^{◤廣州冼村舊改}

封面｜“天河發(fā)布”微信公眾號(hào)

廣州正飛速“刷新”城市面貌。

目前，廣州市超17個(gè)舊改項(xiàng)目正加速清拆：天河區(qū)元崗村城中村改造連片開發(fā)方案表決通過(guò)；黃埔區(qū)城中村改造再次集中動(dòng)工，將建超2300套安置房；白云區(qū)首宗新模式城中村改造項(xiàng)目融資地塊成交；荔灣區(qū)公布山村、坑口村兩個(gè)城中村改造方案；南沙區(qū)南沙街道召開廣隆村城中村改造項(xiàng)目（二期）征拆攻堅(jiān)動(dòng)員大會(huì)??值得一提的是，荔灣區(qū)茶滘舊改項(xiàng)目明確要在一年內(nèi)完成所有留守戶行政處理，實(shí)現(xiàn)拆遷清零。

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項(xiàng)目紛紛推進(jìn)

近期，廣州舊改項(xiàng)目不斷有新進(jìn)展。

10月17日，廣州市黃埔區(qū)南崗西路城中村改造項(xiàng)目復(fù)建安置區(qū)35地塊開工。該地塊用地約3.37萬(wàn)平方米，總建面16.67萬(wàn)平方米，規(guī)劃建6棟安置房，提供1448套回遷住宅，配套1萬(wàn)余平方米公共服務(wù)設(shè)施，預(yù)計(jì)2028年4月竣工，可滿足2600名村民回遷。

10月19日，廣州市白云區(qū)蕭崗村城中村改造項(xiàng)目首期安置房動(dòng)工。本期建9棟住宅、約1940套房源，總建面29萬(wàn)平方米，規(guī)劃80至120平方米二至四房戶型，用地約3.6萬(wàn)平方米，標(biāo)志整體改造進(jìn)入全面建設(shè)階段。蕭崗村改造范圍119.65公頃，總建設(shè)量262.1萬(wàn)平方米，擬拆除建面280.93萬(wàn)平方米，總投資261.91億元。

今年7月20日，廣州天河冼村舊改有了里程碑突破。據(jù)“廣州天河發(fā)布”，最后兩棟房屋拆除，全村1950棟村屋全拆。冼村是珠江新城最后一個(gè)城中村，這場(chǎng)15年的城市更新攻堅(jiān)戰(zhàn)迎來(lái)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。

冼村約277畝土地有1421戶村民，是廣州人口密度高的城中村之一。2019年簽約率與拆除率超九成，但因與少數(shù)留守戶談判難，成了廣州舊改“僵局”代表。因地處黃金地段，土地價(jià)值攀升，村民對(duì)補(bǔ)償期望提高，部分村民訴求超政策框架，項(xiàng)目推進(jìn)受阻。

冼村舊改項(xiàng)目在珠江新城CBD核心，近地鐵18號(hào)線冼村站。過(guò)去冼村握手樓、村屋與周邊大樓不協(xié)調(diào)。規(guī)劃顯示，拆遷后將建成綜合項(xiàng)目，涵蓋高端住宅、商業(yè)、辦公等功能。

冼村周邊豪宅掛牌單價(jià)超10萬(wàn)元/平方米，如尚東君御、保利心語(yǔ)花園等二手房掛牌價(jià)11萬(wàn) - 12萬(wàn)元/平方米。冼村舊改新盤保利天御未入市，市場(chǎng)預(yù)計(jì)單價(jià)超18萬(wàn)元/平方米。

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催生銷冠效應(yīng)

這輪城中村改造對(duì)廣州樓市影響巨大。

2024年，廣州52個(gè)城中村改造專項(xiàng)借款項(xiàng)目獲授信4096億元，涉及約10.8萬(wàn)戶、約28.3萬(wàn)套安置房。在政策引導(dǎo)下，安置房需求讓部分靠近改造區(qū)的樓盤成爆款甚至銷冠。

去年11月底，越秀區(qū)瑤臺(tái)村招標(biāo)，以42246元/平方米收購(gòu)周邊5公里新房作安置房，收購(gòu)約1.8萬(wàn)平方米，最終拿下周邊新盤197套住宅，從公告到網(wǎng)簽僅兩個(gè)月。

白云區(qū)城投旗下云麓花城也是例子。去年底白云區(qū)政府公告，14億元買科技園主入口5公里內(nèi)存量商品房，交易今年6月完成。在克而瑞排行榜上，云麓花城上半年以784套成廣州商品住宅單盤成交套數(shù)冠軍。

數(shù)據(jù)顯示，截至三季度，黃埔區(qū)收購(gòu)2110套、約21萬(wàn)平方米商品房作安置房。截至上半年，全市收購(gòu)存量商品房6000余套，超今年以來(lái)月均5300套新房成交量。

10月21日，增城城投子公司東進(jìn)城市開發(fā)投資有限公司拿下中新村、金星村、九如村三宗舊改，總投資201.81億元，全納入商品房備案，建設(shè)周期4年。中新村投資63億元，建面157.6萬(wàn)平方米，住宅145.2萬(wàn)平方米；金星村投資33.9億元，建面90.6萬(wàn)平方米，安置房14.9萬(wàn)平方米；九如村投資104.9億元，建面281萬(wàn)平方米，融資住宅201萬(wàn)平方米。

合一城市更新集團(tuán)董事總經(jīng)理羅宇認(rèn)為，國(guó)內(nèi)舊改正從增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向提質(zhì)。他表示，土地資源有限、樓市震蕩，存量舊改推進(jìn)慢，新增項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)大，需聚焦存量項(xiàng)目化解風(fēng)險(xiǎn)，舊改進(jìn)入存量提質(zhì)階段。

每經(jīng)房產(chǎn)整合自南方都市報(bào)、觀點(diǎn)、南方+、每日經(jīng)濟(jì)新聞等