日前，北京市新冠肺炎疫情防控工作領導小組辦公室下發(fā)《關于做好全市各級各類學校2020-2021學年 秋季學期開學工作的通知》，部署秋季開學工作。

通知確定了大中小學、幼兒園等秋季學期開學安排。其中包括：8月29日（周六），小學一年級、初一、初三、高一、高二、高三年級開學；9月1日（周二），小學五、六年級，初二年級開學；9月7日（周一），小學二、三、四年級開學。幼兒園方面，9月8日（周二），各類型幼兒園大班、中班開園；9月11日（周五），各類型幼兒園小班開園。

開學在即，有關學區(qū)房的討論再起。

早在4月底，北京市西城區(qū)教育委員會發(fā)布了《關于西城區(qū)2020年義務教育階段入學工作的實施意見》。

文件中明確：自2020年起，西城區(qū)將對適齡兒童入學登記地址及就讀學校實施記錄，自該房產地址用于登記入學之年起，原則上六年內只提供一個登記入學學位（符合國家生育政策的除外）；并且，自2020年7月31日后，西城區(qū)購房并取得房屋產權證書的家庭適齡子女申請入小學時，不再對應登記入學劃片學校，全部以多校劃片方式在學區(qū)或相鄰學區(qū)內入學。

在這個名校云集、房屋均價早已破10萬元的核心城區(qū)，推進“多校劃片”和“六年一學位”，意義非同一般——給學區(qū)房降溫，政府和教育部門顯然使了大勁。

新政策公布后，學區(qū)房市場出現(xiàn)了短暫的瘋狂。不過，“731大限”已至，一些二手房逐漸“退燒”：組團看房的人減少了，房價也有所下降。

那么，學區(qū)房，會涼嗎？

01
學區(qū)房是怎么來的？

早在計劃經(jīng)濟時期，國家工業(yè)化亟待發(fā)展，迫切需要專門人才。1962年，教育部頒發(fā)通知，要求各地選定一批重點中小學，在數(shù)量、規(guī)模上配合高一級學校的招生，為高等學校輸送人才，并集中精力先辦好一批“拔尖”學校。

1978年，教育部制定《關于辦好一批重點中小學的試行方案》，提出全國重點中小學形成“小金字塔”結構，并在經(jīng)費投入、辦學條件、師資隊伍、學生來源等方面向重點學校傾斜。

處于“塔尖”的學校表現(xiàn)突出、成績亮眼，為高一級學校提供了許多優(yōu)質生源。越來越多的家長希望子女可以進入重點學校就讀，“擇?！蹦Ｊ綉\而生。

新的問題也隨之而來。

一方面，資源傾斜加劇了教育不平衡情況。1982年全國重點中學分布調查顯示，城市占70%、縣鎮(zhèn)占28%，農村只有2%。

另一方面，家長們?yōu)榱撕⒆由虾脤W校而“絞盡腦汁”尋找捷徑，學校水平的巨大差距以及考試入學機制引發(fā)了社會對“擇?！钡臓幾h。

直到1986年，我國開始實行義務教育，就近入學政策的法律法規(guī)也得到逐漸明確和細化。它所針對的，正是愈演愈烈的擇校風氣。

1986年的《中華人民共和國義務教育法》明確規(guī)定：“地方各級人民政府應當合理設置小學、初級中學等學校，使兒童、少年就近入學。”

此后，淡化重點校和重點班、強化“就近入學”的方針越來越明確：

2002年，國家政策叫停中小學考試招生制度；

2006年修訂的義務教育法明確規(guī)定，禁止辦重點學校和重點班。

那么，這些中小學如何確定生源？通行的方法有3種：

*抽簽（搖號）；

*考試；

*劃分學區(qū)。

隨著社會各界對“減負”呼聲的高漲，2014年初，教育部發(fā)布《教育部關于進一步做好小學升入初中免試就近入學工作的實施意見》，要求19個大城市所有縣（市、區(qū)）實行劃片就近入學政策，100%的小學劃片就近入學，對于哪條街道、哪一棟樓房里的適齡兒童可以進哪一所學校，都有明確的劃分。

同年，北京開始推行九年一貫制教育改革，通過小升初的直升制度，減輕擇校壓力。政策一出，擇校費、找關系等方式走不通了。于是，為了子女進入更好的學校、獲得更好的教育，家長們瞄準了房子。

按家長的邏輯：買一套房子，以此換個入學名額，孩子就可以進入師資強、資源好的小學乃至初中，這樣，考入重點高中的概率大大增加，離名牌大學也就不遠了……由此一來，“學區(qū)房”成了“剛需”，越來越熱。

為了給學區(qū)房“降溫”，新一輪政策相繼出臺。

2016年，教育部辦公廳下發(fā)了《關于做好2016年城市義務教育招生入學工作的通知》，明確提出在教育資源不均衡、擇校沖動強烈的地方，根據(jù)實際情況采取多校劃片。一個片區(qū)，不再只對應一所學校。

2017年，廣州市政府首次提出“租購同權”概念。同年，北京發(fā)布租房新政，對于京籍無房家庭，“符合在同一區(qū)連續(xù)單獨承租并實際居住3年以上且在住房租賃監(jiān)管平臺登記備案、夫妻一方在該區(qū)合法穩(wěn)定就業(yè)3年以上等條件的，其適齡子女可在該區(qū)接受義務教育”。

02
一路高歌的城市與“老破小”

學區(qū)房市場需求增加，與我國城市化進程密不可分。

隨著城市化進程加速，城市范圍、經(jīng)濟體量不斷擴大，人口規(guī)模和流動速度也在增加，人們對教育資源的需求與日俱增，優(yōu)質教育資源更為稀缺。

不少學區(qū)房房齡老、空間小、外觀破舊，但是，由于其難以替代的附加值，價格水漲船高。

北京

上世紀八九十年代，北京城市核心區(qū)，大致相當于東城和西城兩區(qū)的區(qū)劃范圍，教育資源在此區(qū)域相對集中。

此后，北京進入快速發(fā)展期，但優(yōu)質教育資源的分配格局并未發(fā)生太大變化。

某機構2017年公布的房源數(shù)據(jù)顯示，北京市市重點和區(qū)重點小學共有175所，其中東城、西城、海淀和朝陽4個區(qū)占比超過72%。西城區(qū)就有39所，超過大興、通州、昌平、順義、房山、石景山、門頭溝、密云、懷柔、延慶和平谷等11個區(qū)總量。

同時，房地產行業(yè)的發(fā)展在城市化浪潮中突飛猛進。

1998年，國務院下發(fā)了《關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設的通知》，決定自當年起停止住房實物分配（即公房分配），建立住房分配貨幣化、住房供給商品化、社會化的房改新體制。

此后，中國房地產行業(yè)走向了真正的市場化，推動了中國城鎮(zhèn)化的發(fā)展，同時其金融屬性也逐漸增強。學區(qū)房也不例外，不少學區(qū)房房齡老、空間小、外觀破舊，但是，由于具有難以替代的附加值，價格水漲船高。

西城區(qū)學區(qū)房價格居北京之首。2020年4月30日，西城區(qū)多校劃片新政策出臺后，學區(qū)房出現(xiàn)恐慌性搶購，五一期間，二手房交易量同比、環(huán)比增長均超100%，且主要集中在金融街和德勝片區(qū)——坐落于這兩個片區(qū)內的育翔小學和第二實驗小學均有“超級牛小”之稱。

在育翔小學“幼升小”劃片區(qū)域內的冰窖口胡同79號小區(qū)，建設于1977年的無電梯房，房價高達15萬元/平方米。500米之外，建設于1994年的另一個小區(qū)，因在劃片區(qū)域范圍外，二手房價均價為8萬元/平方米。

上海

上海已經(jīng)努力多年、要辦好“家門口的好學?！保曉谕獾摹靶靺R區(qū)四大公辦”在家長們心目中仍具有重要地位。為了能進入建襄小學、高安路一小、向陽小學和匯師小學，家長們使出渾身解數(shù)，爭搶為數(shù)不多的老牌學區(qū)房。

今年，徐匯區(qū)一套房齡達90年、沒有獨立廚衛(wèi)、面積僅11平方米的“迷你”老舊房子，在名校學區(qū)的加持下，竟然賣到了近24萬元/平方米！

深圳

深圳常住人口從1979年的31萬人增加到2019年的1343萬人，增長了43倍，中小學教育資源相對不足。據(jù)教育部門測算，今年深圳小一學位缺口超4.95萬個，初一學位缺口1.06萬個。名校坐鎮(zhèn)的片區(qū)，房屋價格約在10萬-20萬元/平方米。

杭州

2008年以后，杭州學區(qū)房的價格后來居上，漲幅最大的區(qū)域是市重點學軍小學附近的小區(qū)，高達近400%。

2012年，杭州“零擇?！闭邔嵤┖?，每月二手房市場成交房源中單價排行最高的前幾套幾乎都是學區(qū)房。2019年9月18日，經(jīng)過長達28個小時、142次延時競價，1元起拍的杭州學軍小學學區(qū)房，最終以近610萬元成交。

據(jù)媒體介紹，因為臨近學軍小學，杭州最貴的學區(qū)房在文二新村，最新掛牌價突破14萬元/平方米。

03
房地產商的小算盤

學區(qū)房房價的飆升，與房產商的精心炒作不無關系。

近年來，“教育”與“地產”有了交集，老牌名校附近地皮稀缺、生源日益飽和，不少樓盤開發(fā)商把主意打到了學校，與名校聯(lián)手開發(fā)教育資源——將名校引入社區(qū)，雙方簽訂合作協(xié)議，各取所需。

在利潤驅動下，有的開發(fā)商在政府沒有正式公告的情況下，就宣傳自己的房子在某某學區(qū)內；有的甚至謊稱買房送入學名額，結果，耽誤了房主子女入學……為了糾偏，各地正陸續(xù)出臺政策：

2017年，北京市教委提出要求，從當年起，除了京津冀協(xié)同發(fā)展項目外，北京市所有中小學校未經(jīng)北京市教委同意不得到外地辦學，各中小學不得與房地產商合作辦學；2019年，重慶市提出，城市新區(qū)建設不再“借名校辦分?！保瑖澜褶k學校招生與樓盤建設、銷售掛鉤，不得同樓盤新簽訂與學校招生名額相關的合同條款。

……

如今，資本仍在或明或暗地不斷襲擾教育公平的原則。

04
學區(qū)房，一個全球命題

實際上，歐美國家的家長們對學區(qū)房的追捧，不輸國內。

美國

在美國，學校有公立和私立之分。公立學校實行劃片、就近入學原則，具體到每一條街道、每一個門牌號，十分精確。

2018年，美國房地產經(jīng)紀網(wǎng)（realtor.com)發(fā)布的一項調查顯示，這一年，73%的購房者認為“好學區(qū)是一個重要因素”，其中39%覺得“非常重要”，如果非要與其他居住條件妥協(xié)，他們會選擇放棄車庫、大院子、現(xiàn)代化的廚房、舒適寬敞的臥室或者外部環(huán)境。

“為了更知名的校區(qū)，有對夫婦居然想把他們擁有的2英畝土地（約12畝）上占地3200平方英尺（約297平方米）的房子賣掉，以便購買市中心一棟占地1/3英畝（約2畝）住房面積縮水至2200平方英尺（約204平方米）的老房子”。

不過，值得注意的是，美國的房產稅與“好學校”之間存在一種良性循環(huán)。

公立學校的資金主要來自學校周邊地區(qū)居民繳納的房產稅。學區(qū)房房產稅普遍比非學區(qū)房高出兩三倍。

學區(qū)房價越高，房地產稅收得就越多，學校得到的經(jīng)費相對充裕，自然會將更多資金投放到學校建設和師資培養(yǎng)上，從而提升學生成績和學校排名，吸引更多經(jīng)濟條件好、重視子女教育的家庭到該區(qū)居住，推動房價上漲……英國

英國的公立小學和中學也是劃片上學。為了不讓孩子輸在“起跑線”上，家長絞盡腦汁選擇在優(yōu)質公立學校附近購房。全英排名前50的公立學校1英里之內的房屋價格，比同區(qū)域的其他房屋價格平均高出16%；評級為“優(yōu)秀”的小學附近的房價，比非學區(qū)房高18%。

2019年數(shù)據(jù)顯示，在倫敦，坐擁幾大博物館、帝國理工學院和倫敦大學學院白城校區(qū)的南肯辛頓附近的學區(qū)房，平均房價高達179.6萬英鎊（約1633萬元）；而在離倫敦兩小時車程的萊斯特，在其溫斯坦利區(qū)購買學區(qū)房的價格平均僅為11.7英萬鎊（約106萬元）。

法國

法國政府自1963年起開始實施“就近入學制”，根據(jù)“學校分區(qū)圖”來分配小學、初中和高中，其原則是“一個區(qū)段，一所學校”。有家長為了讓孩子能夠進入重點中學就讀，斥資幾十萬歐元在學區(qū)內購買了一間居住面積僅9平方米的房產。

為了遏制炒作學區(qū)房，自2015年起，法國教育部改革了“就近入學制”，擴大區(qū)段范圍，實行“一個區(qū)段，多所初中”的政策。

澳大利亞

在澳大利亞，同樣是“一所學校撐起一個區(qū)的房價”。

2010年，澳大利亞政府推出了“我的學?！?My School)網(wǎng)站，向公眾提供了全國各中小學師生人數(shù)、學生背景、社區(qū)社會教育優(yōu)勢指數(shù)、澳大利亞全國讀寫及計算能力評估計劃成績（NAPLAN）以及同級別學校比較數(shù)據(jù)等相關信息，對澳大利亞中小學學區(qū)房房價上漲起到了重要影響。

與支付昂貴的教育費用送孩子去私立學校相比，澳大利亞父母們更傾向于將這筆費用投資到學區(qū)房上。一些家長甚至在自己孩子還未到學齡前，就已為孩子以高出15%-20%的價格早早買入學區(qū)房。

05
買的不僅是房

論友鄰的重要性，我們自古就有“千金買鄰”的故事，這樣的思路到現(xiàn)在仍未發(fā)生改變。

【注：南北朝時，呂僧珍因為人正直、有膽識、品德高尚而遠近聞名。有一個人特地在他家隔壁買了一套房屋。有人打聽價格，他回答說：“一千一百兩”“一百兩是用來買房屋的，那一千兩是用來買鄰居的。”】

《2018年中國家庭子女教育與國際化人才培養(yǎng)研究報告》顯示，在其調查的1000名中國家長中，33%的受訪家長為子女購買了學區(qū)房，26%為了子女教育而改變居住地，27%為了子女需求而發(fā)展不同社交圈。

購買學區(qū)房的家庭一般具備兩方面條件：有一定的財力，對教育非常重視。他們通常被視為“中產”，幾百萬元的房子，似乎踮腳就能夠到，因而變得“不理智”、猶豫而又焦慮。

雖然政策在變、很多人“看涼”學區(qū)房，那些搶購的家長們不是不顧風險，終究還是放不下心中對階層和教育資源的執(zhí)念。

歸根到底，學區(qū)房的出現(xiàn)是基礎教育資源不均衡分布導致的。南開大學前校長龔克曾在演講中提到，“家長對學區(qū)房狂熱的背后是追求優(yōu)質的教育資源”。

龔克認為，我們現(xiàn)在實行的是就近入學的政策，能夠在這個學校附近享受比較好的教育資源，從家長的追求來講是完全可以理解的。但是，問題在于，我們的基礎教育要均衡化。這個均衡化，還要有質量的均衡。所以在這個問題上，是全社會要做努力的，盲目地指責家長追求學區(qū)房，并不見得很有道理。

當然，給熱得發(fā)燙的學區(qū)房降溫是要的。如今“多校劃片”等舉措意味著學區(qū)房難再保證學生能拿到知名學校的入場券，以此給學區(qū)房降溫。
 

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