作者：凱風(fēng)君

來(lái)源：國(guó)民經(jīng)略

一半是海水，一半是火焰。

上海千人“秒殺”6000萬(wàn)頂豪、深圳萬(wàn)人搖號(hào)搶房?jī)鲑Y上百億、杭州6萬(wàn)人搶900多套房子，成都4萬(wàn)多人爭(zhēng)搶786套房源、南京江北再現(xiàn)“萬(wàn)人搖”景象……一時(shí)之間，搶房之聲不絕于耳。

樓市熱了？

眾所周知，萬(wàn)人搶房背后，正是穩(wěn)賺不賠的套利游戲。

一如股市“打新”，在限價(jià)政策下，一手房?jī)r(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于周邊二手房，一套房動(dòng)輒相差上百萬(wàn)。搖到就是賺到，自然帶動(dòng)樓市“打新”高熱不下。

然而，在樓市萬(wàn)人“打新”背后，這些城市的二手房正在加速“拋售”。

在萬(wàn)人搖號(hào)搶房最為火熱的杭州，二手房掛牌量已經(jīng)突破12萬(wàn)套，創(chuàng)出歷史新高。

相比2019年初的6.5萬(wàn)套，一年半時(shí)間里，杭州二手房掛牌量接近翻倍。與之相對(duì)，在樓市相對(duì)正常的2019年，杭州全年成交量?jī)H為8萬(wàn)套。

成都和南京，有過(guò)之而無(wú)不及。

僅在貝殼平臺(tái)，成都最新的掛牌量就已高達(dá)13.6萬(wàn)套，而2019年初僅為6萬(wàn)套。一年半時(shí)間，二手房掛牌量增長(zhǎng)1.3倍，最近幾個(gè)月每月新增房源3萬(wàn)套，而月成交不到1萬(wàn)套。

南京也是如此。同樣僅在貝殼平臺(tái)，南京二手房掛牌量從2019年初的3.8萬(wàn)套，飆升到如今的9.2萬(wàn)套。一年半時(shí)間，二手房掛牌量飆漲1.4倍。

上海和深圳市場(chǎng)相對(duì)好一些。上海從5.2萬(wàn)套增長(zhǎng)到5.8萬(wàn)套，深圳從3.7萬(wàn)套增長(zhǎng)到4.27萬(wàn)套。這兩地二手房市場(chǎng)迅速回暖，二手房成交出現(xiàn)明顯放量，不斷消化新增放盤。

值得一提的是，深圳二手房掛牌量看起來(lái)總量不高，但最近3個(gè)月的新增房源接近5萬(wàn)套，月均1.7萬(wàn)套，而去年同期每月新增房源僅有6000套左右。

同時(shí)，這還只是一家平臺(tái)的掛牌數(shù)量，其中部分高價(jià)房源由于“你懂的”原因不定時(shí)下架?？紤]到整個(gè)市場(chǎng)，各個(gè)城市的二手房掛牌至少還要增加20%以上。

“萬(wàn)人搶房”城市尚且如此，其他城市更不用說(shuō)。

作為一線城市的廣州，僅鏈家平臺(tái)，二手房掛牌量就高達(dá)7.6萬(wàn)套，相比2019年初的3.1萬(wàn)套，飆增1.4倍。

二線城市走勢(shì)更為夸張：

重慶：二手房掛牌量接近16萬(wàn)套，相比2019年初的4.8萬(wàn)套，飆升2.3倍。

天津：二手房掛牌量超過(guò)13萬(wàn)套，相比2019年初的5萬(wàn)套，增長(zhǎng)2倍多。

蘇州：二手房掛牌量達(dá)到8.8萬(wàn)套，相比2019年初的2.4萬(wàn)套，飆升近3倍。

沈陽(yáng)：二手房掛牌量達(dá)到12.3萬(wàn)套，相比2019年初的2萬(wàn)多套，飆升5倍。

鄭州：二手房掛牌量超過(guò)11萬(wàn)套，相比2019年初的5萬(wàn)多套，接近翻倍。

要知道，這一數(shù)字，已經(jīng)扣除了成交房源，相當(dāng)于凈存量。問(wèn)題在于，房子只會(huì)越賣越多，新增掛牌房源遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)成交量，未來(lái)二手房掛牌量還會(huì)繼續(xù)井噴。

就在最近幾個(gè)月，一二線城市每月新增房源都在1萬(wàn)套以上，深圳、杭州每月接近2萬(wàn)套，成都、蘇州更是超過(guò)了2萬(wàn)套。

然而，二手房成交量剛剛企穩(wěn)，便已掉頭直下。

今年6月前三周，重點(diǎn)18城市的二手房交易量連續(xù)三周環(huán)比下降，降幅分別為-5.7%、-7.9%、-21%。

二手房掛牌量創(chuàng)下歷史新高，釋放了什么信號(hào)？

其一，房?jī)r(jià)經(jīng)過(guò)一輪大漲，高位變現(xiàn)者增多。

從2015年到2018年，絕大多數(shù)一二線城市房?jī)r(jià)都出現(xiàn)明顯上漲，部分城市房?jī)r(jià)翻了一番。

不過(guò)，從2018年至今，部分城市房?jī)r(jià)處于橫盤狀態(tài)，基于“房?jī)r(jià)不漲就是跌”的認(rèn)知，加之對(duì)未來(lái)不確定性陡增的預(yù)期，獲利盤出現(xiàn)集中高位變現(xiàn)現(xiàn)象。

其二，在疫情沖擊之下，部分高杠桿炒房者資金無(wú)以為繼，只能通過(guò)拋售回籠現(xiàn)金流。

這場(chǎng)疫情帶來(lái)的沖擊，不僅力度前所未有，而且持續(xù)時(shí)間遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出預(yù)期。雖然部分行業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)明顯復(fù)蘇，但大多數(shù)行業(yè)仍在艱難恢復(fù)當(dāng)中，部分高杠桿炒房者開始面臨越來(lái)越大的現(xiàn)金流壓力。

其三，大多數(shù)城市都已觸及“限售”時(shí)間線，二手房逐漸解禁，這些被解封的二手房正在進(jìn)入市場(chǎng)。

從2017年開始，全國(guó)50多個(gè)城市先后上馬“限售”。史上最大規(guī)模的“凍房”政策，成為這一輪樓市調(diào)控最深的印記。

大多數(shù)城市限售周期為2年，部分為3年，個(gè)別城市為5年。如今，三年過(guò)去，限售已經(jīng)開始陸續(xù)解凍。

其四，2020年，樓市重回“政策市”軌道。政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響，前所未有之重要。

對(duì)于樓市來(lái)說(shuō)，最重要的政策有三：一是限購(gòu)，二是限貸，三是降息。樓市是維穩(wěn)還是重啟，是托底還是刺激，只需關(guān)注這幾個(gè)重要信號(hào)：

1、一二線城市陸續(xù)取消限購(gòu)；

2、大城市放寬首付比例及二套房貸限制；

3、5年期LPR大幅降息（25個(gè)基點(diǎn)或更高），加點(diǎn)上浮明顯下調(diào)。

沒(méi)有這三大信號(hào)，貌似火熱的樓市打新、個(gè)別城市的蠢蠢欲動(dòng)、一些政府托市的賣地高潮，都只是小打小鬧。