讓子彈飛一會(huì)兒

終于，上海緊跟北京步伐，開啟了近一年來樓市最大規(guī)模的政策寬松。

8月25日起，上海放開外環(huán)外限購政策，同時(shí)釋放公積金利好，購房者買新房時(shí)可提取公積金作為首付，并且貸款額度也有所提升。

而在825新政出臺(tái)前十天，上海二手市場(chǎng)有一個(gè)變化值得關(guān)注。上海鏈家悄悄隱藏了外網(wǎng)二手歷史成交價(jià)格，這意味著客戶在上海買賣二手房時(shí)，無法從該平臺(tái)獲取成交價(jià)參考，也難以知曉最低價(jià)格。

大家普遍認(rèn)為，825新政主要利好新房市場(chǎng)，對(duì)外環(huán)外的二手市場(chǎng)則是一次不小的沖擊。鏈家此時(shí)隱藏成交價(jià)，或許也是為此提前埋下的伏筆。

無法查看的二手成交價(jià)加上825新政，讓本就有些混亂的上海外環(huán)外樓市變得更加撲朔迷離。

當(dāng)下的上海外環(huán)外樓市究竟在發(fā)生什么？政策又真實(shí)地影響著哪類人群的決策呢？

我選取外環(huán)外三種截然不同的房源作為市調(diào)樣本，實(shí)地進(jìn)行調(diào)研，看看政策這把火，是燒得足夠旺，還是如同溫水煮青蛙。

01 老房子：價(jià)格“掛高”難改市場(chǎng)現(xiàn)狀

目前上海外環(huán)外的房子大致分為三類：房齡較老的動(dòng)遷房和老破小、次新房以及一手商品房。其中，郊區(qū)的老房子最難賣，它們要么是動(dòng)遷房，要么是老破小、老公房，面積較小，社區(qū)老化，與周邊的次新房和一手房相比，明顯不是同一時(shí)代的產(chǎn)品。

先來看看各類房源的體量。截至8月，上海外環(huán)外二手總掛牌量約為6.5萬套，其中次新房有1.5萬套，房齡較老的動(dòng)遷房和老破小約為3.6萬套，與此同時(shí)，新房庫存量為4.8萬套。

數(shù)據(jù)來源：兔博士app、網(wǎng)上房地產(chǎn)

由此可見，上海外環(huán)外二手市場(chǎng)以動(dòng)遷的老房子和老公房為主，占比達(dá)一半。

我走訪了一家徐涇北城動(dòng)遷房基地附近的中介門店，這里的房源我關(guān)注已久。大概在去年，像徐涇北城這類郊區(qū)老房，70平兩房總價(jià)約180萬，80平小三房總價(jià)約260萬。而在鏈家平臺(tái)上，新掛牌房源出現(xiàn)了部分房東“掛高”價(jià)格的情況。

比如，兩房掛到220萬，三房掛到320萬，這種情況還不少，與真實(shí)成交價(jià)格相比，議價(jià)空間可達(dá)20%甚至更高。

早在兩年前，這類郊區(qū)老破小的成交價(jià)格就已觸底，去年房價(jià)甚至跌去30 - 40%。從市調(diào)情況來看，鏈家隱藏真實(shí)成交價(jià)格，并不會(huì)因信息不透明導(dǎo)致二手價(jià)格波動(dòng)，因?yàn)槿缃窨蛻羧钥赏ㄟ^多方渠道獲取二手成交價(jià)。

周邊小中介、網(wǎng)上的數(shù)據(jù)平臺(tái)等，都能真實(shí)呈現(xiàn)最近的二手成交價(jià)格，讓客戶明確成交底價(jià)，也為房東掛牌提供參考。我在看房過程中還發(fā)現(xiàn)，鏈家甚至?xí)苯哟蛴〕鲎罱某山粌r(jià)格供客戶參考。

因此，隱藏成交價(jià)對(duì)上海二手價(jià)格波動(dòng)的影響微乎其微。參考深圳和北京等早已隱藏二手成交價(jià)格的城市，情況也是如此。隱藏成交價(jià)反而會(huì)讓客戶對(duì)掛牌價(jià)格產(chǎn)生懷疑，他們會(huì)在掛牌價(jià)基礎(chǔ)上大幅砍價(jià)，在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，房東和買家之間的心理博弈更加考驗(yàn)雙方的談判能力。

02 次新房：內(nèi)憂外患，競爭殘酷

外環(huán)外次新房的直接競爭對(duì)手是周邊總價(jià)相近的一手房。

以青浦徐涇為例，這里可能是上海外環(huán)外次新房價(jià)最為動(dòng)蕩的區(qū)域。鏈家中介在強(qiáng)調(diào)徐涇二手性價(jià)比時(shí)，總會(huì)提及2021年曾突破9萬單價(jià)的天空之城。

此次新政放開了外環(huán)外限購，但負(fù)責(zé)徐涇多年的鏈家中介表示，目前沒感覺到新政帶來的明顯變化，暫時(shí)沒有因新政增加帶看或成交。他給我介紹了萬科天空之城三期、招商虹橋公館二期的兩房戶型，有些兩房戶型的成交價(jià)格比業(yè)主當(dāng)初新房買入價(jià)低了約10%。

我能理解鏈家此時(shí)隱藏成交價(jià)的原因。一套五年前500萬買入的新房，現(xiàn)在成交價(jià)為450萬，真實(shí)價(jià)格的披露不僅會(huì)影響整個(gè)小區(qū)同戶型未來的定價(jià)，還會(huì)波及周邊二手甚至新房的市場(chǎng)環(huán)境。

這種跌幅在徐涇次新房中并非個(gè)例，市場(chǎng)處于非理性狀態(tài)，鏈家隱藏二手價(jià)也情有可原。

但在實(shí)際看房過程中，客戶仍有辦法獲取最近的成交價(jià)格，即便鏈家不提供，多咨詢其他中介也能打聽到。目前次新二手房東仍在硬撐價(jià)格，但客戶會(huì)大幅砍價(jià)，導(dǎo)致成交周期拉長，雙方陷入拉扯。

有一套掛牌530萬的房源，鏈家中介稱一直未售出，原因是客戶出價(jià)在430 - 450萬之間，遠(yuǎn)低于房東心理價(jià)位。

房東和客戶的心理戰(zhàn)愈發(fā)激烈，一方面，像徐涇這樣前幾年熱門的板塊，明年將面臨當(dāng)初新房熱度帶來的反噬，未來會(huì)有大量次新房入市。

其次新房的競爭對(duì)手，不僅有降價(jià)也難賣的同類次新房，還有周邊總價(jià)相近的新房，且次新房在與區(qū)域新房的競爭中幾乎毫無優(yōu)勢(shì)。

另一方面，外環(huán)外郊區(qū)次新房價(jià)格下滑后，與區(qū)域新房相比，產(chǎn)品差距明顯。例如，85平只做兩房的次新房與周邊90平三房的新房總價(jià)相近，直接形成競爭。

同樣是450 - 500萬的預(yù)算，客戶會(huì)對(duì)比周邊新房，綜合考慮地段、戶型、精裝程度、房齡等因素后再做選擇。目前鏈家二手中介會(huì)將客戶引導(dǎo)至周邊新房，通常在帶看幾套二手房后，會(huì)向客戶介紹周邊新房并帶其前往新房案場(chǎng)。

因此，外環(huán)外次新房面臨著內(nèi)外部三大困境：

1、產(chǎn)品戶型跟不上時(shí)代，大兩房對(duì)剛需購房者來說實(shí)用性不足，次新兩房降價(jià)最為嚴(yán)重，往往跌破入手價(jià)。

2、周邊總價(jià)相近的新房優(yōu)勢(shì)明顯，不僅有優(yōu)惠活動(dòng)，還有政策支持、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)和保值空間。

3、未來兩年，外環(huán)外部分板塊解除限售，將有更多次新房涌入市場(chǎng)，競爭加劇。

此次市調(diào)讓我感受到，外環(huán)外次新二手市場(chǎng)未來競爭將十分殘酷，接下來兩年，可能會(huì)有不少次新房東加速離開外環(huán)外。

03 新房：新政刺激有限，庫存壓力仍大

大家普遍認(rèn)為825新政最大的利好是“保新房”。那么，郊區(qū)新房的真實(shí)情況究竟如何呢？

鏈家新房的咨詢量在新政后大幅上漲，這是中介在朋友圈刷屏的數(shù)據(jù)。

但實(shí)際熱度如何，還需實(shí)地考察。我走訪了青浦徐涇和重固的兩個(gè)新項(xiàng)目，發(fā)現(xiàn)外環(huán)外新房咨詢量雖有上升，但案場(chǎng)情況呈現(xiàn)兩極分化。

對(duì)于滯銷的老盤來說，新政并未帶來新增客戶。中介反饋“該買的客戶早就買了，不買的現(xiàn)在也不會(huì)出手”。

查看多個(gè)平臺(tái)數(shù)據(jù)可知，上海外環(huán)外新房庫存壓力巨大，占全市近八成，去化周期超過20個(gè)月，有大量開盤一年多仍有房源在售的新盤。

我走訪趙巷和華新的兩個(gè)新盤，即便新政利好新房，但案場(chǎng)客戶寥寥無幾。98折、送車位、返現(xiàn)等優(yōu)惠活動(dòng)仍在進(jìn)行，這表明新政對(duì)外環(huán)外滯銷新盤未能立即拓寬客戶來源、增加客戶數(shù)量。

但政策對(duì)新房并非毫無刺激作用。當(dāng)天我還調(diào)研了近一年青浦最熱門的新盤——保利虹橋和頌。

保利這個(gè)剛需項(xiàng)目優(yōu)缺點(diǎn)明顯。缺點(diǎn)是地段和周邊配套不成熟，優(yōu)點(diǎn)是打造了近乎完美的小戶型，且價(jià)格具有3字頭的高性價(jià)比。新政前，該項(xiàng)目兩次開盤雖未觸發(fā)積分，但流速在同板塊中最高，在上海外環(huán)外300 - 400萬總價(jià)段保持近一年的最高銷量。

該項(xiàng)目是受新政利好的典型代表，主力戶型在剛需總價(jià)段300 - 400萬內(nèi)，公積金提取作首付、貸款比例提升等政策對(duì)促進(jìn)認(rèn)籌有積極作用。

項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)人氣較旺，這批次開盤150 +房源，8月28日踩盤時(shí)認(rèn)購客戶數(shù)為111人，周五增至126人，基本都是大籌?？梢?，認(rèn)購客戶增量并未大幅提升，數(shù)據(jù)較為合理。

那么，新政對(duì)當(dāng)下新盤去化有何作用？是否是市場(chǎng)的一劑猛藥呢？

從新政后三天的數(shù)據(jù)表現(xiàn)、現(xiàn)場(chǎng)市調(diào)以及多方中介采訪來看，825新政并未為郊區(qū)新盤帶來大量新增客戶。但短期內(nèi)，會(huì)加快原本有購房需求的存量客戶的轉(zhuǎn)化速度。

我踩盤當(dāng)天，保利虹橋和頌認(rèn)購現(xiàn)場(chǎng)有不少砸金蛋的客戶，他們?cè)揪褪窃擁?xiàng)目的意向客戶。

新政后出現(xiàn)的幾個(gè)日光盤，情況也類似。金茂棠前、保利海上印等都是今年的熱銷盤，即便沒有新政，它們也能取得較好的銷售成績。

外環(huán)外部分新房認(rèn)籌客戶有所增加，是因?yàn)樵惊q豫的客戶受新政情緒影響，更堅(jiān)定了認(rèn)購決心。但上海外環(huán)外新房庫存依舊高企，新政對(duì)去化的作用不容樂觀，甚至可以說是杯水車薪。

825新政確實(shí)為郊區(qū)新房帶來了一定熱度，但更準(zhǔn)確地說，只是給原本的熱盤項(xiàng)目帶來了客戶認(rèn)籌和成交情緒上的助推，并未給滯銷庫存的老盤帶來大量新增客戶。

這是我實(shí)地調(diào)研后的真實(shí)感受。

04 新政影響：單身客群選擇分化，二手競爭加劇

或許有人會(huì)說，新政實(shí)施還不到一周，“讓子彈再飛一會(huì)兒”。

我們來看看825新政可能刺激哪些原本無法滿足購房需求的客戶群體。

825新政最大的利好群體是非滬籍和滬籍單身人士。政策將單身視為家庭，非滬籍單身可購買外環(huán)內(nèi)新房，滬籍單身從原先只能買一套變?yōu)橥猸h(huán)內(nèi)可買兩套，為單身精英提供了購買上海內(nèi)環(huán)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的機(jī)會(huì)。

在上海這樣的國際化大都市，單身購房者的購買力不容小覷。

但在外環(huán)外不限套數(shù)和外環(huán)內(nèi)可買兩套的選擇面前，單身客群會(huì)如何抉擇呢？

我咨詢了朋友小蘇，她表示新政后咨詢的兩位單身客戶都選擇在內(nèi)環(huán)內(nèi)購買老破小作為第二套房，打算未來接父母居住。

從環(huán)線角度看，新政短期內(nèi)會(huì)利好外環(huán)外部分新盤成交，帶動(dòng)部分單身客戶買入核心資產(chǎn)。

但對(duì)于上海外環(huán)外的二手市場(chǎng)而言，也將面臨新一輪的競爭壓力。

本文來自微信公眾號(hào)“真叫盧俊”，作者：真叫盧俊團(tuán)隊(duì)，36氪經(jīng)授權(quán)發(fā)布。

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