一線城市，又出手了。

日前，廣州開發(fā)區(qū)、黃埔區(qū)頒布城中村改造項(xiàng)目房票安置實(shí)施辦法，憑房票買房不限購、可貸款、可轉(zhuǎn)讓，到期未買房可申請(qǐng)兌現(xiàn)現(xiàn)金。

這是一線城市首個(gè)落地城中村改造房票，城中村改造新模式項(xiàng)目房票也是全國首張“依法征收、凈地轉(zhuǎn)讓”。

今年年初，廣州曾在一線城市發(fā)行首張房票，一度登上熱搜。但是當(dāng)時(shí)的房票試點(diǎn)，重點(diǎn)是舊城改造項(xiàng)目，而不是城中村。

城中村改造作為我國重點(diǎn)推進(jìn)的“三大工程”之一，無論是數(shù)量、規(guī)模還是利益主體的復(fù)雜性，都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了老城區(qū)。其進(jìn)展關(guān)系到房地產(chǎn)和城市發(fā)展的未來，房票試點(diǎn)探索的價(jià)值更加突出。

新一輪房票安置試點(diǎn)，能否扭轉(zhuǎn)城中村改造的局面，進(jìn)一步激活房市？

01

勇于啃最硬的骨頭，勇于挑選城中村改造的大梁，一直是排頭兵的重?fù)?dān)。

房票早就有了，但是以前大部分都集中在二三線城市，這次，一線城市首次開放，它的信號(hào)意義不容小覷。

北上廣深的一舉一動(dòng)一直都是全局，不僅是樓市調(diào)控的最后堡壘，也被視為政策轉(zhuǎn)變的風(fēng)向標(biāo)，是每一輪房市復(fù)蘇的領(lǐng)頭羊。

為何是廣州？黃埔為何如此？

去年年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確指出，要加快保障性住房建設(shè)、“平急雙用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造等。三大工程”。

三大項(xiàng)目不僅是2024年政策努力的主要方向，也是房地產(chǎn)進(jìn)入后半段不可避免的選擇，也是穩(wěn)定樓市、穩(wěn)定房?jī)r(jià)、穩(wěn)定未來增長(zhǎng)的重要?jiǎng)恿Α?/p>

與20多年前遍布全國的住房商品化改革不同，這一次“三大工程”的重任與78年前席卷中小城市的棚改貨幣化不同，主要落在超大特大城市身上。

全國超大特大城市超過20個(gè)，廣州是中心城市中村數(shù)量最多的城市，黃埔是廣州城中村改造的主戰(zhàn)場(chǎng)。，最大的負(fù)擔(dān)，最重的任務(wù)，更緊迫的是率先探索。

根據(jù)《廣州市城中村改造專項(xiàng)規(guī)劃(2021-2035年)》，廣州將推進(jìn)272個(gè)城中村改造，覆蓋155平方公里，涉及118萬戶籍人口和500多萬居民。

在這些項(xiàng)目中，黃埔有38個(gè)項(xiàng)目被列入全面改造，位居全市第一，遠(yuǎn)超天河、越秀、荔灣等老城區(qū)。

近來，隨著宏觀環(huán)境、住房市場(chǎng)周期和社會(huì)預(yù)期的變化，城中村改造難以繼承過去的舊路，亟待改變。

在新環(huán)境下，“大拆大建”的改造模式已經(jīng)過時(shí)，央行很難復(fù)制定向放水棚改的貨幣化，而快速城市化正面臨著由房?jī)r(jià)上漲推動(dòng)的挑戰(zhàn)。

在這一背景下，“房票安置”問世，成為特大城市推動(dòng)城中村改造的重要舉措，就像杠桿一樣，再一次撬起市場(chǎng)預(yù)測(cè)。

02

黃埔的房票安置，到底有什么吸引力？

任何政策，都不能憑空而來，既要有較高的站位，又要考慮。實(shí)際可行性與激勵(lì)相容。

從地方政策實(shí)踐來看，部分城市房票陷入無人問津的尷尬境地，部分城市最終成為空白支票。根本原因是限制太多，鼓勵(lì)不足，忽視了大環(huán)境對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的影響。

因此，從廣州市到黃埔區(qū)，在新一輪房票安置試點(diǎn)中，考慮到政策激勵(lì)、市場(chǎng)選擇、民生需求、集體利益等諸多因素，進(jìn)行了許多新的探索。

第一，票不是一刀切的，而是多了一個(gè)選擇，多了一個(gè)保障。

根據(jù)新規(guī)定，城中村改造項(xiàng)目，每戶人均40平方米應(yīng)按舊址拆遷，40平方米以上可選擇房票安置，兼顧政策和市場(chǎng)選擇。

重建安置、貨幣補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)換等模式在我國城中村改造中得到廣泛應(yīng)用，房票安置是滿足差異化需求的新選擇。

很明顯，房票安置不是強(qiáng)制性的，也不是唯一的選擇，而是交給市場(chǎng)。是否選擇房票，選擇多少房票，如何使用房票，完全遵循被拆遷戶的想法。

第二，與等待安置房相比，房票更具確定性，并且可以從實(shí)現(xiàn)安置房向商品房產(chǎn)權(quán)升級(jí)。

過去，舊址搬遷曾經(jīng)是大多數(shù)項(xiàng)目的首選。但由于大環(huán)境的影響，城中村改造周期延長(zhǎng)，搬遷房屋建設(shè)存在一定的不確定性。

相對(duì)于被動(dòng)等待搬遷，承受市場(chǎng)變化，面臨租房帶來的入學(xué)困擾，購買商品房的房票，多為現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房，眼見為實(shí)。，擴(kuò)大了選擇空間，也增加了自主選擇的權(quán)利。

此外，從回遷房到商品房，房票安置不僅可以突破限購限制，而且可以完成產(chǎn)權(quán)升級(jí)。

我們國家，不同的土地類型，不同的房屋產(chǎn)權(quán)，價(jià)格可能會(huì)有很大的差異。

商品房產(chǎn)權(quán)完整，配套設(shè)施相對(duì)完善，可以自由交易。但安置房產(chǎn)權(quán)一般有限，一定年限內(nèi)不能上市交易。到期后，一般需要補(bǔ)足土地出讓金才能進(jìn)入市場(chǎng)。

第三，與棄產(chǎn)和貨幣補(bǔ)償相比，房票安置不但有更多的政策獎(jiǎng)勵(lì)，而且買房也有折扣。

根據(jù)黃埔新規(guī)定，“房票安置”由基本補(bǔ)償 政策性獎(jiǎng)勵(lì)構(gòu)成，一般來說，政策鼓勵(lì)不超過5%，與直接貨幣補(bǔ)償相比，這是多余的一部分。

與直接用貨幣補(bǔ)償買房相比，房票直接與“房源超市”掛鉤，后者是產(chǎn)權(quán)清晰、手續(xù)齊全的優(yōu)質(zhì)商品房，買房折扣明顯。

黃埔區(qū)首批被選為“房屋超市”的三棟樓，都位于“五村七片”試點(diǎn)項(xiàng)目周邊，既保證了商品房的高質(zhì)量需求，又兼顧了鄰里文化需求。

與此同時(shí)，房票的有效期是18個(gè)月，到期后并非無效，仍可按基本補(bǔ)償金額兌現(xiàn)現(xiàn)金。，這樣就相當(dāng)于多了一種選擇，多了一種保險(xiǎn)。

第四，任何事物都必須能夠交易才有價(jià)值，票的流動(dòng)性才是它最吸引人的地方。

允許實(shí)名轉(zhuǎn)讓一次，并且沒有控制在被拆遷戶之間，這是黃埔區(qū)房票安置的最大特點(diǎn)之一。

有些地方的房票不能轉(zhuǎn)讓給外界，有些地方即使允許轉(zhuǎn)讓，也局限于城中村的“小圈子”。房票限制越多，吸引力越有限。

假如說“補(bǔ)償 獎(jiǎng)品決定了房票的“成本”，因此“可轉(zhuǎn)讓” 期滿可兌現(xiàn) “不限購”，提高了房票的真正價(jià)值。

這些都是黃埔區(qū)房票安置試點(diǎn)的積極探索，也是其真正激活車城中村改造源頭活水的關(guān)鍵因素。

03

票務(wù)安置，能帶來什么？

對(duì)政府、開發(fā)商、村民和社會(huì)來說，房票是一種雙贏的舉動(dòng)。

過去城中村改造，安置房閉環(huán)運(yùn)行，與商品房屬于兩個(gè)截然不同的市場(chǎng)。隨著房票的出現(xiàn)，兩個(gè)市場(chǎng)融為一體，開辟了從安置房到商品房的流通之路。

就像過去棚改貨幣化一樣，當(dāng)村民帶著“房票”進(jìn)入市場(chǎng)時(shí)，現(xiàn)有的商品房市場(chǎng)迎來了新的增量需求，從而打開了房市定向去庫存的大門，進(jìn)一步促進(jìn)了市場(chǎng)的復(fù)蘇甚至反彈，同時(shí)為房企輸血造血。

當(dāng)前住房市場(chǎng)，缺少的不是房屋，也不是各種不斷放松的政策，而是源頭活水和新生力量。

去年，重要會(huì)議首次作出重要判斷。——房地產(chǎn)供需關(guān)系發(fā)生了重大變化。目前房地產(chǎn)最大的矛盾不在于供給，而在于需求。

所以，如何擴(kuò)大隱性需求成為當(dāng)務(wù)之急，而通過房票，定向向商品房市場(chǎng)引導(dǎo)安置房需求。，這是一個(gè)可行的策略。

更重要的是，一旦房票安置具有規(guī)模效應(yīng)，不僅可以重復(fù)建設(shè)大規(guī)模拆遷安置房，還可以減少拆遷費(fèi)等固定支出，緩解財(cái)政和企業(yè)壓力，防止庫存上升進(jìn)一步刺激。

此外，原本用于安置房建設(shè)的回遷地塊，也將得到更大程度的盤活，為了保證房屋建設(shè)或產(chǎn)業(yè)建設(shè)騰出新的空間，可謂一舉多得。

當(dāng)然，這一切構(gòu)想的前提，在于被拆遷戶對(duì)房票的反應(yīng)，如何激發(fā)他們的熱情，成為關(guān)鍵。

簡(jiǎn)而言之，房票的吸引力在于可轉(zhuǎn)讓和可兌現(xiàn)的流動(dòng)性，在于從安置房到商品房的產(chǎn)權(quán)升級(jí)，在于眼見為實(shí)的確定性，在于避免城中村長(zhǎng)期改造帶來的麻煩。

這種情況在房?jī)r(jià)上漲的時(shí)代可能并不重要，但是在今天的房市中卻顯得越來越現(xiàn)實(shí)。。歸根結(jié)底，房地產(chǎn)早已與以往不同，城中村改造也有著完全不同的邏輯。

對(duì)于尚未啟動(dòng)的城中村改造項(xiàng)目，可能會(huì)有觀望情緒；但對(duì)于已經(jīng)拆遷，只能被動(dòng)等待拆遷的地區(qū)來說，房票無疑是一個(gè)非常劃算的選擇。

所以，不要低估房票的吸引力，也不要低估政策帶來的鯰魚效應(yīng)。

04

新黃埔的重建，離不開城中村改造的奉獻(xiàn)。

作為中國十大工業(yè)區(qū)和廣州最大的制造區(qū)，我們專注于“制造業(yè)主”的需求，肩負(fù)著“重建新廣州”的重任，同時(shí)作為第一批國家級(jí)產(chǎn)城一體化示范區(qū)，與一般城市相比，廣州開發(fā)區(qū)、黃埔區(qū)對(duì)工業(yè)用地、住宅用地的需求更為緊迫。

要知道，在過去，黃埔經(jīng)常被批評(píng)為“生產(chǎn)沒有城市”，“在黃埔工作，生活在天河”的反向候鳥數(shù)不勝數(shù)，因?yàn)槿狈Ω哔|(zhì)量的住宅小區(qū)，無法滿足持續(xù)的人口增長(zhǎng)需求。

近年來，黃埔區(qū)的城市界面之所以是新的，是因?yàn)闊o數(shù)高科技企業(yè)和高端人才蜂擁而至，離不開城市發(fā)展釋放的工業(yè)園區(qū)、商業(yè)中心和商業(yè)住宅，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，留住人才。

人才隊(duì)用腳投票，是衡量一地誘惑的試金石。資料顯示，2013-2023年，黃埔區(qū)戶籍人口從41.55萬增至70萬，居全市第一。

不僅如此，這些人口幾乎都是年輕人，60歲以下的人口占87%，位居全市第一，堪稱全市第一。廣州最“年輕”的地區(qū)。

相對(duì)于人口的涌入，黃埔通過城中村的改造，也將許多分散的地方城中村，成長(zhǎng)為商業(yè)中心或工業(yè)高地。

已基本建成的改造項(xiàng)目，如大塱村，原本是握手樓林立的城中村，經(jīng)過改造，釋放出高質(zhì)量的產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，成為總部經(jīng)濟(jì)集聚區(qū)和區(qū)域創(chuàng)新中心的一流。

根據(jù)估計(jì)，改造后的地均GDP將達(dá)到130億元/平方公里，而村集體收入將從1000萬元/年增加到2億元/年，增長(zhǎng)近20倍。

“五村七片”試點(diǎn)項(xiàng)目首發(fā)，黃埔區(qū)是以灣區(qū)半導(dǎo)體工業(yè)園區(qū)和國際生物醫(yī)藥價(jià)值創(chuàng)新園為代表的工業(yè)園區(qū)，是廣州逐鹿新生產(chǎn)力、追求顛覆性創(chuàng)新的主要載體之一。

如果房票安置能騰出大量的工業(yè)用地，無論是黃埔走向萬億制造強(qiáng)市，還是建設(shè)戰(zhàn)爭(zhēng)新產(chǎn)業(yè)和未來產(chǎn)業(yè)，都會(huì)有長(zhǎng)遠(yuǎn)的好處。

可以看出，產(chǎn)業(yè)升級(jí)、產(chǎn)城一體化、職住平衡、優(yōu)質(zhì)發(fā)展與舊改相結(jié)合，一直是黃埔城中村改造努力的方向，也是城中村改造公益屬性的體現(xiàn)。

在這一目標(biāo)的指導(dǎo)下，黃埔區(qū)探索了清單管理、并聯(lián)審批、土地更換、規(guī)模移動(dòng)、公開協(xié)調(diào)、房票安置等模式，積極探索全市乃至全國城中村改造。

05

時(shí)代變了，城中村改造的邏輯，正在發(fā)生巨大的變化。

城中村是我國快速城市化的產(chǎn)物，存在于大多數(shù)大城市，而珠三角則被認(rèn)為是最重要的。

珠三角是近40年來全國增長(zhǎng)最快的地區(qū)之一。

隨著經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，城市不斷向外擴(kuò)散，各個(gè)城市幾乎融為一體。大量傳統(tǒng)農(nóng)村被時(shí)代的洪流包圍，鋼筋混凝土森林被包圍，最終成為城中村。

在土地資源仍然充足的情況下，城中村仍然不構(gòu)成問題。

但隨著超大城市人口的不斷涌入，城市發(fā)展需求日益增加，人地矛盾日益突出。如何將城中村的低效土地轉(zhuǎn)化為高效土地，已經(jīng)成為不可避免的選擇。

這些都是城中村改造能夠大規(guī)模啟動(dòng)的原因，在十四五時(shí)期，“城市發(fā)展”升級(jí)為國家戰(zhàn)略宏觀背景。

在房?jī)r(jià)一路上漲的時(shí)代，城中村的改造就像一個(gè)“熱門商品”。一旦推出，就會(huì)引起無數(shù)房企的競(jìng)爭(zhēng)。城中村原住民不乏“一夜暴富”的可能，享受城市發(fā)展的巨大收益。

這一時(shí)期，城中村改造之所以能夠迅速推進(jìn)，主要是靠一輪又一輪的牛市，得益于商品房開發(fā)帶來的補(bǔ)償效應(yīng)。。

無論是房地產(chǎn)企業(yè)、村民、買家、政府甚至社會(huì)，只要市場(chǎng)預(yù)測(cè)向上，都可以從中受益，這是一個(gè)典型的增量游戲和雙贏游戲。

那時(shí)候，無論是原地回遷，還是貨幣補(bǔ)償，都是無往而不利的，城中村改造也很容易走向正向循環(huán)。

但是，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新形勢(shì)時(shí)，房地產(chǎn)告別了“高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債、高杠桿”的“三高”方式，城中村改造也將失去“高補(bǔ)償、高收益、高增長(zhǎng)”的預(yù)期。

如果說過去的舊改更多的是以商業(yè)為主，市場(chǎng)規(guī)律在其中起著決定性的作用，那么現(xiàn)在的城中村改造更多的是以政府為主，更多的是惠民工程，社會(huì)公益特性。

在這種背景下，是否有新的產(chǎn)業(yè)引進(jìn)，是否能改變居民的成長(zhǎng)環(huán)境，是否會(huì)增加公共基礎(chǔ)設(shè)施，是否能帶來投資驅(qū)動(dòng)以外的新增長(zhǎng)極，正逐漸成為評(píng)價(jià)指標(biāo)。

因此，無論是房地產(chǎn)企業(yè)還是城中村，都要放棄幻想，不要停留在過去的想象之上，要認(rèn)清當(dāng)下復(fù)雜的現(xiàn)實(shí)，及時(shí)調(diào)整對(duì)未來的期望。

當(dāng)然，隨著城市發(fā)展成為國家戰(zhàn)略，城中村改造被列為三大重點(diǎn)項(xiàng)目之一。此外，立法日益完善，房票安置等新模式層出不窮，舊改有望再次走上快車道。

房地產(chǎn)作為一個(gè)10萬億級(jí)的大產(chǎn)業(yè)，無論市場(chǎng)如何變化，仍然是一個(gè)極其重要的支柱產(chǎn)業(yè)，也是國民財(cái)富最大的儲(chǔ)水池，不會(huì)輕易讓它劇烈波動(dòng)。

房地產(chǎn)要穩(wěn)定，城中村改造勢(shì)在必行，一線城市和經(jīng)濟(jì)大區(qū)應(yīng)勇往直前，走在探索的前列。