原標(biāo)題：房?jī)r(jià)的未來(lái)，都在歷史里：中國(guó)房地產(chǎn)70年簡(jiǎn)史
本文授權(quán)轉(zhuǎn)載自公眾號(hào)投行大師兄（ID：touhangdashixiong），作者為大明白師兄
房?jī)r(jià)，是個(gè)永遠(yuǎn)不過時(shí)的熱門話題。
討論這個(gè)問題，很多人完全是根據(jù)情緒來(lái)，有的說人人都要買房會(huì)一直漲，有的說現(xiàn)在泡沫太大肯定崩盤。
如果不受情緒影響，我們心平氣和地討論一下房?jī)r(jià)，從哪里找根據(jù)？
我認(rèn)為這個(gè)問題的答案是我國(guó)房地產(chǎn)的歷史。
每個(gè)門口保安都會(huì)問的三個(gè)哲學(xué)問題是：你是誰(shuí)？你從哪里來(lái)？你要到哪去？
只有看明白了歷史，搞懂了你是誰(shuí)和從哪里來(lái)，才能清楚的知道我們將來(lái)會(huì)去到哪。
從這個(gè)意義上，歷史學(xué)才是真正的未來(lái)學(xué)。

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　　福利公房時(shí)代（1949-1978）

1955年，一五計(jì)劃提出優(yōu)先發(fā)展重工業(yè)，“先生產(chǎn)，后生活”是城市建設(shè)的綱領(lǐng)。
當(dāng)時(shí)的住房是什么呢？是“非生產(chǎn)性建設(shè)”，是要降低建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的，總之一切為了生產(chǎn)讓路。
所以，你可以想象，在那個(gè)年代，住房質(zhì)量是排不上號(hào)的，有的住就不錯(cuò)了。
1959年建工部召開的住宅標(biāo)準(zhǔn)座談會(huì)上要求，公房居住面積采用人均4-6平標(biāo)準(zhǔn)。
這什么概念？三口之家大概就是十幾二十平的住房面積。
但是即使這樣，還是有很多問題。
那時(shí)的住房建設(shè)和分配由單位和政府統(tǒng)一主導(dǎo)，問題就來(lái)了，單位蓋房子的錢，主要靠政府撥款，不夠就自己想辦法。
對(duì)企業(yè)來(lái)說，是“多建多賠，少建少賠，不建不賠”，沒人逼著的話，誰(shuí)愿意自掏腰包蓋房子？
所以，當(dāng)時(shí)的情況就是，房子供應(yīng)緊缺，缺房問題嚴(yán)重，1978年，全國(guó)缺房戶323萬(wàn)戶，占居民總數(shù)的17%。
而且當(dāng)時(shí)的公房租金非常的低，根據(jù)當(dāng)時(shí)的《宿舍收租暫行辦法》，每平米公房的月租是0.12元，帶來(lái)的問題就是“租不養(yǎng)房”，后期房子的維護(hù)根本沒法保證。
總結(jié)一下，這個(gè)階段，由于政策綱領(lǐng)是優(yōu)先保障生產(chǎn)，房子只是大時(shí)代背景下的小配角。

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　　房改啟動(dòng)前夜（1978-1994）

鄧小平看到了住房存在的問題，1978年，他提出：
解決住房問題能不能路子寬些，譬如允許私人建房、私建公助、分期付款……
放在現(xiàn)在來(lái)看，房地產(chǎn)商賠錢簡(jiǎn)直可以當(dāng)新聞看。但當(dāng)時(shí)的情境下，幾乎是個(gè)普遍問題。
鄧小平后來(lái)發(fā)表講話，提倡要改變一個(gè)觀念，就是建筑業(yè)是賠錢的。
這一系列講話精神，給后來(lái)的住房制度改革拉開了序幕。
當(dāng)然，這個(gè)時(shí)候的時(shí)代背景是，改革開放已經(jīng)轟轟烈烈開始了。1978-1994年，GDP實(shí)際年均增長(zhǎng)超過10%，全國(guó)職工平均工資年均增長(zhǎng)13.3%，城鎮(zhèn)化率從17.9%增加到28.5%。
經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，也迫切需要房地產(chǎn)行業(yè)制度的改革。
這段時(shí)間為什么叫房改啟動(dòng)前夜，因?yàn)檫@期間很多政策、改革都是在探索階段，算是給后來(lái)的商品房時(shí)代做了鋪墊。主要鋪墊了這幾方面：
（1）住房商品化改革。按照過去的路數(shù)，公家的房子超低的租金就能一直住著，誰(shuí)還會(huì)自己去買房？所以這個(gè)改革就從提高租金開始入手。
（2）土地所有權(quán)和使用權(quán)兩權(quán)分離。1980年深圳特區(qū)成立，但是特區(qū)建設(shè)干啥都要錢，咋整？收土地使用費(fèi)！憲法規(guī)定土地不讓租咋辦？修憲！
從這開始，傳說中的土地財(cái)政開始萌芽。
而且我覺得，深圳的創(chuàng)新精神從那時(shí)候也被寫進(jìn)了城市的基因里。只要思想不滑坡，辦法總比困難多。
（3）開始了商品房預(yù)售制度?，F(xiàn)在我們都很熟悉了，買期房嘛，先交錢，幾年后交房，但在當(dāng)時(shí)可是創(chuàng)新。
1994年，房企融資很困難，于是就學(xué)習(xí)香港，搞起了預(yù)售制度。這個(gè)制度在后來(lái)成了房地產(chǎn)商資金周轉(zhuǎn)的法寶，被房地產(chǎn)商玩到了極致。
記得當(dāng)時(shí)看過孫宏斌的往事，他每天都抓一屋子高管開會(huì)，只研究一件事情，就是公司現(xiàn)金流的周轉(zhuǎn)騰挪，差一筆、差一天都不行。
當(dāng)然，這期間也出現(xiàn)了亂集資、爛尾樓、海南房地產(chǎn)過熱等等亂象，但抹黑走路，難免要摔幾個(gè)跟頭的。
總結(jié)一下這個(gè)時(shí)期，就是各個(gè)制度、模式都在探索磨合當(dāng)中，是房改黎明的前夜。

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　　商品房新時(shí)代（1998至今）

1997，亞洲金融危機(jī)。到1999年，外商直接投資額首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，同比增速-11.3%，經(jīng)濟(jì)環(huán)境壓力非常大。
在這個(gè)背景下，國(guó)家提出：加快住宅建設(shè)，使之成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和消費(fèi)熱點(diǎn)。
1998年國(guó)務(wù)院發(fā)了一個(gè)重要的23號(hào)文，要求停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化。
什么概念呢？就是可能你現(xiàn)在還會(huì)聽到某些老國(guó)企有分房這種事情，但是很抱歉，這都是20多年前就該被叫停的的遺留問題了。
這個(gè)文件里還有非常重要的一個(gè)綱領(lǐng)，你一定要仔細(xì)領(lǐng)會(huì)：
高收入家庭購(gòu)買或租賃商品房，中低收入家庭購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房，低收入家庭租賃廉租房。
如果沒記住，多讀幾遍這句話。
從1998年定調(diào)以后，房地產(chǎn)就逐步成為國(guó)家支柱產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)增加值占比逐步增加：

房地產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展，也確實(shí)有效提升了居民住房條件，人均住房面積大幅增長(zhǎng)：

當(dāng)然，房地產(chǎn)業(yè)大發(fā)展，也帶來(lái)了房?jī)r(jià)增速過快等一系列問題。
很多人還沒來(lái)得及上車，一眨眼車就跑出去老遠(yuǎn)。

為此，國(guó)家也密集發(fā)布多輪調(diào)控政策，限購(gòu)、限貸，堅(jiān)定實(shí)行房住不炒。

總體來(lái)講，從2016年到現(xiàn)在，全國(guó)的房?jī)r(jià)控制得還是比較好的，沒有大規(guī)模的暴漲。
另外，有關(guān)調(diào)控，我之前在留言區(qū)里說過，我們一定要清楚的知道，國(guó)家調(diào)的到底是什么？
是瞎炒作帶來(lái)的過快的增速，而不是要把房地產(chǎn)業(yè)一棒子打死、讓房?jī)r(jià)掉頭向下。
房地產(chǎn)業(yè)是支柱產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)周期之母、民生的保障、金融危機(jī)的策源地，可真不是鬧著玩的。
說實(shí)話，前幾年因?yàn)楦鞣N能說和不能說的原因，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展確實(shí)存在很多問題。比如過度關(guān)注房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用，忽略了保障民生的作用；比如城鄉(xiāng)失衡，土地財(cái)政推升房?jī)r(jià)；比如住房租賃市場(chǎng)亂七八糟，不規(guī)范不完善。
所以，未來(lái)的調(diào)控和政策加碼的方向，其實(shí)已經(jīng)呼之欲出了。

　4
　　未來(lái)？

站在現(xiàn)在這個(gè)時(shí)點(diǎn)，我們?cè)倩剡^頭看我讓你多讀幾遍的1998年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的定調(diào)，可以說至今仍然具有先進(jìn)性。我再寫一遍：
高收入家庭購(gòu)買或租賃商品房，中低收入家庭購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房，低收入家庭租賃廉租房。
總結(jié)一下就是：高收入靠市場(chǎng)，中收入靠支持，低收入靠保障。
國(guó)家的這個(gè)價(jià)值取向，其實(shí)到現(xiàn)在都沒變過。
什么意思呢？就是大部分商品房，面向的本來(lái)就是高收入人群。
降低房?jī)r(jià)讓所有人都能住上便宜房子，從來(lái)就不是一個(gè)解決方案，因?yàn)樗环鲜袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，只能存在于YY之中。
什么叫商品房？首先它是一個(gè)商品，得尊重市場(chǎng)規(guī)律。
然后，因?yàn)樽》繂栴}關(guān)系重大，所以國(guó)家會(huì)對(duì)中低收入家庭有支持和保障。
但如果有人期望有一天人人都能住上又便宜又好的大房子，那可能醒了以后真的會(huì)很感動(dòng)。
站在歷史的高度，才能客觀的審視我國(guó)的房地產(chǎn)的地位和發(fā)展階段，不受情緒影響，理性作出判斷。

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