2025年以來，樓市一直保持著“止跌回穩(wěn)”的態(tài)勢。在經(jīng)歷了三四月份傳統(tǒng)的“小陽春”之后，五六月市場熱度得以延續(xù)，七月份出現(xiàn)了階段性回調(diào)，而到了八月過半，市場熱度又迎來了階段性回升。

各城市之間的復(fù)蘇進(jìn)程差異明顯。像杭州、武漢等城市，供給端呈現(xiàn)“提質(zhì)縮量”的特點(diǎn)，熱盤集中入市推動了項目去化率穩(wěn)中有升。然而，廣州、西安、天津等多數(shù)城市，項目認(rèn)購量急劇減少，導(dǎo)致客戶轉(zhuǎn)化率從高位回落，短期內(nèi)增長動力不足。

平均去化率同環(huán)比增至37%，市場熱度階段性回升

當(dāng)前樓市呈現(xiàn)出同比降幅放緩的弱復(fù)蘇特征。據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，重點(diǎn)30城8月前10日成交面積達(dá)203.2萬平方米，與去年同期相比下降16%。從短期市場熱度來看，8月上旬重點(diǎn)30城項目開盤去化率為37%，較2025年7月全月微增7個百分點(diǎn)，與2024年8月全月相比增長16個百分點(diǎn)，整體熱度較7月份有了階段性回升。

深杭蓉?zé)岫瘸ツ?，武漢客戶轉(zhuǎn)化率激增

城市之間的熱度差異較大，CRIC將典型城市分為三類：

第一類是前期熱度較高的核心一二線城市，以北京、深圳、杭州、成都為代表。各城市項目去化率受新盤供給質(zhì)量影響較大，深圳、杭州、成都的熱度好于去年同期。其中，成都8月上旬推出一個盤，去化率達(dá)到100%，而北京受個別樓盤影響，整體去化率同環(huán)比均下降，降至5%。

第二類是武漢、南京、鄭州等弱復(fù)蘇類城市，目前來訪、認(rèn)購量從低位開始回升，整體客戶轉(zhuǎn)化率有增長趨勢。具體來看，8月上旬，武漢熱度較高，客戶轉(zhuǎn)化率大幅增加；而南京和鄭州的客戶轉(zhuǎn)化率則維持在低位波動。

先看武漢。進(jìn)入8月后，受熱門樓盤集中入市的影響，武漢項目的來訪、認(rèn)購量回升，客戶轉(zhuǎn)化率大幅提高。例如第32周（8.4 - 8.10）單盤平均來訪43組，環(huán)比上漲9.5%，較7月周均上漲9.8%；單盤平均認(rèn)購3.0套，環(huán)比上漲67%，較7月周均上漲85%，轉(zhuǎn)化率7.1%，環(huán)比上漲2.5pcts。得益于適銷對路樓盤的集中入市，武漢8月以來項目開盤去化率持續(xù)增加。據(jù)CRIC監(jiān)測，2025年8月前10日武漢推盤套數(shù)940套，而7月全月推盤套數(shù)僅276套；從項目平均去化率來看，8月前10日穩(wěn)中有增至45%，較7月全月的26%增長了19個百分點(diǎn)。

再看南京。8月以來，項目周來訪量基本穩(wěn)定在5500組，認(rèn)購量保持在300組。CRIC監(jiān)測的重點(diǎn)項目顯示，第32周來訪量環(huán)比微漲1%，認(rèn)購量環(huán)比上漲18%，轉(zhuǎn)化率環(huán)比持平，整體市場熱度延續(xù)低位波動趨勢。

還有鄭州。CRIC重點(diǎn)監(jiān)測顯示，鄭州第32周盤均來訪量為51組，而盤均認(rèn)購套數(shù)僅為2套，客戶轉(zhuǎn)化率維持在4.4%的低位波動。

第三類城市，如廣州、西安、天津等，認(rèn)購量降幅明顯大于來訪量，客戶轉(zhuǎn)化率從高位持續(xù)回落，購房觀望情緒濃厚，短期內(nèi)增長動力不足。

以廣州為例，其8月第一周來訪、認(rèn)購量大幅回調(diào)，環(huán)比分別下降9%和16%，客戶轉(zhuǎn)化率由7月末的3.92%降至3.63%；第二周來訪量雖止跌，但認(rèn)購量小幅微降8%，客戶轉(zhuǎn)化率再度下降至3.23%。

西安市場增長動能不足也較為明顯。8月以來，西安整體客戶轉(zhuǎn)化率持續(xù)下降。據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，2025年第32周盤均來訪量120組，與上月持平，而盤均認(rèn)購量則不斷下降，從第30周到第32周，認(rèn)購量從6組降至3組，整體客戶轉(zhuǎn)化率由7月末的4.63%降至2.82%。

在市場經(jīng)歷了7月的季節(jié)性回落后，8月部分城市市場熱度迎來階段性回升。特別是杭州、武漢供給端“提質(zhì)縮量”，熱盤集中入市將進(jìn)一步推動項目去化率穩(wěn)中有升；南京、鄭州等核心二線城市市場熱度預(yù)計將延續(xù)低位波動走勢；廣州、西安、天津等多數(shù)城市，客戶轉(zhuǎn)化率持續(xù)走低，成交難以實(shí)現(xiàn)強(qiáng)勢反轉(zhuǎn)。

從成交情況來看，8月新房成交絕對量可能會延續(xù)低位波動，同比降幅仍有進(jìn)一步收窄的可能，市場將延續(xù)弱復(fù)蘇態(tài)勢。城市區(qū)域、項目間的冷熱分化還在不斷加劇，核心區(qū)域配套和產(chǎn)品俱佳的項目仍將保持較高熱度。

本文來自微信公眾號“丁祖昱評樓市”，作者：克而瑞研究中心，36氪經(jīng)授權(quán)發(fā)布。

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