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撰文/灰灰

商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)并非一場(chǎng)只比拼速度的短跑，而是一場(chǎng)考驗(yàn)?zāi)土Φ鸟R拉松。當(dāng)熱潮退去，企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力最終還是要回歸到穩(wěn)固的基礎(chǔ)之上。

日前，聯(lián)商網(wǎng)發(fā)布了《18大商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)最新產(chǎn)品線(xiàn)與待開(kāi)項(xiàng)目情況》的文章。其中，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在各大企業(yè)的規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)中依舊處于領(lǐng)先地位。憑借出色的輕資產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)能力，仍有不少新的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在籌備建設(shè)，這也為萬(wàn)達(dá)保留了最基本的“底氣”。

據(jù)聯(lián)商網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，截至目前，2025年已有寧波姜山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、南寧鳳嶺萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、鄂爾多斯萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)B館、寶雞金臺(tái)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、宜賓高縣萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、贛州巨億萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等6家萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)。接下來(lái)，全國(guó)至少還有18家萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)及1家萬(wàn)達(dá)茂將開(kāi)業(yè)，最早的一家將于9月開(kāi)業(yè)。

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全年開(kāi)業(yè)數(shù)量預(yù)計(jì)與去年持平

聯(lián)商網(wǎng)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年8月萬(wàn)達(dá)沒(méi)有新項(xiàng)目開(kāi)業(yè)。而在最后4個(gè)月（9 - 12月），珠海萬(wàn)達(dá)商管至少會(huì)有19個(gè)新的商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)，其中萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)18個(gè)、萬(wàn)達(dá)茂1個(gè)，新增商業(yè)體量295.15萬(wàn)㎡。

從統(tǒng)計(jì)情況來(lái)看，主要呈現(xiàn)出三個(gè)特點(diǎn)。

其一，全年開(kāi)業(yè)量與去年持平。在存量時(shí)代，萬(wàn)達(dá)以往年均40 + 開(kāi)業(yè)量的局面已無(wú)法延續(xù)，這是不爭(zhēng)的事實(shí)。自2023年起，萬(wàn)達(dá)新開(kāi)商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量已回落至30家以?xún)?nèi)，并且不再公布每年的“開(kāi)業(yè)KPI”。2024年這一數(shù)據(jù)定格在25家，整體呈持續(xù)收縮態(tài)勢(shì)。不過(guò)，2025年全年新開(kāi)商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量預(yù)計(jì)將與2024年持平，有“止跌”趨勢(shì)，且預(yù)計(jì)仍是2025年新開(kāi)項(xiàng)目最多的企業(yè)（華潤(rùn)預(yù)計(jì)20家左右）。

其二，輕資產(chǎn)模式相當(dāng)成熟。作為最早“去地產(chǎn)化”的房企之一，萬(wàn)達(dá)當(dāng)下市場(chǎng)規(guī)模的擴(kuò)張主要依靠輕資產(chǎn)輸出。在即將開(kāi)業(yè)的19家商業(yè)項(xiàng)目中，除三明萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、長(zhǎng)春萬(wàn)達(dá)茂外，其余均為輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。主要有兩種形式，一種是“在建未開(kāi)”項(xiàng)目，除了爛尾多年的項(xiàng)目外，這些商業(yè)物業(yè)較新，運(yùn)營(yíng)難度相對(duì)較低，如安陽(yáng)龍安萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、重慶奉節(jié)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、泉州鯉城萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)；另一種是“已開(kāi)改造”項(xiàng)目，這些商業(yè)體是萬(wàn)達(dá)接手運(yùn)營(yíng)多年的項(xiàng)目后重新改造重開(kāi)的，物業(yè)條件相對(duì)一般，如南昌縣萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、馬鞍山和縣萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、南通海門(mén)港萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。

其三，“下沉市場(chǎng)”為主，占比約63%。萬(wàn)達(dá)不愧是“下沉市場(chǎng)商業(yè)之王”，在19家計(jì)劃新開(kāi)的商業(yè)項(xiàng)目中，三線(xiàn)、四線(xiàn)及五線(xiàn)城市就有12家，占比超63%。不過(guò)，隨著華潤(rùn)、龍湖等企業(yè)近些年開(kāi)始關(guān)注下沉市場(chǎng)，更多高品質(zhì)商業(yè)進(jìn)入縣城，下沉市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)也將更加激烈。

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部分待開(kāi)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的新進(jìn)展

泉州鯉城萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)：全客層休閑中心

泉州鯉城萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)位于鯉城江南新區(qū)，地處黃龍南大道與繁榮路交叉口，定位為“全客層休閑中心”，將打造成泉州城北最具影響力的重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目。

項(xiàng)目打造了福建首條超500米空中棧道、鯉城首個(gè)裸眼3D屏等特色場(chǎng)景，商業(yè)樓層包括地下一層和地上四層。其中B1層為主力超市，地上1層定位潮流休閑，地上2層定位潮流購(gòu)物，地上3層定位親子成長(zhǎng)，地上4層定位美食空間。

根據(jù)項(xiàng)目最新公開(kāi)的品牌信息，萬(wàn)達(dá)影城泉州首家全新形象店、泉州首家來(lái)福隆Plus超市、鯉城首家小米“人車(chē)家全生態(tài)”體驗(yàn)店、泉州首家熱帶雨林主題樂(lè)園、夢(mèng)次元泉州首家旗艦定制店、必勝客泉州首家全新形象店、鯉城首家達(dá)美樂(lè)披薩、麥當(dāng)勞鯉城首家旗艦定制店、泉州首家THE MEDI.，以及星巴克、肯德基、VIVO、屈臣氏、瑞幸咖啡、西町村屋、大豐收、源氏木語(yǔ)等品牌已入駐。

項(xiàng)目預(yù)計(jì)在2025年10月開(kāi)業(yè)。

荊州松滋萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)：超90家城市首店

荊州松滋萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)位于金松新區(qū)核心區(qū)域，聚焦新興中產(chǎn)、品質(zhì)家庭、都市青年三大核心群體，將打造成集創(chuàng)新零售、休閑生活、社交美食、娛樂(lè)體驗(yàn)于一體的消費(fèi)新地標(biāo)。

作為松滋首個(gè)城市級(jí)全客層社交中心，荊州松滋萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)以“全業(yè)態(tài)商業(yè)綜合體”為定位，通過(guò)首店經(jīng)濟(jì)、沉浸式體驗(yàn)、親子互動(dòng)等創(chuàng)新業(yè)態(tài)組合，煥新區(qū)域消費(fèi)新生態(tài)。

項(xiàng)目商業(yè)樓層由地下一層、LG層和地上四層組成，其中B1定位潮玩時(shí)空，LG層定位肆意時(shí)光，地上1層定位美麗約會(huì)，地上2層定位童夢(mèng)空間，地上3層定位饕餮美食，地上4層定位暢意生活。

根據(jù)項(xiàng)目最新公開(kāi)的品牌信息，松滋萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)引進(jìn)了超90家城市首店，包括玩嘉來(lái)了、The Green Party、中影南方影城、星聚會(huì)KTV、駱駝戶(hù)外、格力董明珠健康家、盒子一百、名創(chuàng)優(yōu)品、麥當(dāng)勞、必勝客、茉莉奶白、劉一手重慶火鍋、米湯味道、小菜園、醉得意、麥記牛奶公司、睿涵家中華料理、第9星球、酷玩VR、儷索等。

項(xiàng)目預(yù)計(jì)在2025年9月29日開(kāi)業(yè)。

紹興濱海萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)：塑造全新的濱湖生活方式

紹興濱海萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)原為柯橋藍(lán)印時(shí)尚廣場(chǎng)，萬(wàn)達(dá)接管后重新升級(jí)運(yùn)營(yíng)，打造濱湖全新的生活方式。

作為紹興第五座、柯橋第二座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，濱海萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)將引入更多具有創(chuàng)造性和生活方式的品牌。根據(jù)官方最新披露的品牌信息，包括濱湖首家惠姆超市、濱湖首家?guī)X鮮匯海鮮烤肉自助、幸福藍(lán)海國(guó)際影城、MC KTV、沙洲壩鄉(xiāng)野江西菜、綠茶餐廳、小菜園、星巴克、肯德基、必勝客、汪保來(lái)、Nike、Adidas、李寧、華為、小米等品牌均已入駐。

項(xiàng)目預(yù)計(jì)在2025年10月1日開(kāi)業(yè)。

安陽(yáng)龍安萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)：近百家品牌曝光

安陽(yáng)龍安萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)計(jì)劃于9月19日正式開(kāi)業(yè)，是珠海萬(wàn)達(dá)商管近期最早開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目。如今，距離項(xiàng)目開(kāi)業(yè)僅剩1個(gè)月時(shí)間，各大品牌信息也逐漸曝光。

根據(jù)官方最新透露的信息，安陽(yáng)龍安萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)引入了超百家品牌。

主次力店有：淘小胖超市、萬(wàn)達(dá)影城、The Green Party、以純、李寧、中華超人、iO電動(dòng)工坊。

餐飲品牌有：肯德基、麥當(dāng)勞、必勝客、熊喵來(lái)了、豆撈坊、小菜園、蘭湘子湘菜小炒、李湘蘭、煙火烤鋪、扶搖樹(shù)下、胖哥倆、周麻婆、星巴克、霸王茶姬、瑞幸咖啡、麒麟大口茶、茶百道、古茗、DQ等。

零售品牌有：三川一禾、太平鳥(niǎo)女裝、詩(shī)凡黎、瑞爾、TCH、ANTAKIDS、李寧young、特步兒童、balabala、喬克叔叔、六福珠寶、老鳳祥、老廟黃金、榮耀、VIVO、科大訊飛等。

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珠海萬(wàn)達(dá)商管回歸經(jīng)營(yíng)本質(zhì)

截至2024年年底，珠海萬(wàn)達(dá)商管累計(jì)管理商業(yè)面積超7000萬(wàn)㎡，為各類(lèi)輕資產(chǎn)合作方運(yùn)營(yíng)管理513個(gè)已開(kāi)業(yè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。在規(guī)模上，珠海萬(wàn)達(dá)商管仍是目前國(guó)內(nèi)商管企業(yè)“規(guī)模TOP1”。然而，從近年來(lái)新開(kāi)商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量縮減、優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)出售及CEO換防等情況來(lái)看，珠海萬(wàn)達(dá)商管正從“規(guī)模導(dǎo)向”回歸經(jīng)營(yíng)本質(zhì)。

2024年，太盟投資（PAG）完成了近四年來(lái)中國(guó)私募股權(quán)市場(chǎng)最大的一筆交易，從王健林手中獲得了珠海萬(wàn)達(dá)商管的控制權(quán)，PAG占股6成，王健林的大連萬(wàn)達(dá)商管占股4成。

2025年7月7日，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)元老肖廣瑞卸任大連新達(dá)盟及珠海萬(wàn)達(dá)商管首席執(zhí)行官職務(wù)，由黃德煒接任。后者是PAG合伙人、私市股權(quán)聯(lián)席主管及太盟中國(guó)總裁。這意味著太盟投資正式全面接管珠海萬(wàn)達(dá)商管，也意味著珠海萬(wàn)達(dá)商管的未來(lái)戰(zhàn)略更側(cè)重于資本運(yùn)作與效率優(yōu)化。

曾經(jīng)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)喊出“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)就是城市中心”的口號(hào)，不僅抓住了中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)飛躍式發(fā)展的時(shí)代機(jī)遇，也因?yàn)槿f(wàn)達(dá)確實(shí)打造出了符合當(dāng)時(shí)市場(chǎng)需求的產(chǎn)品。如今，隨著市場(chǎng)進(jìn)入存量時(shí)代，消費(fèi)者需要更好的商品和體驗(yàn)，企業(yè)的戰(zhàn)略方向也應(yīng)從追求收益轉(zhuǎn)向注重經(jīng)營(yíng)，萬(wàn)達(dá)亦是如此。

聯(lián)商專(zhuān)欄作者方湖認(rèn)為，在太盟資本的主導(dǎo)下，未來(lái)珠海萬(wàn)達(dá)商管或?qū)⑼ㄟ^(guò)三個(gè)階段來(lái)完成資產(chǎn)價(jià)值重構(gòu)。

2025年至2026年為資產(chǎn)重組階段，珠海萬(wàn)達(dá)商管將分拆出50座低效廣場(chǎng)，放棄低效資產(chǎn)，聚焦核心資產(chǎn)以提升品牌資產(chǎn)價(jià)值；將20 - 30座優(yōu)質(zhì)存量廣場(chǎng)改造為REITs發(fā)行，成為輕資產(chǎn)管理方。

2026年至2027年為管理重構(gòu)階段，珠海萬(wàn)達(dá)商管完成全國(guó)4大區(qū)域整合，建立“總部 - 區(qū)域 - 廣場(chǎng)”2.5級(jí)架構(gòu)；試點(diǎn)廣場(chǎng)合伙人制，讓核心團(tuán)隊(duì)參與持股分紅，綁定長(zhǎng)期利益。

2027年以后為資本價(jià)值兌現(xiàn)階段，依托所有運(yùn)營(yíng)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（截至2024年年底是513座），打造開(kāi)放平臺(tái)生態(tài)系統(tǒng)，延伸至商戶(hù)金融、消費(fèi)數(shù)據(jù)等增值服務(wù)；最終通過(guò)香港REITs或特殊目的收購(gòu)公司實(shí)現(xiàn)資本退出。

重回經(jīng)營(yíng)本質(zhì)的珠海萬(wàn)達(dá)商管，必將迎來(lái)新一輪的挑戰(zhàn)。

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