前7個月樓市可謂喜憂參半。

一方面，新房成交出現(xiàn)季節(jié)性回落，降至年內(nèi)低位，累計同比由正轉(zhuǎn)負。

另一方面，以上海、杭州、成都、南京為代表的城市，核心區(qū)高端改善項目銷售火熱，對穩(wěn)定市場起到了一定積極作用。

作為傳統(tǒng)成交淡季，8月份新房成交絕對量可能會繼續(xù)在低位波動。不過，由于去年基數(shù)較低，同比降幅仍有進一步收窄的可能，累計同比降幅或?qū)⒕S持在5%以內(nèi)，延續(xù)弱復蘇態(tài)勢。

新房成交降至年內(nèi)低位

30城平均去化率僅三成

根據(jù)CRIC對重點30個城市的監(jiān)測，7月成交規(guī)模為823萬平方米，環(huán)比下降29%，同比下降20%。前7個月累計成交7080萬平方米，較去年同期微降1%。

一線城市全面回調(diào)，只有寧波、惠州等個別城市迎來階段性回升。

從去化情況來看，市場熱度因季節(jié)性因素回落，環(huán)比持續(xù)下降。

據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，30個重點城市7月平均開盤去化率環(huán)比下降11個百分點，降至30%，為年內(nèi)新低，同比上升3個百分點，仍好于去年同期。

其中，杭州、南寧、天津去化率超過六成，主要得益于適銷對路的網(wǎng)紅盤入市帶動。

從變化趨勢來看，各城市去化率環(huán)比跌多漲少。北京、上海、深圳、成都、杭州等熱點城市本月去化率從高位回落，深圳降至4%，創(chuàng)下近10年來新低。天津、蘇州、鄭州、常州等二三線城市去化率同環(huán)比均增長，市場延續(xù)弱復蘇走勢。福州、濟南、嘉興、徐州等弱二三線城市7月去化率均不足兩成，市場仍持續(xù)低迷。

熱銷樓盤需核心賣點加持

“好房子”托舉市場熱度

隨著市場上高端改善需求的釋放，核心區(qū)高端改善項目銷量一直居高不下，這成為樓盤熱銷的一個重要特質(zhì)。

這一情況在上海尤為明顯。根據(jù)CRIC監(jiān)測，7月上海共有24個樓盤入市，其中浦東頂流改善項目楊思板塊翡雲(yún)悅府，7月兩次開盤去化率分別達到了86%和100%。

另外，成都核心區(qū)高端改善項目表現(xiàn)也較為突出。7月成都銷售金額排名前十的項目中，有四個是核心區(qū)高端改善項目。其中，麓湖生態(tài)城以10.2億元位列榜首。以麓湖生態(tài)城為典型，這四個項目普遍具有地處核心地段、產(chǎn)品力優(yōu)勢和高頻次推售三大特征。

還有南京，主城核心/次核心板塊的優(yōu)質(zhì)區(qū)位，加上高性價比或產(chǎn)品優(yōu)勢，有助于維持短期市場熱度。

此外，在一些城市，學區(qū)房仍是激發(fā)購房需求的“利器”，典型的如長沙和西安。

比如在長沙7月份新房成交金額前十的項目中，有學區(qū)加持的項目占了2個，比如中建桃李九章去化套數(shù)為72套，明顯高于其他項目的銷量。

在西安，強教育屬性的樓盤仍是“銷量王者”，以中國鐵建西派瀾廷項目為例，該項目有雙名校加持，7月認購70套，位列西安7月銷量第六。

各地高得房率的四代宅、新規(guī)項目短期內(nèi)對市場熱度起到了重要的“托舉”作用。

通過CRIC統(tǒng)計的部分7月銷量居前、產(chǎn)品力突出的“好房子”項目可以看出，購房者仍然愿意為好產(chǎn)品買單，比如鄭州和西安兩個城市，“好房子”項目7月認購套數(shù)均超過100套。

不過，并非所有“好房子”項目都能熱銷，如果新規(guī)產(chǎn)品的亮點僅停留在得房率提升上，很難打動客戶，武漢的華僑城天薈就是最典型的例子。

作為板塊唯一的準四代宅項目，華僑城天薈得房率高、空間尺度感和功能性有所提升，價格也是板塊內(nèi)最低的。但開盤去化率僅為18%，未能實現(xiàn)熱銷。

原因在于，在新規(guī)/四代宅產(chǎn)品集中入市的情況下，銷量也出現(xiàn)了分化跡象，客戶被上游板塊分流，再加上項目自身大盤配套未落實，板塊規(guī)劃兌現(xiàn)慢，價值難以提升。

還有一類項目，仍在加速“以價換量”。

比如蘇州，成交前十的項目中，有7個采用“以價換量”策略，受此影響，7月蘇州新房成交均價只有2.2萬/平方米，降至2020年以來的低位，多數(shù)項目的折扣均在8折及以內(nèi)。

整體來看，上海、成都、杭州、南寧等熱點片區(qū)核心區(qū)的高端改善豪宅入市，支撐起了熱銷局面，西安、長沙等有學區(qū)加持的項目熱度不減。而產(chǎn)品力較強的四代宅產(chǎn)品出現(xiàn)分化，但總體銷量仍好于傳統(tǒng)項目。

對于多數(shù)弱二三線城市來說，剛需客群消費降級嚴重，部分樓盤只能依靠大折扣、高傭金、強渠道等策略來提升銷量。

接下來，樓市預期仍將延續(xù)弱復蘇走勢，但城市間、項目間的分化仍將是主要趨勢，而且單城市區(qū)域、項目間的冷熱分化還在持續(xù)加劇，核心區(qū)域配套和產(chǎn)品俱佳的項目仍將保持高熱。

具體到城市，北京得益于五環(huán)外限購政策放松，在利好政策的加持下，改善項目可能會直接受益，成交有望進一步釋放；深圳、上海優(yōu)質(zhì)供應短期內(nèi)“告急”，加上前期需求已釋放，短期內(nèi)又無利好政策，成交可能會迎來階段性瓶頸。

部分二線城市如天津、蘇州、長沙、重慶、廈門等可能會迎來階段性復蘇，尤其是隨著高得房率的新規(guī)住宅、四代宅產(chǎn)品集中入市，整體市場熱度可能會延續(xù)穩(wěn)中微增的態(tài)勢。

本文來自微信公眾號“丁祖昱評樓市”，作者：編輯部、CRIC研究，36氪經(jīng)授權(quán)發(fā)布。

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