近日，由上海銀行和富邦華一銀行組成的銀行集團(tuán)上市出售5.339億元不良信貸資產(chǎn)，要求買(mǎi)方一次性支付。借款人為北京新京潤(rùn)房地產(chǎn)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“北京新京潤(rùn)”)。

披露信息顯示，債權(quán)轉(zhuǎn)讓方之一的上海銀行北京支行有4.8億元的債務(wù)本金余額，另一家轉(zhuǎn)讓方富邦華一銀行北京支行有5339萬(wàn)元的債務(wù)本金余額，貸款利率為7%。

借款人位于朝陽(yáng)區(qū)霄云路8號(hào)院5號(hào)樓、6號(hào)樓、7號(hào)樓的60套住宅，以及分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)的“產(chǎn)權(quán)建筑面積共計(jì)29323.79平方米；國(guó)有土地面積54001平方米”作為質(zhì)押擔(dān)保，目前住宅質(zhì)押余額36套，建筑面積共計(jì)20756.82平方米。

另外，借款人位于北京市朝陽(yáng)區(qū)霄云路8號(hào)院1號(hào)樓~1樓共有655個(gè)停車(chē)位和土地使用權(quán)“建筑面積2221.3平方米；國(guó)有土地面積54001平方米”作為質(zhì)押擔(dān)保。

值得注意的是，北京市朝陽(yáng)區(qū)霄云路8號(hào)院涉及幾項(xiàng)債權(quán)資產(chǎn)，是北京新京潤(rùn)開(kāi)發(fā)的知名頂豪項(xiàng)目。

合生北京是合生創(chuàng)展董事局主席朱桔榕親自操作的第一個(gè)項(xiàng)目，也是合生創(chuàng)展與豪華酒店安安集團(tuán)聯(lián)手打造的世界第一部作品。自2020年以來(lái)，連續(xù)三年成為中國(guó)7000萬(wàn) 在世界企業(yè)家集團(tuán)編制的2022年中國(guó)十大超級(jí)豪宅排行榜中排名第二，僅次于湯臣一品。

這個(gè)項(xiàng)目曾經(jīng)被合生創(chuàng)展寄予厚望，曾經(jīng)是阿聯(lián)酋皇室、沙特王室、西班牙前首相馬里亞諾·拉霍伊·布雷、意大利前總理馬泰奧·倫齊等著名的政治家，以及埃隆·馬斯克、梅耶·馬斯克的母子和梅西等國(guó)際傳奇人物。

合生創(chuàng)展如此重視的極具代表性的頂豪項(xiàng)目，為何淪為風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)被銀團(tuán)緊急出售？披露信息顯示是由于疫情影響借款人項(xiàng)目銷(xiāo)售緩慢，無(wú)法按時(shí)償還貸款。2022年4月、9月、12月，銀團(tuán)已三次調(diào)整還款協(xié)議，2023年4月17日再次對(duì)該貸款進(jìn)行一年展期，展期結(jié)束后債務(wù)人仍違約無(wú)力償還，銀團(tuán)無(wú)法重新進(jìn)行展期，只能將其納入風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)尋找第三方接手。

01

“神盤(pán)”墜落

北京位于東三環(huán)外燕莎商業(yè)區(qū)的核心，是北京頂級(jí)豪宅項(xiàng)目之一。這個(gè)項(xiàng)目還有一個(gè)名字，沿用了十幾年——霄云路8號(hào)。

2008年，霄云路8號(hào)獲得第一張預(yù)售證書(shū)，預(yù)售價(jià)格為8萬(wàn)~12萬(wàn)元/平方米，而北京四環(huán)周邊的房屋平均銷(xiāo)售價(jià)格為12000元/平方米。

"霄8以上，再也沒(méi)有頂豪"，如果單從價(jià)格上來(lái)說(shuō)，這個(gè)口號(hào)是非常合適的。

第二年，隨著新項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)，和盛創(chuàng)展年銷(xiāo)售額也接近150億元，其中北京和天津貢獻(xiàn)64億元，占比超過(guò)40%。財(cái)務(wù)報(bào)告顯示，北京霄云路8號(hào)和珠江帝景項(xiàng)目是主要的銷(xiāo)售來(lái)源。

榮譽(yù)轉(zhuǎn)瞬即逝，此后由于種種原因，霄云路8號(hào)陷入了長(zhǎng)達(dá)十年的沉寂期，直至朱桔榕上任，項(xiàng)目改名為合北京。

盡管經(jīng)歷了波折，北京的對(duì)外價(jià)格仍然很高。據(jù)安居客介紹，該項(xiàng)目平均銷(xiāo)售價(jià)格為每平方米16.7萬(wàn)元，單套7500萬(wàn)元起450平方米。其空中四合院?jiǎn)翁讓?duì)外價(jià)格5億元，面積約1000平方米。買(mǎi)房時(shí)，必須至少提前一周預(yù)約看房，驗(yàn)資1億元。

近年來(lái)，合和北京的高端配套華府會(huì)也被公認(rèn)為京都頂級(jí)私人俱樂(lè)部。近年來(lái)，通過(guò)圈內(nèi)資源的建設(shè)，合和北京逐漸在行業(yè)內(nèi)再次構(gòu)建了高端豪宅的形象。

頂級(jí)豪宅光鮮亮麗的另一面是年度滯銷(xiāo)低去化指標(biāo)。北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)網(wǎng)站顯示，北京共獲得2008年、2009年、2011年、2015年四張預(yù)售證書(shū)，隨后項(xiàng)目建設(shè)加速，北京逐步轉(zhuǎn)為現(xiàn)房銷(xiāo)售。

根據(jù)其現(xiàn)房銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，2013年～在2021年取證的550套房中，實(shí)際網(wǎng)上簽約315套，去化率不到60%。例如，2008年預(yù)購(gòu)時(shí)取證的5號(hào)樓共有45套房子。在過(guò)去的16年里，拍賣(mài)行已經(jīng)轉(zhuǎn)到了現(xiàn)有的房子，但只簽了6套合同。2015年取證的8號(hào)樓共有112套房子，目前只簽了77套。

更重要的是，北京總建筑面積71.89萬(wàn)平方米，目前項(xiàng)目只允許25.68萬(wàn)平方米，65%的商品價(jià)值沒(méi)有供應(yīng)。根據(jù)之前的銷(xiāo)售周期，北京至少需要20年才能完成。

中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副主席柏文喜認(rèn)為，北京的銷(xiāo)售壓力一方面是買(mǎi)家的購(gòu)買(mǎi)力和購(gòu)買(mǎi)意向可能在市場(chǎng)下降時(shí)受到抑制，另一方面也與項(xiàng)目本身的定位和市場(chǎng)需求不匹配，營(yíng)銷(xiāo)策略和產(chǎn)品實(shí)力有關(guān)。

然而，在易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，北京目前的尷尬局面與之前緩慢周轉(zhuǎn)、捂地、聚財(cái)?shù)姆绞綗o(wú)關(guān)。這種模式的邏輯是通過(guò)分期深入挖掘土地價(jià)值，期望房?jī)r(jià)上漲，對(duì)沖資金成本，高溢價(jià)銷(xiāo)售。但隨著市場(chǎng)環(huán)境的變化，在政策、競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品等諸多影響下，很難適應(yīng)當(dāng)前的銷(xiāo)售環(huán)境。

為了加快資金回籠，緩解資金壓力，何和北京只能通過(guò)促銷(xiāo)來(lái)?yè)Q取現(xiàn)金流。根據(jù)網(wǎng)上簽約數(shù)據(jù)，何和北京的成交價(jià)格遠(yuǎn)低于之前的外部?jī)r(jià)格。比如何和北京7號(hào)樓，其網(wǎng)上簽約的65套房平均成交價(jià)格只有74000元/平方米；同一棟樓，甚至有54000元/平方米的房子。

在項(xiàng)目的影響下，開(kāi)發(fā)公司北京新京潤(rùn)也陷入了發(fā)展的泥潭。據(jù)天眼調(diào)查，截至目前，北京新京潤(rùn)已經(jīng)經(jīng)歷了五位董事長(zhǎng)，從余潔、劉松泉、朱思昊、羅泰彬，到現(xiàn)任張宇翔，公司高管層多次發(fā)生人事震蕩。

目前，北京新京潤(rùn)涉及司法風(fēng)險(xiǎn)578起，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)102起，包括買(mǎi)賣(mài)合同、建設(shè)項(xiàng)目、施工合同、拆遷合同、裝修合同、運(yùn)輸公司、幕墻公司、投資公司等。被執(zhí)行人50次，涉及金額約1.6億元。

02

債務(wù)壓頂

“合生創(chuàng)展在一定程度上反映了合生創(chuàng)展在項(xiàng)目管理、風(fēng)險(xiǎn)控制、資金運(yùn)作等方面的考驗(yàn)。”柏文喜表示，這可能會(huì)釋放出合生創(chuàng)展在高端房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力和風(fēng)險(xiǎn)管理能力需要進(jìn)一步加強(qiáng)的信號(hào)。

事實(shí)上，北京是朱桔榕上任以來(lái)的大膽嘗試之一。接手合生創(chuàng)展后，這位積極進(jìn)取的房地產(chǎn)二代迅速改革的風(fēng)格與創(chuàng)始人朱孟依相信港資房地產(chǎn)企業(yè)的“慢周轉(zhuǎn)”發(fā)展理念大相徑庭。

中國(guó)人大金融專(zhuān)業(yè)出身的第二代掌舵人朱桔榕接手半年后，將未來(lái)的發(fā)展瞄準(zhǔn)證券投資，甚至將股權(quán)投資正式納入主營(yíng)業(yè)務(wù)板塊。2020年初，初出茅廬的投資業(yè)務(wù)創(chuàng)下80.3億港元的記錄，占營(yíng)業(yè)收入總額的23%，毛利率從50%上升到64%。

那時(shí)合生創(chuàng)展在宣傳中宣稱(chēng)，投資業(yè)務(wù)是“全新拓展領(lǐng)域取得重大突破”、“成為新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)”。朱桔榕也對(duì)自己主導(dǎo)的股權(quán)投資業(yè)務(wù)寄予希望，稱(chēng)希望住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、股份投資在未來(lái)的資本、收益和利潤(rùn)結(jié)構(gòu)中各占三分之一。

在2021年中期報(bào)告中，合生創(chuàng)展的投資業(yè)務(wù)收入達(dá)到50.07億港元，約占營(yíng)業(yè)收入的比例進(jìn)一步上升到31%，速度幾乎超過(guò)了所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)。然而，僅僅半年時(shí)間，隨著二級(jí)市場(chǎng)的波動(dòng)，情況急劇下降，投資業(yè)務(wù)帶來(lái)的亮眼數(shù)據(jù)也隨著投資業(yè)務(wù)的損失而大幅下降。

朱桔榕的野心不僅體現(xiàn)在對(duì)投資業(yè)務(wù)的巨大努力上，也體現(xiàn)在大規(guī)模征地上。2020年，在公開(kāi)市場(chǎng)較少征地的合生創(chuàng)展，在一個(gè)月內(nèi)獲得北京分鐘寺3宗土地，總消費(fèi)179.6億元，甚至接近2019年合生創(chuàng)展的總營(yíng)業(yè)額。

另一方面，債務(wù)急劇上升。合生創(chuàng)展2020年負(fù)債總額也大幅上升至2030億港元，較2019年上升57%；這一數(shù)據(jù)在2021年持續(xù)上升至2332億港元，比去年同期增長(zhǎng)14.88%。截至2023年底，合生創(chuàng)展債務(wù)總額達(dá)到868.55億港元，平均減少12%。

但是，從債務(wù)期滿的角度來(lái)看，短期償債壓力較大。一年內(nèi)到期債務(wù)占43%，達(dá)到370.3億港元，其中涉及“最大”的銀行和金融機(jī)構(gòu)借款超過(guò)250億港元，商業(yè)抵押擔(dān)保證券約97億港元，優(yōu)先票據(jù)約23.4億港元，其他貸款約24.3億港元。

與此同時(shí)，合生創(chuàng)展手中的現(xiàn)金和現(xiàn)金盈余約為153.7億港元，比去年底下降了30億港元，從一年內(nèi)到期的債務(wù)來(lái)看，已經(jīng)明顯不足。

有投資者表示，截至3月27日，和盛創(chuàng)展已調(diào)整期限，部分已退款近90億元，北京、上海、天津部分項(xiàng)目90多億元，今年需要更換經(jīng)營(yíng)性貸款?？鄢@些部分后，將通過(guò)封閉管理項(xiàng)目銷(xiāo)售資金來(lái)完成。

這也解釋了為什么2023年合生北京支付了41.19億元的銷(xiāo)售額，卻無(wú)法償還項(xiàng)目公司與上海銀行、富邦華一銀行5.339億元的抵押債務(wù)。合生創(chuàng)展正采取必要措施解決當(dāng)前債務(wù)問(wèn)題，通過(guò)減少資金支出和土地收購(gòu)、加快銷(xiāo)售節(jié)奏回流資金、尋找可接受的成本進(jìn)行再融資，確保集團(tuán)整體運(yùn)營(yíng)。

顯然，在不久的將來(lái)，更重的債務(wù)償還壓力將使和盛創(chuàng)展繼續(xù)抗壓。但在不確定的商業(yè)環(huán)境下，生存大于一切，和盛創(chuàng)展只能順勢(shì)而為，勒緊腰帶生活。

本文來(lái)自微信公眾號(hào)“中房報(bào)京津冀”（ID:ZFB___jjj），作家：中房報(bào) 36氪被授權(quán)發(fā)布的彭紅俠。

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