“京派”風(fēng)格在上海是否可行呢？

北京城建時(shí)任董事長(zhǎng)儲(chǔ)昭武在2024年末上海品牌發(fā)布會(huì)上表示：“北京城建地產(chǎn)滬上首發(fā)不僅是北京城建集團(tuán)產(chǎn)業(yè)布局的重要舉措，更是北京城建地產(chǎn)戰(zhàn)略發(fā)展的現(xiàn)實(shí)需要?！?/p>

2024年，北京城建首次進(jìn)入上海，成功拿下楊浦區(qū)內(nèi)中環(huán)的2宗優(yōu)質(zhì)地塊。但遺憾的是，這兩個(gè)項(xiàng)目未能與上海樓市熱度同步。不久前，城建發(fā)展（北京城建旗下房地產(chǎn)上市平臺(tái)）公布的2025年半年業(yè)績(jī)顯示，公司營(yíng)收和歸母凈利大幅改善，然而公司寄予厚望的上海市場(chǎng)，首份成績(jī)單卻不盡如人意。

^{國(guó)譽(yù)府沙盤(pán)模型 圖源｜每經(jīng)記者 包晶晶 攝}

截至6月30日，上海國(guó)譽(yù)府預(yù)售比例為73.33%，領(lǐng)翠濱江則是14.8%。

01 首入上海市區(qū)銷(xiāo)售“火爆”？

北京城建進(jìn)駐上海的決心十分堅(jiān)定。據(jù)中指研究院消息，2024年5月28日上海第二批次土拍，北京城建以4.98億元總價(jià)拿下楊浦區(qū)長(zhǎng)海社區(qū)016 - 02地塊，成交樓面價(jià)58404元/平方米，溢價(jià)率3.11%。

該地塊位于五角場(chǎng)板塊，居住氛圍濃厚，教育、商業(yè)、醫(yī)療配套完善，但公共交通略有不便，距離最近的地鐵10號(hào)線步行約1.1公里。

北京城建將項(xiàng)目命名為國(guó)譽(yù)府，五角場(chǎng)板塊新建住宅已多年“斷供”，這個(gè)容積率僅1.5、規(guī)劃建筑面積0.85萬(wàn)平方米的小型低密住宅項(xiàng)目，早被市場(chǎng)看好。

可惜的是，在開(kāi)發(fā)節(jié)奏上，北京城建慢了一步。項(xiàng)目從拿地到開(kāi)盤(pán)周期長(zhǎng)達(dá)9個(gè)多月，而同批次地塊項(xiàng)目在當(dāng)年四季度已搶先銷(xiāo)售。

同批次土拍拿地的中鐵世博濱江云境項(xiàng)目于2024年12月30日開(kāi)盤(pán)，不僅“日光”還觸發(fā)了積分；安高&安聯(lián)拿下的閔行梅隴地塊項(xiàng)目，2024年11月24日就已開(kāi)盤(pán)。附近的楊浦越秀天玥項(xiàng)目，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)約9.2萬(wàn)元/平方米，也提前開(kāi)盤(pán)截留了不少購(gòu)買(mǎi)力。

從價(jià)格定位看，國(guó)譽(yù)府房地聯(lián)動(dòng)價(jià)10.7萬(wàn)元/平方米，北京城建宣傳其為“十年久違的五角場(chǎng)純洋房”。項(xiàng)目共76套房源中，僅11套總價(jià)低于1000萬(wàn)元，最大戶型總價(jià)接近1800萬(wàn)元。

開(kāi)盤(pán)后，國(guó)譽(yù)府通過(guò)微信公眾號(hào)宣稱(chēng)“首開(kāi)取得去化八成的傳奇佳績(jī)”。但根據(jù)開(kāi)盤(pán)搖號(hào)結(jié)果公示，86組客戶參與搖號(hào)。此后媒體報(bào)道，4月末國(guó)譽(yù)府網(wǎng)簽去化率仍不足50%。

國(guó)譽(yù)府開(kāi)盤(pán)后一周，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者前往營(yíng)銷(xiāo)中心，看到沙盤(pán)模型展示的建筑風(fēng)格傳統(tǒng)，暗色調(diào)坡頂、大面積深色外墻、窗戶偏小，難以讓挑剔的上海買(mǎi)家心動(dòng)。

置業(yè)顧問(wèn)徐蕾向記者和另一組客戶表示銷(xiāo)售“火爆”：“143平方米的只剩一套了，總價(jià)1738萬(wàn)元，一樓128平方米的開(kāi)盤(pán)就賣(mài)完了。頂樓大戶型送坡頂閣樓，要不然就是98平方米的，大概還剩五六套?！?/p>

當(dāng)天和記者一同看房的，還有中介帶來(lái)的一位阿姨。徐蕾告訴阿姨：“付20萬(wàn)元定金就能定下來(lái)。”

截至9月2日，網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示已售套數(shù)為62套，去化率82.58%。

02 開(kāi)盤(pán)半年只賣(mài)了24套

如果說(shuō)國(guó)譽(yù)府受限于地塊技術(shù)指標(biāo)和開(kāi)發(fā)節(jié)奏，那么接下來(lái)，北京城建迎來(lái)了調(diào)整戰(zhàn)略的機(jī)會(huì)。

^{翎翠濱江沙盤(pán)模型}

2024年7月9日上海第三批次土拍，是“滬九條”出臺(tái)后的首批宅地出讓。自該批次起，上海取消了溢價(jià)率10%封頂，北京城建聯(lián)合越秀地產(chǎn)以22.3億元、溢價(jià)率約17.12%摘得楊浦長(zhǎng)白社區(qū)地塊，保利發(fā)展拿下楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)02H1 - 01地塊。

近一兩年，楊浦區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和樓市熱點(diǎn)向?yàn)I江一帶轉(zhuǎn)移，板塊內(nèi)剛需、改善、高端項(xiàng)目眾多，競(jìng)爭(zhēng)激烈。此次，保利發(fā)展地塊和北京城建地塊相距僅2.7公里。

向南2.2公里處，還有更強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)者——中?！ぴ欺【琳?，因地塊位于楊浦濱江板塊，且中海地產(chǎn)在徐匯濱江有多次“日光”的銷(xiāo)售佳績(jī)，北京城建要在保利發(fā)展和中海地產(chǎn)的夾擊中“搶業(yè)績(jī)”，就得看其產(chǎn)品與價(jià)格了。

這次，北京城建速度稍快，項(xiàng)目定名為翎翠濱江，8.5個(gè)月后首批次開(kāi)盤(pán)。但相比之下，保利發(fā)展拿地后不到半個(gè)月公示方案、當(dāng)年12月開(kāi)盤(pán)搶收年終業(yè)績(jī)，周邊1200萬(wàn) - 1300萬(wàn)元預(yù)算的購(gòu)房需求已被吸走不少。

和之國(guó)譽(yù)府一樣，翎翠濱江沒(méi)有實(shí)景展示樣板間，而是在附近寫(xiě)字樓搭建展廳。記者以買(mǎi)房人身份前往展廳，通過(guò)落地玻璃觀察了項(xiàng)目周邊情況。

從產(chǎn)品設(shè)計(jì)看，通常整棟樓最有價(jià)值的“邊戶”，應(yīng)是面積更大、戶型更優(yōu)的產(chǎn)品，但翎翠濱江卻相反。原本搶手的“邊戶”被設(shè)計(jì)成斜角不規(guī)則形狀，還有一個(gè)朝北的房間在入戶門(mén)東北角，三間臥室只有一間主臥朝南。而戶型相對(duì)方正整齊的105平方米3房2廳2衛(wèi)，一部分做成中間套帶連廊，這意味著北向房間、廚房、主衛(wèi)的北向窗戶面向連廊。

首批開(kāi)盤(pán)的26套房源“一房一價(jià)表”顯示，總價(jià)最高約1729萬(wàn)元，最低也超1265萬(wàn)元，當(dāng)時(shí)28組意向客戶參與搖號(hào)；第二批次開(kāi)盤(pán)236套房屋，115組有效客戶參與搖號(hào)，認(rèn)籌率低于50%。

隨后，這個(gè)上海市區(qū)內(nèi)環(huán)邊的新盤(pán)出現(xiàn)了折扣。一般來(lái)說(shuō)，上海內(nèi)中環(huán)位置的新樓盤(pán)，尤其是單價(jià)“10萬(wàn)元 +”的項(xiàng)目，打折情況不多見(jiàn)。

置業(yè)顧問(wèn)張華（化名）表示：“30天內(nèi)簽約，可以給到九八折?！?/p>

不過(guò)，上海樓市新政在8月最后一周落地，讓不少開(kāi)發(fā)商振奮。張華通過(guò)微信向記者透露：“公司決定重新申請(qǐng)9月份營(yíng)銷(xiāo)政策，付款周期和價(jià)格優(yōu)惠政策全部收回。正常情況可以商定到4個(gè)月周期，但公司覺(jué)得賬期太長(zhǎng)賺不到錢(qián)?，F(xiàn)在賣(mài)得好了，折扣要根據(jù)付款周期重新定了。”

但直到9月2日，翎翠濱江的網(wǎng)簽數(shù)量仍為24套，網(wǎng)簽去化率僅約9.16%。

本文僅代表作者觀點(diǎn)，版權(quán)歸原創(chuàng)者所有，如需轉(zhuǎn)載請(qǐng)?jiān)谖闹凶⒚鱽?lái)源及作者名字。

免責(zé)聲明：本文系轉(zhuǎn)載編輯文章，僅作分享之用。如分享內(nèi)容、圖片侵犯到您的版權(quán)或非授權(quán)發(fā)布，請(qǐng)及時(shí)與我們聯(lián)系進(jìn)行審核處理或刪除，您可以發(fā)送材料至郵箱：service@tojoy.com