倒閉、爆料、加杠桿，長(zhǎng)租公寓模式背后的“資本狂歡”
8月23日，在原我愛我家副總裁胡景暉爆料+辭職事件之后的第五天，作為長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的龍頭，“自如”發(fā)表了一份堅(jiān)決配合政府調(diào)查的聲明，回應(yīng)此前被調(diào)查的消息，稱將深度自查、堅(jiān)決整改。
整改什么呢？自如沒說。
剛剛的消息是，據(jù)《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》報(bào)道，長(zhǎng)租公寓公司“杭州鼎家”宣布破產(chǎn)，約有4000戶租客受損，涉及的網(wǎng)貸平臺(tái)有6家。
今天刷屏的另一篇文章來自公眾號(hào)“紫竹張先生”，文中提到了“租金貸模式”，即中介利用房客的信用來套利的方式。
長(zhǎng)租公寓的商業(yè)模式，愈發(fā)撲朔迷離。
潘石屹在新一期潘談會(huì)上提到北京公寓的租金價(jià)格在漲，翻一番，再翻一番，都還是虧的。
但誰會(huì)去白白做一個(gè)永遠(yuǎn)都在虧本的生意呢？
胡景暉就曾公開表示，我愛我家旗下長(zhǎng)租公寓品牌“相寓”是賺錢的，龍湖、世聯(lián)行等已經(jīng)切入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的房企也曾在接受采訪時(shí)表示，未來自己投資的長(zhǎng)租公寓品牌將能達(dá)到12%的利潤(rùn)率。
創(chuàng)業(yè)邦試圖通過真實(shí)用戶的爆料，來淺析長(zhǎng)租公寓的商業(yè)模式：長(zhǎng)租公寓究竟是怎樣一種生意？
“巧”生意：長(zhǎng)租公寓的“網(wǎng)貸平臺(tái)”
“杭州鼎家”不是第一次出現(xiàn)資金鏈斷裂的公司。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2017年到2018年5月，至少有6家長(zhǎng)租公寓出問題。以2018年3月資金鏈斷裂的“愛公寓”為例，租客被清退，相應(yīng)個(gè)人征信也受到了嚴(yán)重影響。
“長(zhǎng)租公寓爆倉(cāng)，一定比P2P爆雷更厲害?！薄诤皶熣f出這句話的時(shí)候，很多人其實(shí)還根本摸不到頭腦：長(zhǎng)租公寓也能爆倉(cāng)？怎么爆？
有人解釋了房屋租賃的ABS（Asset-backed Securities，即資產(chǎn)證券化）為何物：
一位券商從業(yè)者是這樣為邦哥解釋的：以2年租房合約，押一付一，月租金3000元來計(jì)算：
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租客租房時(shí)，除了合約，還會(huì)被默認(rèn)簽署一個(gè)內(nèi)嵌的，與銀行/第三方機(jī)構(gòu)的“現(xiàn)金貸”合同；
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銀行/第三方機(jī)構(gòu)會(huì)將2年共計(jì)7.2萬元租金全部打到公寓方賬上；
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租客每個(gè)月交房租與“服務(wù)費(fèi)”，實(shí)際上是為自己“還貸”，還銀行的現(xiàn)金貸；
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公寓方拿著一次性到賬的7.2萬元，一部分分月打給房東作為租金，剩余繼繼續(xù)在市面上拿房。
這就相當(dāng)于租客毫不知情就簽了分期貸款合同。很少有人會(huì)提醒租客這其中的風(fēng)險(xiǎn)：一旦房子有問題或者需要轉(zhuǎn)租、退租，會(huì)不會(huì)有麻煩？
更嚴(yán)重的是，一旦公寓房因大規(guī)模拿房出現(xiàn)了資金鏈斷裂，破產(chǎn)或者跑路，那么租客身上還背著“合同”，還需要繼續(xù)還款。
如果出現(xiàn)大規(guī)模無法還款的情況，將引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)——這就是胡景暉所說的“長(zhǎng)租公寓爆倉(cāng)，一定比P2P爆雷更厲害”。
這使人想起了什么？美國(guó)金融危機(jī)的“房屋次級(jí)貸款”。
目前市面上，自如的專享分期付，蛋殼的押一付一等付款方式，都有類似的內(nèi)嵌“現(xiàn)金貸”合同。有創(chuàng)始人在接受媒體采訪時(shí)透露，與這些金融平臺(tái)達(dá)成的合作，是長(zhǎng)租公寓極其重要的資金來源之一。
那么，租客是否知道，自己每個(gè)月都在向金融公司支付利息呢？
邦哥在查閱了自如、蛋殼等相關(guān)合同后發(fā)現(xiàn)，合同內(nèi)并無支付利息的相關(guān)內(nèi)容。但這部分利息，很可能隱藏在了這些長(zhǎng)租公寓的“服務(wù)費(fèi)”之中。而且，通常在選擇分期、或者押一付一這類付款方式時(shí)，公寓方給出的服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，會(huì)相比半年付、年付高出一些。
當(dāng)然了，高出的這部分服務(wù)費(fèi)是否真的用于付息，我們不得而知。
“好”生意：自由抬價(jià)、“調(diào)配”房客
如果你在網(wǎng)上發(fā)布房屋出租的信息，最先找來的往往不是租客，而是聞風(fēng)而動(dòng)的中介。
以房東“老羅”為例，蛋殼公寓在談及收房?jī)r(jià)格時(shí)，很干脆地提出了“加價(jià)”方案，甚至可以以高于市價(jià)超過15%的價(jià)格與他簽約5年。
首先，長(zhǎng)租公寓可以整套拿房，分戶出租。
如果從房東手里拿到的價(jià)格是8500元/月，高于市價(jià)約10%。做了隔斷改造后共計(jì)4戶，租金從2700元/月-3400元/月不等。只要4個(gè)房間全部出租出去，自如每個(gè)月可以拿到12,250元的租金，依然足以覆蓋成本。
然后，這些長(zhǎng)租公寓支付給房東的并不是全年12個(gè)月的房租，而是每年支付10個(gè)月或11個(gè)月，剩下時(shí)間作為空置期。因此空置期越短，自如就賺得越多。
再次，自如、蛋殼等長(zhǎng)租公寓宣稱不收取中介費(fèi)，但卻收取房租的8%-10%作為服務(wù)費(fèi)，實(shí)際計(jì)算后可能比傳統(tǒng)中介的中介費(fèi)更貴。據(jù)一些長(zhǎng)租公寓的“管家”透露，其實(shí)相應(yīng)服務(wù)的成本很低，因此是一個(gè)不小的利潤(rùn)點(diǎn)。
這樣的模式下，主動(dòng)權(quán)就握在了長(zhǎng)租公寓手中。
在房東老羅之后，邦哥又走訪了租客小高。
2016年的續(xù)約期，“管家”聲稱合約到期，房東選擇不再續(xù)約，要她搬家。然而小高搬離后卻發(fā)現(xiàn)，該房間以高于她原來房租800元的價(jià)格被重新出租。
2017第二套房子也到了續(xù)約期，管家一漲就是900元。小高自認(rèn)無法承受而搬家。但在與曾經(jīng)的室友交流時(shí)卻得知，最終續(xù)約時(shí)房租僅僅上漲了150元。
這便能解釋長(zhǎng)租公寓的模式了：租金越高，提成越高，促使管家“趕走舊租戶”。在深入采訪了房東、租客，以及最基層的從業(yè)者之后，邦哥發(fā)現(xiàn)，長(zhǎng)租公寓雖然有很明確的一些利潤(rùn)點(diǎn)，但毛利的確不高。紅璞公寓總經(jīng)理甘偉就曾公開表示，公寓的底租成本占總成本的55%~60%，租金差為1.6~1.7倍，還需每年攤銷15%~20%的裝修成本，以及人工等成本，“除非房租大幅上漲，否則的確很難盈利”。
如果進(jìn)一步考慮最初“拿房”的錢是來自于銀行貸款，那么以4.9%的銀行基準(zhǔn)利率來計(jì)算，長(zhǎng)租公寓的利潤(rùn)率的確會(huì)進(jìn)一步下降。
但是回到一系列爆料的背后，長(zhǎng)租公寓正在成為金融產(chǎn)品的附屬。
寫在最后
長(zhǎng)租公寓這些背后的操作，用更“經(jīng)濟(jì)學(xué)”一點(diǎn)的話說，是在對(duì)產(chǎn)業(yè)加杠桿、進(jìn)行金融化。從這個(gè)角度來說，長(zhǎng)租公寓與P2P、區(qū)塊鏈、共享單車的處境，確實(shí)有一些共通之處。
而另一方面，因?yàn)槭欠康禺a(chǎn)這個(gè)與所有國(guó)民息息相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，其所能造成的金融風(fēng)險(xiǎn)，乃至社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)，都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他更前沿垂直的產(chǎn)業(yè)。
自如今日表態(tài)的“堅(jiān)決整改”，只是一個(gè)開始。中國(guó)租售比的過高，或許不是因?yàn)椤白饨疬€低”，而是因?yàn)椤胺績(jī)r(jià)過高”，市場(chǎng)仍然需要規(guī)范，才能有健康、可持續(xù)的發(fā)展。
潘石屹說，賺錢的事情去做，不賺錢的事情別去做，燒錢創(chuàng)業(yè)是一條不歸路。
但如果在做企業(yè)的路上一味逐利，鋌而走險(xiǎn)，前方恐怕也是一條不歸路。
（完）
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