在房地產(chǎn)行業(yè)盤整階段，“做一成一”成為房企重要的口號和努力的目標。但真正能做到，需要拿地、定位、產(chǎn)品設計、銷售、交付等各個環(huán)節(jié)的精準性與紀律性，這在拿地高度一致、產(chǎn)品“內(nèi)卷”加劇的上海市場實屬不易。

今天我們就來看看從2024年以來成交的宅地，有哪些實現(xiàn)了“做一成一”。

表：2024年以來上海宅地“做一成一”項目（截至2025/8/20，推盤去化率>90%）

信息來源：億翰整理

優(yōu)質(zhì)宅地是“做一成一”的底氣

2024年以來，除衡復、徐匯濱江、老靜安、北外灘、四川北路等核心地段推出少量優(yōu)質(zhì)宅地外，楊浦濱江是中環(huán)以內(nèi)的宅地主要供應片區(qū)，且有6宗溢價超過10%。此外，溢價率≥10%的宅地成交主要集中在中外環(huán)之間，包括浦東的唐鎮(zhèn)、北蔡，閔行的莘莊/春申、紫竹等板塊，這些板塊共性在于價值重塑過程中的發(fā)展?jié)摿^大、客戶基礎扎實，產(chǎn)品去化更有把握。

表：2024年以來上海宅地成交溢價率

信息來源：億翰整理

真正“做一成一”的項目并不多

去化率是最直接的衡量標準

在2024年拿地并已開盤的項目中，接近一半的項目去化率超過90%，有6個項目開盤即售罄，包括綠城潮鳴東方、保利海玥外灘序98、保利·外灘序Bund88、聯(lián)發(fā)&象嶼金海汀雲(yún)臺、越秀·靜安天玥、大華星樾。此外，也有1/5的項目去化不足60%，和樾長寧、翎翠濱江等單價超10萬/㎡的項目尚未兌現(xiàn)銷售預期。

表：2024年以來宅地項目去化率

（截至2025/8/20）

信息來源：億翰整理

加快開發(fā)周期能有效提高資金周轉(zhuǎn)效率、降低資金使用成本

項目從拿地到開盤的周期也是重要的參考指標，在上述項目中，平均拿地到開工的周期是2.3個月（去化率>90%的項目1.8個月），平均拿地到開盤的周期是7.2個月（去化率>90%的項目6.5個月），開發(fā)效率提升的背后，反映各家房企在拿地評估、客戶定位、產(chǎn)品設計等方面的差異，“拿地即開工”已經(jīng)不是個別現(xiàn)象，唯有搶節(jié)奏、提效率，才能在多變的市場環(huán)境下，抓住短暫的窗口期。

表：2024年以來宅地項目開發(fā)周期

（截至2025/8/20）

房價與地價關系能間接反映項目的盈利表現(xiàn)

“增收不增利”不利于長期穩(wěn)健的經(jīng)營，房企對項目盈利指標也有較高要求，既要確保流量、也要保證利潤。在上述項目中，平均房地價比為1.9（=房價/地價），金茂棠前、招商時代潮派的房地價比接近3.0，是“賺錢能力”較強的郊區(qū)優(yōu)質(zhì)項目。相較而言，由于核心板塊地價偏高，房地價差（=房價-地價）更有說服力，綠城潮鳴東方、康定壹拾玖的房地價差均超過5萬/㎡，且基本都已售罄，可謂“名利雙收”的代表。

表：2024年以來宅地項目房地價對比（截至2025/8/15）

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三個關鍵詞助力“做一成一”

關鍵詞1：稀缺資源

地段的重要性不言而喻，“一江一河”作為上海發(fā)展的重要方向，沿線景觀與宜居環(huán)境成為新、老上海人共同向往的置業(yè)板塊，徐匯濱江的綠城潮鳴東方、楊浦濱江的保利外灘序“系列”在區(qū)位優(yōu)勢的加持下，通過產(chǎn)品創(chuàng)新與品質(zhì)提升，成為了“現(xiàn)象級”的紅盤。康定壹拾玖則通過更有地緣情懷和海派元素的產(chǎn)品打造，成為老靜安客戶心中的“白月光”，實現(xiàn)客戶口碑與項目銷售的“雙贏”。

關鍵詞2：需求厚度

充足的潛在客源是支撐項目去化的重要因素，一方面取決于板塊內(nèi)購房客群基數(shù)，供不應求的新房市場、置換活躍的二手房市場預示著項目良好的銷售前景，莘莊/春申的保利海上印、曹路的金海汀雲(yún)臺、唐鎮(zhèn)的保利天奕、北蔡的國貿(mào)中國鐵建·西派海上等項目都能看到地緣性客戶的高占比。

另一方面，把握需求外溢的機會同樣重要，基于客戶的價格敏感度和產(chǎn)品高要求，在同類型板塊或同價格段項目的對比中，高質(zhì)價比的項目往往能爭取更多“猶豫不決”的客戶。

關鍵詞3：保值屬性

如今上海的倒掛盤已經(jīng)越來越少，但7月土拍熱度帶來的板塊高預期仍不可忽視。其中，安徽高速莘莊地王的未來售價預計破10萬/㎡，直接加快另一個項目安高申隴院的去化速度，當前7.5萬/㎡左右的售價足夠有吸引力。此外，招商&港中旅的唐鎮(zhèn)地王未來售價預計破9萬/㎡，也為保利天奕再填一把火，當前8萬/㎡左右的單價有種“買到即賺到”的感覺。

本文來自微信公眾號“億翰智庫”，作者：億翰君，36氪經(jīng)授權發(fā)布。

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