在存量市場(chǎng)下，用戶增長(zhǎng)（撬動(dòng)租戶搬遷）的成本只會(huì)越來(lái)越貴，對(duì)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)（維護(hù)續(xù)租租戶）的要求也越來(lái)越高。

2025年第三季度，北京辦公樓市場(chǎng)增量需求持續(xù)疲軟，整體市場(chǎng)將維持對(duì)租戶方有利的環(huán)境。

據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，截至三季度末，北京甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)的空置率環(huán)比下降0.3個(gè)百分點(diǎn)，至15.5%，出現(xiàn)連續(xù)下降態(tài)勢(shì)，使得市場(chǎng)壓力有所緩解。

寫字樓空置率整體呈現(xiàn)下降的主要原因，一是市場(chǎng)新增供應(yīng)較少，三季度更是零新增；二是辦公樓業(yè)主愈發(fā)重視現(xiàn)有租戶的續(xù)租留存，再加上租金降低到一定程度之后，企業(yè)搬遷成本（裝修等）占比相應(yīng)上升，需要的成本平均攤平更長(zhǎng)，企業(yè)換租積極性下降。

“北京辦公樓市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)，區(qū)域間租金壁壘的打破增強(qiáng)了跨區(qū)域流動(dòng)性。”仲量聯(lián)行華北區(qū)董事總經(jīng)理張冀蘇表示：“盡管有效需求不足帶來(lái)整體北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)全面的承壓，但各方業(yè)主正回歸理性，積極構(gòu)建多元化運(yùn)營(yíng)策略，尋求‘第二增長(zhǎng)曲線’，以提升核心競(jìng)爭(zhēng)力，穿越市場(chǎng)周期?！?/p>

近幾年北京寫字樓市場(chǎng)從“用戶增長(zhǎng)“轉(zhuǎn)為“存量廝殺“時(shí)代，辦公樓業(yè)主愈發(fā)重視現(xiàn)有租戶的續(xù)租留存，尤其是長(zhǎng)期空置率高企或近期去化壓力較大的項(xiàng)目業(yè)主，正通過(guò)提供更為優(yōu)惠的續(xù)約條款穩(wěn)定樓內(nèi)租戶。優(yōu)質(zhì)的大面積租戶作為穩(wěn)定樓內(nèi)租賃結(jié)構(gòu)的壓艙石，部分業(yè)主愿意在續(xù)租時(shí)為其提供公區(qū)重新裝修等附加服務(wù)。

在增量需求有限的市場(chǎng)環(huán)境中，子市場(chǎng)之間的平均租金差異逐步收窄，導(dǎo)致激烈的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)不僅停留在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)部，還輻射至周邊跨區(qū)域項(xiàng)目。今年三季度，部分租戶呈現(xiàn)全市范圍內(nèi)的跨子市場(chǎng)流動(dòng)趨勢(shì)。

比如，望京、酒仙橋地區(qū)出現(xiàn)大規(guī)模租戶流入現(xiàn)象，因?yàn)閰^(qū)域內(nèi)空置壓力較大的項(xiàng)目通過(guò)提供更長(zhǎng)免租期等激進(jìn)策略吸引成本至上的租戶入駐。

同時(shí)，空置率的區(qū)域分化極為明顯。中關(guān)村和金融街等子市場(chǎng)空置率顯著低于全市平均水平，而通州運(yùn)河商務(wù)區(qū)、麗澤商務(wù)區(qū)的空置率在高位徘徊。

在租金方面，租戶承租能力持續(xù)下行仍是主要趨勢(shì)。第三季度，租戶對(duì)市場(chǎng)租金預(yù)期持續(xù)走低，全市甲級(jí)寫字樓平均租金降至223平方米/月，環(huán)比下降3.2%。仲量聯(lián)行北京商業(yè)地產(chǎn)部高級(jí)董事張斯亮表示：“預(yù)計(jì)整體租金下行趨勢(shì)將至少延續(xù)至2027年。”

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