作者：馬光遠(yuǎn)

來源：光遠(yuǎn)看經(jīng)濟(jì)

每一次危機(jī)，其實(shí)就是重新認(rèn)識(shí)中國好城市稀缺資源最好的機(jī)會(huì)。

比如，2008年全球金融危機(jī)爆發(fā)，中國人民發(fā)現(xiàn)了北上廣深這些中國一流城市的價(jià)值，一二三線城市的房價(jià)從此明顯拉開了距離。而這次疫情，讓中國好城市的價(jià)值更加凸顯，未來這樣的趨勢(shì)只會(huì)加劇，好城市的好房子，永遠(yuǎn)都是硬通貨和最稀缺的資源，不僅在中國，全球都如此。

當(dāng)然，每一次危機(jī)，也是對(duì)大家財(cái)富知識(shí)的普及和教育。關(guān)于人類財(cái)富，最主要的規(guī)律應(yīng)該是10%的人掌握全球90%的財(cái)富。這說明，只有少數(shù)人才有超越常人的抓住財(cái)富機(jī)遇的能力。為什么多數(shù)人抓不住發(fā)財(cái)?shù)臋C(jī)會(huì)，原因很簡單，就是多數(shù)人只會(huì)按照正常的思維思考財(cái)富，而正常的思維，是無法抓住真正的財(cái)富機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)超額收益的。

以房地產(chǎn)為例，絕大多數(shù)人的思維是，房價(jià)太高了，沒有多少人可以買得起，特別是在重大危機(jī)發(fā)生的時(shí)候，房價(jià)會(huì)大跌。這是正常的思維，而這種正常的思維其實(shí)是非常不正常的。

比如，在今年疫情沖擊之下，我在各個(gè)場(chǎng)合強(qiáng)調(diào)今年房地產(chǎn)的兩個(gè)趨勢(shì)：

第一，疫情不會(huì)改變中國房價(jià)的趨勢(shì)，不管有沒有疫情，中國房地產(chǎn)普漲時(shí)代結(jié)束了，房地產(chǎn)投資不需要智商的時(shí)代結(jié)束了，未來房地產(chǎn)投資只限于“三個(gè)20%”：20%的城市、20%的樓盤、20%的開發(fā)商；第二，今年一線城市和熱點(diǎn)城市的房價(jià)會(huì)反彈。

我還特別強(qiáng)調(diào)，根據(jù)我這么多年對(duì)房價(jià)規(guī)律的研究，在央行放水的情況下，好城市的好房子很少有下跌的。對(duì)于我判斷的一線城市的房價(jià)會(huì)反彈的觀點(diǎn)，一些人不僅反駁，而且憤怒：面對(duì)疫情沖擊，經(jīng)濟(jì)下滑，收入下降，房價(jià)怎么可能反彈？這就是普通人的思維！真正的邏輯是什么呢？其實(shí)，收入下降不代表房價(jià)會(huì)下降，說個(gè)扎心的話，普通人，即使在經(jīng)濟(jì)好的時(shí)候，也買不起一線和熱點(diǎn)城市的好房子，經(jīng)濟(jì)差的情況下當(dāng)然更別想了。

但這不代表沒有需求。一線和熱點(diǎn)城市的好房子是給高凈值人士的，相對(duì)而言，高凈值人士受危機(jī)的影響最小，而且，一旦出現(xiàn)危機(jī)，高凈值人士都會(huì)選擇避免資產(chǎn)縮水的辦法，而好城市的好房子不僅不會(huì)下跌，反而會(huì)因?yàn)楦鞣N需求的增加導(dǎo)致房價(jià)上漲。特別是，我們看到，自3月份開始，中國的M2重回兩位數(shù)增長，4月份和5月份的M2增速達(dá)到了11.1%，考慮到這是在一季度經(jīng)濟(jì)增速負(fù)6.8%的情況下，這樣的貨幣增速的確已經(jīng)很高。

事實(shí)如何呢？首先給大家上課的是深圳。其實(shí)，深圳已經(jīng)給大家上了好幾次課了。

上一次是2015年3月，深圳房價(jià)開始暴漲，最后引發(fā)了全國一波波瀾壯闊的大漲。說個(gè)不馬后炮的判斷，其實(shí)我從去年年底就提醒大家注意深圳的房價(jià)，深圳房價(jià)從去年4月份開始其實(shí)已經(jīng)悄然上漲，我不斷告訴大家，深圳是中國房地產(chǎn)風(fēng)向標(biāo)的城市，深圳2020年將引領(lǐng)一線和熱點(diǎn)城市房價(jià)反彈。

深圳房價(jià)的具體表現(xiàn)我就不再重復(fù)了，漲幅再一次超過了很多人的想象。去年我多次去深圳，呼吁深圳的高凈值人士出手買好房子，關(guān)注我的公號(hào)的應(yīng)該有很多深圳人現(xiàn)場(chǎng)聽過我的演講，如果你聽了，并且行動(dòng)了，你就是這一輪的贏家。

當(dāng)然，和以往雞犬升天的普漲行情不同，今年引領(lǐng)深圳房價(jià)上漲的主要是兩類房子：一是高端住宅，即豪宅，非常搶手；二是深圳的學(xué)區(qū)房。這兩類都是我定義的“好房子”，越是危機(jī)，好房子的價(jià)值越凸顯，深圳已經(jīng)多次告訴諸位這個(gè)道理，但如果按照一般人的思維，危機(jī)來了，大家收入下降了，更買不起房了，房子得大跌了。結(jié)果卻是一次又一次的打臉。

我有時(shí)甚至覺得，財(cái)商這種東西，真的很難培養(yǎng)，因?yàn)楹芏嗳思词菇?jīng)歷很多次教訓(xùn)，唯一得到的教訓(xùn)仍然是沒有記住教訓(xùn)。

除了深圳，北京、上海、廣州、杭州、成都、寧波、南京等城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)也表現(xiàn)不錯(cuò)。到了6月份，從各方面的數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)成為中國所有行業(yè)中率先真正復(fù)蘇的，房地產(chǎn)開發(fā)投資、銷售以及土地市場(chǎng)都維持了超越其他行業(yè)的熱度。

即使武漢，這個(gè)我強(qiáng)烈看好在疫情后會(huì)贏來強(qiáng)勢(shì)表現(xiàn)的城市，在6月份贏來了土地市場(chǎng)的熱拍高峰，據(jù)媒體報(bào)道，6月30日，各大房企引爆了武漢上半年的土拍收官戰(zhàn)。武漢單日成功出讓9宗土地，總成交價(jià)高達(dá)243.82億元。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年截至6月29日，50城賣地2.18萬億元，同比上漲11.6%，刷新歷史紀(jì)錄。其中，杭州賣地1639億元，上海賣地1313億元，北京賣地1143億元，廣州賣地1015億元，土地市場(chǎng)第一次出現(xiàn)了4個(gè)千億賣地城市。

當(dāng)然，如果仔細(xì)分析這些熱點(diǎn)城市的交易結(jié)構(gòu)，引領(lǐng)市場(chǎng)的仍然是好房子和學(xué)區(qū)房。比如，北京5月北京二手豪宅成交量創(chuàng)下2019年以來新高，《地產(chǎn)營銷人》發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，5月份北京均價(jià)超7萬/㎡的豪宅成交量環(huán)比上漲278%；成交面積環(huán)比上漲179%；成交金額環(huán)比上漲183%。6月份受疫情的反彈數(shù)據(jù)下滑，但這是暫時(shí)的。

北京房價(jià)經(jīng)過三年的調(diào)整，基本已經(jīng)調(diào)整到位，加上北京城市中心已經(jīng)幾乎沒有新開發(fā)樓盤，好房子在北京越來越稀缺而不是沒有人要。在北京，好房子仍然是稀缺的，在過去三年北京房價(jià)調(diào)整的情況下，豪宅價(jià)格仍然穩(wěn)中上漲，而且，流動(dòng)性特別好。其他城市的表現(xiàn)我不再重復(fù)，杭州的搖號(hào)其實(shí)不僅僅是價(jià)格倒掛，仍然是對(duì)未來的預(yù)期看好。

這么多年，我們一直嘗試著告訴大家經(jīng)濟(jì)和財(cái)富的真相，可惜很多人總是一廂情愿。特別是在房價(jià)問題上。其實(shí)，為什么大多數(shù)的人注定難以把握財(cái)富的機(jī)遇，關(guān)鍵在于，你的確上了很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家的當(dāng)。很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家告訴你的不是真的，是他們想象的東西。

比如，他們告訴你，英國之所以富裕是因?yàn)樗麄儗?shí)行自由放任的政策，其實(shí)，英國之所以富裕，是因?yàn)橛鴽]有聽亞當(dāng)斯密的自由放任，而是實(shí)行高強(qiáng)度的國家干預(yù)和保護(hù)，才富起來的，美國也是！但在他們富裕之后，他們就開始宣揚(yáng)自由市場(chǎng)的好處，要求別的國家開放市場(chǎng)。

個(gè)人財(cái)富也是一樣的道理，很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家總是告訴你，房價(jià)太高了，危機(jī)來了，房價(jià)會(huì)跌。其實(shí)這個(gè)問題真的不難判斷，你可以看看，很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家真的并不富裕，生活拮據(jù)，卻不斷告訴別人要不要買房子，如何投資，這是何等滑稽。著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家羅賓遜夫人說，我為什么要學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)，就是為了不上經(jīng)濟(jì)學(xué)家的當(dāng)。其實(shí)很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家也不想讓人上當(dāng)，他們也在努力預(yù)測(cè)市場(chǎng)，只是他們對(duì)市場(chǎng)一無所知。

對(duì)于普通人而言，重要的是放下成見，聽一些不愿意聽的話，試著去反向思維，也許你慢慢就會(huì)發(fā)現(xiàn)財(cái)富的規(guī)律和真諦。記住，任何國家好城市的好房子長期看都是稀缺的，而稀缺，是經(jīng)濟(jì)學(xué)里面少數(shù)幾個(gè)有用的概念。在稀缺的情況下，上漲也許會(huì)遲到，但不會(huì)缺席。