??資本偵探原創(chuàng)

作者 | 申商

上半年，房企的日子不好過。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，TOP100房企銷售額均值同比下降1.45%至512.1億元。盡管房企對2020年業(yè)績設定目標相對保守，目標增長率均值僅為10%。但從公布銷售目標的28家房地產企業(yè)來看，上半年完成率仍然較2019年降低了7.4個百分點。

另據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，上半年百強房企銷售明顯下滑，多數(shù)房企銷售同比負增長。

“房住不炒，因城施策”的宏觀政策基調疊加“疫情黑天鵝”，讓地產行業(yè)的形勢陰晴不定。在這樣悲觀的大情緒背景下，恒大交出最新的經營業(yè)績：截至6月底，恒大已累計實現(xiàn)合約銷售3488.4億，同比增長23.8%；累計回款3120億，同比大增66.5%，均創(chuàng)歷史同期最高紀錄。

關鍵指標的高增長給恒大投資者以及整體行業(yè)以信心，與此同時也引出了一個值得關注的問題——都說房企日子不好過，恒大為什么能高增長？

珠海恒大云錦開盤現(xiàn)場

先來看看數(shù)據(jù)：

銷售方面，今年上半年，恒大已累計實現(xiàn)銷售額3488.4億，銷售面積3863.2萬平方米，分別同比增23.8%及47.5%。

目前恒大已完成銷售目標超五成，隨著下半年銷售旺季的來臨，預計恒大將順利完成6500億的銷售目標，甚至成功沖刺8000億的內控目標。

在今年上半年的大基調下能完成目標實屬不易，恒大的秘訣之一是創(chuàng)新。

今年2月，恒大面對市場的整體冰封，率先全面實施“網(wǎng)上賣房”，為消費者提供網(wǎng)上“看房、選房、購房”一站式服務。在網(wǎng)上賣房幫助下，在線下商業(yè)“癱瘓”的2月，恒大以447億銷售額的好成績拔得頭籌，之后的3-6月則分別實現(xiàn)銷售620.8億、652億、602億、758億，在上半年完成全年6500億銷售目標的超五成。

同時，恒大還開啟了“全民營銷”的新模式：一方面，通過為兼職銷售員設置了可觀的推薦獎勵，充分調動全民積極性；另一方面，對購房者來說，采用“全民營銷”的銷售模式相當于減少了中間商環(huán)節(jié)，省下了額外的附加費用。

回款方面，上半年恒大已累計實現(xiàn)銷售回款3120億，同比大幅增長66.5%，為歷史同期最高，其中，僅6月即實現(xiàn)銷售回款756.9億，同比增60%。

顯然，除了加大銷售力度，恒大也在狠抓資金回籠。截至目前，恒大年內回款率已高達90%，屬行業(yè)領先水平。

銷售和回款的雙創(chuàng)新高，最直接的作用就是強化了恒大的現(xiàn)金流。截至去年年末，恒大現(xiàn)金余額為2287.7億，加上此次3120億的銷售回款，共同構成了恒大的財務基石。

今年3月，許家印在業(yè)績發(fā)布會上提出全面實施“高增長、控規(guī)模、降負債”新戰(zhàn)略，在原定6500億銷售目標的基礎上，提出2020年要實現(xiàn)8000億銷售的奮斗目標。

這些數(shù)字正在實現(xiàn)的路上，而每一步前進都需要恒大的前瞻戰(zhàn)略與執(zhí)行力。

回顧恒大的發(fā)展史不難發(fā)現(xiàn)，于逆境中創(chuàng)造機遇是恒大一直以來都在做的事情。

1996年，38歲的許家印在落腳廣州兩年后，選擇結束職業(yè)經理人生涯，從零開始創(chuàng)業(yè)，恒大由此誕生。

如今看來，許家印選擇創(chuàng)業(yè)的時機并不算好，1997年席卷整個亞洲的金融危機為經濟帶來巨大負面影響。但是，基于對市場需求的敏銳洞察，恒大實現(xiàn)了從逆境中突圍。

彼時，廣州流行大戶型，許家印治下的恒大卻獨辟蹊徑，以“小面積、低價格、低成本”的策略打入市場，1997年，恒大開發(fā)的第一個樓盤金碧花園在兩個小時內被搶購一空，實現(xiàn)銷售額8000萬，獲得了起步階段極其寶貴的第一桶金。

憑借金碧花園項目，恒大逐漸在廣州站穩(wěn)腳跟，1999年恒大地產從2000多家廣州房企中脫穎而出，成為廣州地產10強。隨后，恒大陸續(xù)開發(fā)了“金碧”系列精品樓盤，一步步將自己送上了廣州房地產最具競爭力10強企業(yè)第一名的寶座。

此后幾年，恒大將重心放在修煉內功上，從2003年開始，恒大實施了集團化管理模式，采用統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招標、統(tǒng)一采購、統(tǒng)一配送的標準化運營模式，確立了全精裝修交樓的民生地產定位。在廣州探索、嘗試、積累下的系列經驗，為恒大此后打開更大市場，奠定了基礎。

2006年，瞄準了時代機遇窗口，恒大開啟了快速擴張的步伐。該年，恒大成功引進淡馬錫、德意志銀行、美銀美林等國際戰(zhàn)略投資者，開始布局全國業(yè)務，從廣州迅速拓展到全國20多個主要城市。次年，恒大做出上市決策，并與2009年成功在香港主板上市。兩次資本動作助力恒大實現(xiàn)兩級跳。

恒大上市慶祝酒會

2013年，許家印在年度工作會議上提出“大智慧、大戰(zhàn)略、大發(fā)展、大勝利”，制定了“到2020年實現(xiàn)銷售額5500億、土地儲備超過3億平方米、解決就業(yè)超過200萬人”的奮斗目標。

2016年，恒大宣布9月實現(xiàn)銷售額475.2億元，同比增長超過三倍，累計銷售額已達到2805.5億元，一舉超越萬科的2629億元成為全球第一房企，過去十多年來萬科穩(wěn)居中國房地產行業(yè)一哥的歷史也由此被改寫。

就在恒大登頂中國房地產一哥寶座的同時，高速發(fā)展了十數(shù)年的中國房地產市場已經發(fā)出了轉型的信號。2016年，房住不炒概念首度提出，敏銳察覺到市場變化的恒大于2017年啟動了發(fā)展史上的“第六次重大戰(zhàn)略決策”：在發(fā)展模式上，從“規(guī)模型”向“規(guī)模+效益型”模式轉變；在經營模式上，從高負債、高杠桿、高周轉、低成本的“三高一低”模式向低負債、低杠桿、低成本、高周轉的“三低一高”模式轉變。

2020年，在房產主業(yè)經營穩(wěn)健，多元化布局取得一定成果的背景下，恒大再次調整發(fā)展戰(zhàn)略，將“三低一高”轉變?yōu)椤案咴鲩L、控規(guī)模、降負債”的發(fā)展戰(zhàn)略。

及時調整方向的后果很明顯，從此次恒大公布的業(yè)績來看，在宏觀環(huán)境趨緊且有疫情黑天鵝的背景下，恒大這艘如今已經十分龐大的艦船，依然輕巧的避開了“冰山”，實現(xiàn)了高速發(fā)展。

結合歷史與恒大2020年上半年業(yè)績表現(xiàn)不難發(fā)現(xiàn)，能夠取得如今成就，恒大靠的不是運氣，而是對市場需求和趨勢的敏銳洞察、對產品的細致打磨，以及敢為行業(yè)先的創(chuàng)新精神。

而無論是對市場的洞察、對產品的打磨以及對創(chuàng)新的堅持，其更底層的根基是恒大管理團隊在戰(zhàn)略層面的前瞻性以及在落地層面的強執(zhí)行力。這些核心競爭力，成為了恒大一次次轉危為機的底牌。

資本市場已經表達了對恒大抗風險能力的認可，自3月末以來，恒大股價累計漲幅接近100%，成為走勢最強勁的內房股。

恒大近期股價走勢，圖源雪球

同時，多家國際投行也表達了對恒大的看好：近期，野村證券表示，鑒于恒大強勁的現(xiàn)金回籠和寬松的信貸市場，并不擔心其流動性；銀河聯(lián)昌證券和建銀國際則重申買入評級。

恒大則用亮眼的業(yè)績回應了外界的期待。不過，需要正視的現(xiàn)實是，在這個特殊的時期，恒大所在的房地產市場挑戰(zhàn)依然存在，可以預見，下半年hard模式仍將持續(xù)。對于恒大而言，持續(xù)保持領先，將是一場持久戰(zhàn)。

文章轉自【資本偵探（ID：deep_insights）】，本平臺經授權發(fā)布。

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