均開(kāi)盤(pán)去化率環(huán)比下降11個(gè)百分點(diǎn)，降至30%，為年內(nèi)新低，同比上升3個(gè)百分點(diǎn)，仍好于去年同期。

其中，杭州、南寧、天津去化率超過(guò)六成，主要得益于適銷(xiāo)對(duì)路的網(wǎng)紅盤(pán)入市帶動(dòng)。

從變化趨勢(shì)來(lái)看，各城市去化率環(huán)比跌多漲少。北京、上海、深圳、成都、杭州等熱點(diǎn)城市本月去化率從高位回落，深圳降至4%，創(chuàng)下近10年來(lái)新低。天津、蘇州、鄭州、常州等二三線城市去化率同環(huán)比均增長(zhǎng)，市場(chǎng)延續(xù)弱復(fù)蘇走勢(shì)。福州、濟(jì)南、嘉興、徐州等弱二三線城市7月去化率均不足兩成，市場(chǎng)仍持續(xù)低迷。

熱銷(xiāo)樓盤(pán)需核心賣(mài)點(diǎn)加持

“好房子”托舉市場(chǎng)熱度

隨著市場(chǎng)上高端改善需求的釋放，核心區(qū)高端改善項(xiàng)目銷(xiāo)量一直居高不下，這成為樓盤(pán)熱銷(xiāo)的一個(gè)重要特質(zhì)。

這一情況在上海尤為明顯。根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，7月上海共有24個(gè)樓盤(pán)入市，其中浦東頂流改善項(xiàng)目楊思板塊翡雲(yún)悅府，7月兩次開(kāi)盤(pán)去化率分別達(dá)到了86%和100%。

另外，成都核心區(qū)高端改善項(xiàng)目表現(xiàn)也較為突出。7月成都銷(xiāo)售金額排名前十的項(xiàng)目中，有四個(gè)是核心區(qū)高端改善項(xiàng)目。其中，麓湖生態(tài)城以10.2億元位列榜首。以麓湖生態(tài)城為典型，這四個(gè)項(xiàng)目普遍具有地處核心地段、產(chǎn)品力優(yōu)勢(shì)和高頻次推售三大特征。

還有南京，主城核心/次核心板塊的優(yōu)質(zhì)區(qū)位，加上高性?xún)r(jià)比或產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，有助于維持短期市場(chǎng)熱度。

此外，在一些城市，學(xué)區(qū)房仍是激發(fā)購(gòu)房需求的“利器”，典型的如長(zhǎng)沙和西安。

比如在長(zhǎng)沙7月份新房成交金額前十的項(xiàng)目中，有學(xué)區(qū)加持的項(xiàng)目占了2個(gè)，比如中建桃李九章去化套數(shù)為72套，明顯高于其他項(xiàng)目的銷(xiāo)量。

在西安，強(qiáng)教育屬性的樓盤(pán)仍是“銷(xiāo)量王者”，以中國(guó)鐵建西派瀾廷項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目有雙名校加持，7月認(rèn)購(gòu)70套，位列西安7月銷(xiāo)量第六。

各地高得房率的四代宅、新規(guī)項(xiàng)目短期內(nèi)對(duì)市場(chǎng)熱度起到了重要的“托舉”作用。

通過(guò)CRIC統(tǒng)計(jì)的部分7月銷(xiāo)量居前、產(chǎn)品力突出的“好房子”項(xiàng)目可以看出，購(gòu)房者仍然愿意為好產(chǎn)品買(mǎi)單，比如鄭州和西安兩個(gè)城市，“好房子”項(xiàng)目7月認(rèn)購(gòu)套數(shù)均超過(guò)100套。

不過(guò)，并非所有“好房子”項(xiàng)目都能熱銷(xiāo)，如果新規(guī)產(chǎn)品的亮點(diǎn)僅停留在得房率提升上，很難打動(dòng)客戶(hù)，武漢的華僑城天薈就是最典型的例子。

作為板塊唯一的準(zhǔn)四代宅項(xiàng)目，華僑城天薈得房率高、空間尺度感和功能性有所提升，價(jià)格也是板塊內(nèi)最低的。但開(kāi)盤(pán)去化率僅為18%，未能實(shí)現(xiàn)熱銷(xiāo)。

原因在于，在新規(guī)/四代宅產(chǎn)品集中入市的情況下，銷(xiāo)量也出現(xiàn)了分化跡象，客戶(hù)被上游板塊分流，再加上項(xiàng)目自身大盤(pán)配套未落實(shí)，板塊規(guī)劃兌現(xiàn)慢，價(jià)值難以提升。

還有一類(lèi)項(xiàng)目，仍在加速“以?xún)r(jià)換量”。

比如蘇州，成交前十的項(xiàng)目中，有7個(gè)采用“以?xún)r(jià)換量”策略，受此影響，7月蘇州新房成交均價(jià)只有2.2萬(wàn)/平方米，降至2020年以來(lái)的低位，多數(shù)項(xiàng)目的折扣均在8折及以?xún)?nèi)。

整體來(lái)看，上海、成都、杭州、南寧等熱點(diǎn)片區(qū)核心區(qū)的高端改善豪宅入市，支撐起了熱銷(xiāo)局面，西安、長(zhǎng)沙等有學(xué)區(qū)加持的項(xiàng)目熱度不減。而產(chǎn)品力較強(qiáng)的四代宅產(chǎn)品出現(xiàn)分化，但總體銷(xiāo)量仍好于傳統(tǒng)項(xiàng)目。

對(duì)于多數(shù)弱二三線城市來(lái)說(shuō)，剛需客群消費(fèi)降級(jí)嚴(yán)重，部分樓盤(pán)只能依靠大折扣、高傭金、強(qiáng)渠道等策略來(lái)提升銷(xiāo)量。

接下來(lái)，樓市預(yù)期仍將延續(xù)弱復(fù)蘇走勢(shì)，但城市間、項(xiàng)目間的分化仍將是主要趨勢(shì)，而且單城市區(qū)域、項(xiàng)目間的冷熱分化還在持續(xù)加劇，核心區(qū)域配套和產(chǎn)品俱佳的項(xiàng)目仍將保持高熱。

具體到城市，北京得益于五環(huán)外限購(gòu)政策放松，在利好政策的加持下，改善項(xiàng)目可能會(huì)直接受益，成交有望進(jìn)一步釋放；深圳、上海優(yōu)質(zhì)供應(yīng)短期內(nèi)“告急”，加上前期需求已釋放，短期內(nèi)又無(wú)利好政策，成交可能會(huì)迎來(lái)階段性瓶頸。

部分二線城市如天津、蘇州、長(zhǎng)沙、重慶、廈門(mén)等可能會(huì)迎來(lái)階段性復(fù)蘇，尤其是隨著高得房率的新規(guī)住宅、四代宅產(chǎn)品集中入市，整體市場(chǎng)熱度可能會(huì)延續(xù)穩(wěn)中微增的態(tài)勢(shì)。

本文來(lái)自微信公眾號(hào)“丁祖昱評(píng)樓市”，作者：編輯部、CRIC研究，36氪經(jīng)授權(quán)發(fā)布。

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