來(lái)源丨BT財(cái)經(jīng)（微信號(hào)：btcjv1）

作者丨BT財(cái)經(jīng) HAN

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經(jīng)過(guò)2020年，房地產(chǎn)板塊財(cái)大氣粗的“土豪”形象，悄然發(fā)生了改變。

曾經(jīng)，大筆借貸和投資被看作企業(yè)實(shí)力的象征。如今，資本市場(chǎng)終于回歸理性，重新審視重資產(chǎn)特點(diǎn)下房地產(chǎn)行業(yè)高杠桿、高周轉(zhuǎn)、暴利潤(rùn)的商業(yè)模式，或另有一番滋味。

1、“規(guī)模為王”的金科玉律或被改寫？

是什么促使2020年初至今，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生了這樣的改變？復(fù)盤可以發(fā)現(xiàn)，有三個(gè)值得關(guān)注的事件。

第一，2020年初起始的疫情將行業(yè)銷售打入冰點(diǎn)，全部房企資金回籠都成為難題、現(xiàn)金流遭遇嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。在隨后“金九銀十”的熱銷季，不少房企罕見地直接降價(jià)打折，其中以恒大鋪天蓋地宣傳全線七折最為吸睛，房企經(jīng)營(yíng)困境可見一斑。

第二，“三條紅線”政策在年中浮出水面，對(duì)杠桿率有了新的硬性要求，倒逼房企優(yōu)化資金情況、忍痛向“借新還舊”的發(fā)債模式說(shuō)再見，風(fēng)險(xiǎn)得到了有序的出清。在這個(gè)過(guò)程里，保利、萬(wàn)科能資金情況較為健康的龍頭得以保持發(fā)展速度，在房企中脫穎而出，但恒大、融創(chuàng)等杠桿高企的巨無(wú)霸們則踉踉蹌蹌勉強(qiáng)過(guò)關(guān)。

房企資金吃緊，連帶本來(lái)火熱的土地市場(chǎng)在2020年同步降溫，成交量整體回落，尤其是一二線核心城市的土地市場(chǎng)降溫更為明顯。細(xì)分來(lái)看，資金杠桿情況更健康的房企在“偷偷掃貨”囤地，比如保利在2020年的拿地面積同比大增近20%，在競(jìng)爭(zhēng)者缺席的情況下，拿地價(jià)格相當(dāng)實(shí)惠。

第三，2021年初到春節(jié)檔，房企銷售迎來(lái)超出市場(chǎng)預(yù)期的“小陽(yáng)春”后，多地銀行開展了新一輪的房貸清查，對(duì)于2020年初至今違規(guī)流入樓市的各種經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸排查，如發(fā)現(xiàn)違規(guī)使用的情況則立即收回。這一政策也被市場(chǎng)解讀為國(guó)家繼續(xù)深化樓市調(diào)控、促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的舉措。

2、資金困境倒逼房企轉(zhuǎn)型

一系列密集的動(dòng)作讓各家開發(fā)商的資金情況吃緊，也倒逼很多房企原本慢吞吞的轉(zhuǎn)型計(jì)劃加速。

在這里我們不妨按照A股上市房企2020年業(yè)績(jī)情況進(jìn)行分類，盤點(diǎn)一下開發(fā)商轉(zhuǎn)型成效。

截至3月初，近70家上市房企發(fā)布了業(yè)績(jī)預(yù)告或業(yè)績(jī)快報(bào)，2020年業(yè)績(jī)只有不到20家預(yù)計(jì)錄得盈利，能夠增長(zhǎng)的更是寥寥。

先看錄得預(yù)盈利的房企，其中佼佼者為保利地產(chǎn)和金科股份，另外2021年2月25日漲停、領(lǐng)銜板塊暴漲的萬(wàn)科A也值得關(guān)注。

保利地產(chǎn)得以領(lǐng)先，除了上文說(shuō)的受益于良好的資金情況、沒(méi)有放大杠桿去融資并購(gòu)?fù)?，近些年的健康養(yǎng)老方向轉(zhuǎn)型也取得了一定成功。

從2013年至今的近10年時(shí)間里，保利確定房地產(chǎn)開發(fā)為主、綜合服務(wù)+不動(dòng)產(chǎn)金融為兩翼的業(yè)務(wù)條線布局，將健康養(yǎng)老提升至戰(zhàn)略高度，目的就是為了突破房地產(chǎn)天花板。有報(bào)道稱，保利養(yǎng)老各機(jī)構(gòu)在運(yùn)營(yíng)上實(shí)現(xiàn)基本盈利，未來(lái)可能在長(zhǎng)端實(shí)現(xiàn)對(duì)業(yè)績(jī)的持續(xù)驅(qū)動(dòng)。

金科股份2021年2月初發(fā)布業(yè)績(jī)快報(bào)稱，2020年?duì)I業(yè)收入878億元，同比增長(zhǎng)30%。據(jù)公開資料顯示，金科股份2020年供貨充足達(dá)3600億元，而2020全年銷售錄得2233億元，順利躋身兩千億元俱樂(lè)部。

值得注意的是，金科股份雖然業(yè)績(jī)逆襲，但負(fù)債也在不斷攀升，以2020中報(bào)來(lái)看甚至連踩“三條紅線”，金科的后千億時(shí)代或許并不好走。

2月25日領(lǐng)先地產(chǎn)板塊大漲的萬(wàn)科A受到“三條紅線”的影響也較小，而它被資本看好的一個(gè)重要原因就是扛起了“地產(chǎn)+科技”轉(zhuǎn)型的大旗，此前曾經(jīng)把萬(wàn)科物業(yè)更名為萬(wàn)物云空間科技公司。

與萬(wàn)科相似，綠地、合生創(chuàng)展等其他地產(chǎn)龍頭也紛紛自立門戶或與阿里華為等科技巨頭合作，進(jìn)軍數(shù)字科技賽道，這背后不僅有增厚業(yè)績(jī)的希望，還打開了分拆上市的想象空間。

行業(yè)另一龍頭碧桂園則一直對(duì)機(jī)器人領(lǐng)域表現(xiàn)出極大興趣，最近宣布有18款建筑機(jī)器人投入商用，寄希望于未來(lái)可以像造汽車一樣造房子。在行業(yè)資金普遍緊張的情況下仍有“閑錢”拓展新業(yè)務(wù)，可見全國(guó)銷售冠軍碧桂園家底著實(shí)雄厚。

萬(wàn)達(dá)的困局則在2020年以前就已經(jīng)浮出水面，至今仍在輕資產(chǎn)化的道路上艱難轉(zhuǎn)型。不過(guò)斷臂求生后萬(wàn)達(dá)將重點(diǎn)發(fā)展放在了文化、科技、金融、商業(yè)這4個(gè)領(lǐng)域，負(fù)債逐季度好轉(zhuǎn)，能否王者歸來(lái)仍需時(shí)日以待。

恒大則在踉踉蹌蹌中度過(guò)了2020年。公司大舉打折“清庫(kù)存”賣房子，11月與深房A重大資產(chǎn)重組中止回A失?。坏硪环矫婕瘓F(tuán)在新能源汽車造業(yè)積極布局推出“恒馳”品牌電動(dòng)汽車，大舉借貸、大舉投資的車輪一時(shí)半會(huì)根本停不下來(lái)，蘇寧、馬化騰、馬云等“好兄弟”向恒大大手筆輸血注資也令市場(chǎng)咋舌。

3、房企正在經(jīng)歷冰火兩重天

不是所有的房產(chǎn)公司都像恒大那么幸運(yùn)。冰火兩重天的另一面是，一些被融資卡脖子的房企過(guò)得相當(dāng)艱難，尤其是中小房企資金本就薄弱，沒(méi)有豐厚的儲(chǔ)備熬過(guò)2020年的行業(yè)冬天，轉(zhuǎn)型資金難以到位。

回顧2021年一月樓市“小陽(yáng)春”可以發(fā)現(xiàn)，賣爆了的還是萬(wàn)科、恒大、碧桂園這些龍頭房企，而腰部尾部的企業(yè)銷售情況依然不容樂(lè)觀。所以我們看到，70多家披露2020全年業(yè)績(jī)的上市房企里，只有20家預(yù)計(jì)錄得盈利。說(shuō)全行業(yè)依然行走在寒冬里，并不為過(guò)。

最后我們不妨再將目光落回到資本市場(chǎng)，經(jīng)過(guò)2020年，A股估值洼地“三位難兄難弟”：銀行、券商、地產(chǎn)三大板塊中，只有地產(chǎn)依然在估值低位徘徊。

雖然目前市場(chǎng)不乏對(duì)敲打斧正后的地產(chǎn)板塊抱有反彈希望，但從基本面來(lái)看龍頭恒強(qiáng)、強(qiáng)弱分化的趨勢(shì)可能進(jìn)一步加深，后市或?qū)⒀刂@一邏輯繼續(xù)演繹。

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