最近，又到了一年一度的財(cái)務(wù)報(bào)告季。

每個公司都在排隊(duì)乖乖地“交作業(yè)” 。

老實(shí)說，房地產(chǎn)企業(yè)本身的表現(xiàn)已經(jīng)被徹底分析，沒有什么秘密。 。

而且房地產(chǎn)是一個很有影響力的行業(yè)。

總共涉及上下游60多個細(xì)分領(lǐng)域。 。

無論是上游的水泥、建材行業(yè)，還是下游的裝修家居行業(yè)。 。

以及直接相關(guān)的銀行和物業(yè)，中介公司 。

或多或少地受到房地產(chǎn)表現(xiàn)的影響。 。

今日，我們從房地產(chǎn)企業(yè)以外的財(cái)務(wù)報(bào)告入手。 。

從更廣闊的角度，從一些細(xì)微的末節(jié)中 。

對行業(yè)相關(guān)企業(yè)的數(shù)據(jù)表現(xiàn)進(jìn)行深入挖掘 。

也窺探出房地產(chǎn)后半段還有什么機(jī)會？

01

房地產(chǎn)疲軟，銀行日子不好過。

因?yàn)閭€人住房貸款，大家主要都在做，小銀行做的比較少。 。

根據(jù)央行的統(tǒng)計(jì)，六大國有銀行的個人抵押貸款規(guī)模長期占全國總數(shù)的70%左右 。

所以每個人都特別關(guān)注他們的房貸數(shù)據(jù)。

因此，去年出現(xiàn)了六大銀行個人房貸余額總額。歷史上首次出現(xiàn)負(fù)增長。

總共下降了5166.26億元，與2022年相比。 。

受到了提前還款規(guī)模增長，調(diào)整房地產(chǎn)市場的多重影響 。

資料來源：公開財(cái)務(wù)報(bào)告

盡管建設(shè)銀行仍然是如此 個人住房貸款規(guī)模最大的銀行，同比下降超過900億元 。

最殘酷的農(nóng)業(yè)銀行減少，甚至減少了1757.81億元 。

但也有例外，郵儲銀行一枝獨(dú)秀，居然保持了正增長。

根據(jù)其零售業(yè)務(wù)總監(jiān)介紹，個人抵押貸款業(yè)務(wù)增長有三個主要原因：

第一，調(diào)整策略， 把更多的心思放在更活躍的二手房市場上。 。

二是彌補(bǔ)短板，充分利用一線市場，同比增長50%以上。 。

第三，抓住下沉，充分發(fā)揮縣內(nèi)網(wǎng)點(diǎn)多的優(yōu)勢，迎合了縣城剛需客戶群 。

與國有銀行相對應(yīng)的是，股份制銀行個人住房貸款余額較小，變化幅度相對較小。 。

目前，招商、興業(yè)、民生、光大、渤海銀行均同比下降。 。

此外，中信、平安、浙商和恒豐銀行完成了同比增長 。

當(dāng)然，市場也并非沒有積極的信號 。

股票抵押貸款利率的調(diào)整，確實(shí)減少了購房者提前償還貸款的動力 。

業(yè)內(nèi)人士指出，今年提前還款的規(guī)模已經(jīng)在下降，抵押貸款余額減少的速度也在放緩。 。

建行副行長表示，與去年第四季度相比，第一季度提前還款規(guī)模明顯下降。 。

從三月份開始，個人住房抵押貸款，尤其是二手房的受理量正在上升。 。

伴隨著整個房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇，今年銀行個人抵押貸款總額有望扭轉(zhuǎn)局面 。

02

那些與房地產(chǎn)捆綁在一起的上下游企業(yè)呢？

我們選擇了兩位代表：混凝土建材行業(yè)及家居行業(yè)。

就總量而言，由于房地產(chǎn)行業(yè)下滑，基礎(chǔ)設(shè)施投資也大幅放緩。 。

去年的自2011年以來，水泥產(chǎn)量創(chuàng)下新低。

資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局

隨著總量下降，市場競爭加劇、價(jià)格下跌等因素的影響也隨之加劇。

許多上市公司繼續(xù)處于利潤微薄的狀態(tài)。 。

資料來源：公開財(cái)務(wù)報(bào)告

財(cái)務(wù)報(bào)告的細(xì)節(jié)仍然有一些亮點(diǎn)值得探索。 。

例如去年的行業(yè)集中出海賣水泥，沖向東南亞和非洲。

領(lǐng)先的中國建材將抓住國際化的業(yè)務(wù)，將新材料推向海外 。

非洲西部水泥業(yè)務(wù)也貢獻(xiàn)了更高的利潤。 。

不但利用自身優(yōu)勢出口水泥，還直接在海外建廠當(dāng)?shù)厣a(chǎn)水泥 。

去年寧夏建材就是去年數(shù)字化物流業(yè)務(wù)的突出增長，收入同比增長80%以上 。

與此同時，實(shí)施錯峰生產(chǎn)，降低成本，努力鞏固現(xiàn)有市場份額 。

房地產(chǎn)上下游受其影響各不相同。 。

與前端建材行業(yè)相比，家居行業(yè)更具后端性，去年整體表現(xiàn)不錯，迎來了不少歡迎。翻盤曙光。

索菲亞，建霖家，志邦家，江山歐派這些名字都叫得上名字，拿出的成績單都很不錯。

東方雨虹、歐派家居、顧家家居、三棵樹等龍頭企業(yè)雖未正式公布年度財(cái)務(wù)報(bào)告。 。

但是根據(jù)去年前三季度這四個數(shù)據(jù)來看。 。

均保持營收、凈利潤雙增長的良好趨勢。

資料來源：公開財(cái)務(wù)報(bào)告

去年前三季度，三棵樹的凈利潤再創(chuàng)新高。 。

據(jù)索菲亞介紹，其業(yè)績增長主要依靠推動“門、墻、柜一體化”，重點(diǎn)銷售這類一體化產(chǎn)品，不斷提高客戶單價(jià)。 。

而志邦家居則是深入挖掘存量的市場空間。 。

通過品類開發(fā)、門墻使力、自組裝布局、將包裝提入社區(qū)等形式。 。

綜上所述，本輪家居產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇有兩個新的增長點(diǎn)：

一是借助于跨境電商的崛起

一些布局早、比例高的公司，如恒林股權(quán)、西門、樂歌股權(quán)、中源家居等。，抓住了機(jī)會。 。

二是推動智能化

將家居產(chǎn)品與互聯(lián)網(wǎng)、傳感器、人工智能等先進(jìn)技術(shù)相結(jié)合。 。

有效地改善消費(fèi)者的日常生活體驗(yàn) 。

資料來源：奧維云網(wǎng)，中金公司研究部

目前流行的智能電動沙發(fā)和電動床就是典范。 。

既然提到家居行業(yè)，就不得不提到家居大賣場。 。

多年來，幾個大型商店的求變動作不斷，正在改變以前“坐地收租”的運(yùn)作模式。

不但與國資“聯(lián)婚”，試圖強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手。

并且增加了許多品牌商店，如餐飲、汽車等 。

但是從財(cái)務(wù)報(bào)告來看，去年紅星美凱龍和居然之家的表現(xiàn)仍然不理想。 。

前一種情況更是遭遇上市以來第一次歸母凈虧損。 。

去年前三季度，后者的凈利潤也在一路下滑 。

還有一個例外，那就是川渝地區(qū)，富森美大賣場。

因自有物業(yè)，成本低，店面少，加上強(qiáng)大的經(jīng)營和引流能力 。

并且深耕本地區(qū)，準(zhǔn)確把握本地消費(fèi)者的偏好。

抖音的直播不會停止，今年每天直接播出 。

富森美憑借其明顯的區(qū)域競爭優(yōu)勢，去年賺了不少錢。 。

03

但是，為什么去年貝殼反而“賺麻”了。

令人驚訝的是，大環(huán)境并沒有明顯改善，但中介率先賺錢。 。

2022年凈虧損13.97億元，2023年凈虧損58.9億元。 。

貝殼只用了一年時間，就實(shí)現(xiàn)了扭虧增盈，“揚(yáng)眉吐氣” 。

帶著好奇心，研究財(cái)務(wù)報(bào)告，發(fā)現(xiàn)貝殼逆勢上漲主要依靠四大動力：

第一個是存量房做生意是不可或缺的。

在去年貝殼總成交額超過3萬億元的情況下，存量房占比直接達(dá)到近2/3。

資料來源：公開財(cái)務(wù)報(bào)告

與此同時，存量房業(yè)務(wù)的許多指標(biāo)都優(yōu)于新房業(yè)務(wù)。

目前改善需求占主導(dǎo)地位，貝殼抓住了更加熱鬧的二手房市場，大大增加了“賣一買一”的連環(huán)訂單比例。 。

新房業(yè)務(wù)當(dāng)然沒有“躺平” 。

開展了一系列措施，包括擴(kuò)大優(yōu)質(zhì)新房合作項(xiàng)目覆蓋面 。

創(chuàng)新與一、二手聯(lián)動營銷模式，如上海鏈家與各大新房項(xiàng)目合作推出“更換安心”服務(wù) 。

此外，還加強(qiáng)了國家央企開發(fā)商預(yù)付傭金的“快傭金”項(xiàng)目比例 。

此外，貝殼還在積極發(fā)展家裝業(yè)務(wù)，努力開拓新的增長曲線。 。

表現(xiàn)也確實(shí)很給力，去年的交易額整整翻了一番多，同比增長146%，達(dá)到133億元 。

最終還有租房、金融服務(wù)等新興業(yè)務(wù)和其他板塊。

還有13%的增長率，營業(yè)額接近千億。

值得注意的是，財(cái)務(wù)報(bào)告還有一個亮點(diǎn)，商店繼續(xù)擴(kuò)張，經(jīng)紀(jì)人數(shù)量再次增加。

到2023年底，貝殼共有43817家門店，比2022年增加了3301家。 。

資料來源：公開財(cái)務(wù)報(bào)告

與2022年相比，經(jīng)紀(jì)人數(shù)為42.77萬人，增加了3.36萬人。 。

這些經(jīng)紀(jì)人中有39.71萬人，比2022年增加了4.75萬人。

資料來源：公開財(cái)務(wù)報(bào)告

可以說，貝殼是一個房地產(chǎn)交易平臺 。

一買，一賣，一租，加上連帶裝修和金融服務(wù)。

利用漁民的利潤，去年凈利潤達(dá)到58.9億元，創(chuàng)下近5年的新高，相當(dāng)于每天賺1600萬。 。

04。

沒想到的是，物業(yè)公司基本上都是盈利的。

最后，是與房地產(chǎn)關(guān)系密切的物業(yè)管理行業(yè)。

盡管尚未完全走出獨(dú)立市場，但仍將受到房地產(chǎn)市場的影響。 。

但是越來越多的物業(yè)公司開啟向內(nèi)生長之路。

在鞏固基本市場的同時，我們專注于調(diào)整和優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，不斷開發(fā)第三方服務(wù)規(guī)模，進(jìn)一步提高獨(dú)立性。 。

根據(jù)樂居財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，截至3月底，已有57家上市物業(yè)公司發(fā)布財(cái)務(wù)報(bào)告。

總收入為2782.66億元，平均每戶收入達(dá)到48.82億元。 。

凈利潤總額為163.16億元，凈利潤總額約為2.86億元。 。

整體表現(xiàn)明顯優(yōu)于開發(fā)商的財(cái)務(wù)報(bào)告。

資料來源：公開財(cái)務(wù)報(bào)告

而且57家公司有凈現(xiàn)金盈余，總額為1230.77億元 。

萬物云、碧桂園服務(wù)、華潤萬象生活、保利物業(yè)現(xiàn)金規(guī)模均超過100億。 。

再次驗(yàn)證了這個行業(yè)有很多現(xiàn)金流。

其中，去年52家公布了管道面積。 。

其中17個在管面積超過1億，比2022年增加3個。

17家公司的管理面積占總面積的80%以上，說明產(chǎn)業(yè)集中度進(jìn)一步提高。

頭部企業(yè)的表現(xiàn)也是可圈可點(diǎn)的。 。

去年年底，華潤萬象生活管理購物中心達(dá)到101個，正式進(jìn)入“百M(fèi)all”里程碑 。

有13個豪華購物中心，穩(wěn)居行業(yè)第一。 。

綠城服務(wù)更多的是憑借高質(zhì)量的口碑 。

超高物業(yè)費(fèi)收繳率為去年95.2%， 物業(yè)費(fèi)漲價(jià)1.2億元 。

第三方收入占碧桂園服務(wù)歷史新高，相關(guān)交易收入僅占2.9%。 。

萬物云主動降低與總公司萬科的關(guān)聯(lián)度，積極尋求社會化、獨(dú)立化。 。

總體而言，多家物業(yè)公司正在進(jìn)行。正朝著多元化、差異化的方向發(fā)展。

不僅僅是提供最基本的物業(yè)管理 。

并不斷拓展新業(yè)務(wù)，包括家居裝修、團(tuán)餐、兒童托管、養(yǎng)老等。 。

向綜合多元化服務(wù)商前行 。

05

事實(shí)上，每個公司的年報(bào)都在做同樣的事情。 。

告訴我們以前取得了什么成就，現(xiàn)在遇到了什么困難，下一步會去哪里？ 。

老實(shí)說，房地產(chǎn)市場正在加速進(jìn)入存量時代 。

公司既可選擇平躺，靠家大業(yè)大，樹大乘涼。 。

還可乘勢而上，積極調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，腳踏實(shí)地做好手頭的每一個項(xiàng)目。 。

同時，我們也可以看到 。

區(qū)域龍頭正在崛起，國家央企的業(yè)務(wù)基本盤非常扎實(shí)，跨境也是一種可以嘗試的方式。

今年，只要你愿意努力仍大有作為。

上述為正文，來自楚然。

本文來自微信微信官方賬號“真叫盧俊”（ID:作者：真的叫盧俊團(tuán)隊(duì)，36氪經(jīng)授權(quán)發(fā)布，zhenjiaolujun0426)。

本文僅代表作者觀點(diǎn)，版權(quán)歸原創(chuàng)者所有，如需轉(zhuǎn)載請?jiān)谖闹凶⒚鱽碓醇白髡呙帧?/p>

免責(zé)聲明：本文系轉(zhuǎn)載編輯文章，僅作分享之用。如分享內(nèi)容、圖片侵犯到您的版權(quán)或非授權(quán)發(fā)布，請及時與我們聯(lián)系進(jìn)行審核處理或刪除，您可以發(fā)送材料至郵箱：service@tojoy.com