四月的一天，我被鏈家后臺(tái)的一個(gè)數(shù)字驚呆了。 。

鏈家后臺(tái)的房屋總數(shù)已達(dá)16萬(wàn)件 。

16萬(wàn)這個(gè)數(shù)字和市場(chǎng)有什么關(guān)系？ 。

和我們有什么關(guān)系？ 。

-我曾經(jīng)和大家分享過(guò)，鏈家的上市市場(chǎng)占75%以上。 。

-其中，鏈家的房子幾乎只有65%左右的后臺(tái)顯示出來(lái)。 。

75%不僅僅是高市場(chǎng)占有率，更重要的是每一套都是真房。

但是由于掛牌價(jià)格或證件等因素，鏈家只能在其中顯示65%。 。

所以今天你要問(wèn)哪一個(gè)數(shù)字最能反映現(xiàn)在的二手掛牌。 。

那便是這個(gè) 后臺(tái)掛牌數(shù)量16萬(wàn) 。

那么這個(gè)數(shù)字大概有什么概念呢？ ？

假如你問(wèn)鏈家小哥五年前的后臺(tái)庫(kù)存大概有多少，他會(huì)毫不猶豫地告訴你 。

大約有10萬(wàn)件左右 。

去年這個(gè)時(shí)候，中介小伙伴們開(kāi)始慌慌張張 。

由于這個(gè)數(shù)字已經(jīng)達(dá)到了13萬(wàn)件左右。 。

所以今天這16萬(wàn)件大概是什么量級(jí)我就不用多說(shuō)了。 ！

01

目前，鏈家二手掛牌數(shù)量再次突破新高。

從去年開(kāi)始，我就忍不住關(guān)注這個(gè)數(shù)字，因?yàn)槲胰庋劭梢?jiàn)這個(gè)數(shù)字不斷突破我的認(rèn)知。 。

如前所述，這一數(shù)字在五年前仍在10萬(wàn)左右，去年悄然而至13萬(wàn)左右，至今已赫然站在16萬(wàn)左右。 。

我整理了這兩年關(guān)注的數(shù)據(jù)。 。

仔細(xì)看看去年三月、九月，以及今年四月。

分別是萬(wàn)位數(shù)的節(jié)點(diǎn)變化。 。

去年三月小陽(yáng)春，去年九月認(rèn)房不認(rèn)貸政策，各有各的理由站在節(jié)點(diǎn)上。 。

我不知道他們?yōu)槭裁丛谒脑路?。我只知道這個(gè)數(shù)據(jù)在不斷突破我的認(rèn)知。 。

你們看，去年十月也站在了16萬(wàn)件，但是很快就下來(lái)了。 。

今年是從2月份站在16萬(wàn)件之后才想下來(lái)的。 。

我按天統(tǒng)計(jì)了一下這個(gè)四月的具體情況。 。

從月初的16.7萬(wàn)到16.8萬(wàn)再到16.9萬(wàn) 。

單日鏈家新增上市速度近千，突破17萬(wàn)件近在咫尺。 。

假如有一天我不再獨(dú)立發(fā)帖了。 。

只是希望大家知道這個(gè)數(shù)字已經(jīng)到了鏈家到目前為止。 歷史新高 。

那是我們今天關(guān)注這個(gè)數(shù)字的最大原因。 。

同時(shí)也不瞞諸位這個(gè)數(shù)字也有一個(gè)“奇怪”的區(qū)域。 。

就是這么高的掛牌背后你。 卻看不到 他的高新增 。

你什么意思？事實(shí)上，上市數(shù)量只不過(guò)是一個(gè)大池子。高水位只有兩個(gè)原因。 。

增加新房，降低去化率 。

但是你不會(huì)看到今天16萬(wàn)個(gè)夸張的數(shù)字背后的夸張。 。

每天，鏈家都會(huì)在48小時(shí)內(nèi)統(tǒng)計(jì)新增房屋。 。

按照4月份到目前為止大概每天962套的速度，那么4月份最終差不多有2.89萬(wàn)件。 。

與去年三月份的42,000件和大前年的35,000件相比， 。

還可以，還算平靜，不低也不高。 。

換言之，今天高掛牌量背后也許并不是因?yàn)樾略鎏摺?。

而是庫(kù)存。

02

我還沒(méi)有告訴你新增多少庫(kù)存？ ？

但無(wú)論是新增還是庫(kù)存，目前我們都知道目前的上市市場(chǎng)。 。

到底多在哪里？

我找到了兔子醫(yī)生的朋友，盡可能細(xì)化這部分上市數(shù)據(jù)。 。

爭(zhēng)取從更多的切口向大家展示這個(gè)巨大的上市市場(chǎng)到底變了什么，多在哪里？ ？

首先，從區(qū)域和板塊來(lái)看，其實(shí)每個(gè)區(qū)域的掛牌都在上漲。 。

尤其 純外環(huán)區(qū)的松江、奉賢、嘉定 。

是否眼熟，我們?cè)诮衲晖猸h(huán)外交易的一篇分析中也說(shuō)過(guò)。 。

今年以來(lái)，外環(huán)外的交易比例一直在增加，尤其是松江、奉賢等純外環(huán)地區(qū)。 。

現(xiàn)在看來(lái)是帶火的不僅是這兒的交易也有掛牌 。

與我們前面提到的高掛牌聯(lián)系可能更多的是離不開(kāi)高庫(kù)存因素。 。

其背后相對(duì)更準(zhǔn)確的畫(huà)面應(yīng)該是3月份市場(chǎng)上市后，4月份市場(chǎng)還沒(méi)有消化。 。

這就是今天這些地區(qū)的高掛牌數(shù)量現(xiàn)狀。 。

具體來(lái)說(shuō)，板塊也是如此。在全市16個(gè)地區(qū)的200多個(gè)板塊中，二手上市的TOP20基本都在松江、奉賢和青浦。 。

松江頗具代表性，TOP1-3板塊均來(lái)自松江，松江在TOP20板塊中也占7個(gè)板塊。 。

考慮到掛牌量小，變化大，僅對(duì)比掛牌量大于200套板塊。

但是實(shí)際上我們看看前面各區(qū)的二手掛牌數(shù)量和比例，松江并不是最多的。 。

我和松江中介小哥討論過(guò)，他說(shuō)松江市場(chǎng)得一分為二。 。

九亭泗涇是外國(guó)人買(mǎi)房的第一站，外環(huán)外放開(kāi)這里掛牌緊跟交易不斷上漲。 。

但是三月份小陽(yáng)春之后成交量相對(duì)下降，留下了一些庫(kù)存。 。

另一方面，松江的“腹地”就像松江新城和松江老城，更多的是區(qū)域市場(chǎng)。 。

有點(diǎn)類似于奉賢內(nèi)部市場(chǎng)的意思。這部分雖然隨著外環(huán)的放開(kāi)而上漲，但并沒(méi)有贏得上市。 。

這也是兩個(gè)地區(qū)市場(chǎng)去化和新增的節(jié)奏問(wèn)題。 。

說(shuō)實(shí)話，這個(gè)解釋有點(diǎn)容易，但只能說(shuō)松江可能更突出。 。

或松江背后的高上市邏輯，讓我們看到了目前上市市場(chǎng)的一段剪影。 。

03

看看房子在哪里 。

再來(lái)看看是 哪樣的 房子，這部分很有趣。 。

第一，價(jià)格段有很大的變化。 。

就是低總價(jià)的明確增加。

當(dāng)其他價(jià)格段都在不同程度下跌時(shí)，你會(huì)看到 。

3月份掛牌房屋占300萬(wàn)以下的27%提高28% 。

此外，這是過(guò)去一年的明確趨勢(shì)。從去年到今年，300萬(wàn)以下的比例從19%飆升到28%。 。

低總價(jià)意味著房子要么是非核心的，要么是小面積的。 。

但是我們也看到了4月份的上市市場(chǎng) 。

小面積段也在明顯下降。

由于30平以下的規(guī)模較小，整體走勢(shì)也比較穩(wěn)定。

但是其它小面積段都在明顯下降，直到90平開(kāi)始企穩(wěn)回升，120平以上的增長(zhǎng)更為明顯。

換言之，目前市場(chǎng)上的房子數(shù)量正在上升。 。

總價(jià)格不到300萬(wàn)。

還有面積超過(guò)90平方米的房子。

會(huì)有這樣的房子嗎？我打開(kāi)鏈家，輸入這些條件。 。

結(jié)論有點(diǎn)出乎我的意料。 。

鏈外旋頁(yè)每頁(yè)有30條房屋信息，100頁(yè)是頂格處理，并不意味著只有100頁(yè)。 。

換句話說(shuō)，今天上海二手上市市場(chǎng)總價(jià)不到300萬(wàn)，同時(shí)面積段能保持在90平米以上的房子比我們想象的要多得多。 。

我整理了其中一些，包括泗涇、南翔、大橋等板塊。 。

在這一部分，中介小哥也提醒我，這部分房子并非天生更多。 。

更多的時(shí)候是因?yàn)槟壳暗氖袌?chǎng)使得350萬(wàn)甚至380萬(wàn)的房子 逐漸降至 只有280-300萬(wàn)，才能讓這部分低總價(jià)反而大規(guī)模的房子變得更多。 。

也就是說(shuō)，低總價(jià)和大規(guī)模段更多不是上市房源的增加。 。

這是上市價(jià)格的波動(dòng) 重新分配 現(xiàn)在已經(jīng)上市了 。

另外，現(xiàn)在掛牌的房子也越來(lái)越新了。 。

2010年以后，房屋掛牌比例明顯增加。 。

對(duì)不斷增加的總量來(lái)說(shuō)，這種增加會(huì)使房齡更新的趨勢(shì)顯得更加明顯。 。

這些都是多余的房子的大致特征。 。

也許我不能告訴你具體增加了多少，或者庫(kù)存是多少。 。

但是可以告訴大家的是，在總量明顯增加的情況下，新增是正常的。 。

也就是說(shuō)，庫(kù)存掛牌相對(duì)較多 。

隨后，這部分住房呈現(xiàn)出總價(jià)低、面積相對(duì)較大、房齡更新等特點(diǎn)。 。

您將發(fā)現(xiàn)，掛牌房屋中的高質(zhì)量因素越來(lái)越多 。

假如把住房市場(chǎng)比作一種生態(tài)，在市場(chǎng)上不斷 適者生存 的情況下 。

房屋整體水平似乎在提高。 。

04

最后我們來(lái)看看價(jià)格。

過(guò)去，我會(huì)把價(jià)格放在第二位與大家分享，但我真的很好奇房子的增量。 。

事實(shí)上，價(jià)格這一塊也出現(xiàn)了新的變化。 。

對(duì)近一年二手掛牌均價(jià)走勢(shì)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。

今年四月之前的掛牌價(jià)格走勢(shì)都是一點(diǎn)一點(diǎn)下降。

但是今年四月終于橫住了。

除金山各區(qū)掛牌均價(jià)外，均有所回升。 。

增加可以忽略不計(jì)，重要的是沒(méi)有進(jìn)一步下跌。 。

說(shuō)白了，掛牌價(jià)格最直觀的反饋就是 房主心態(tài)。

對(duì)于不同的市場(chǎng)觀點(diǎn)，選擇是繼續(xù)降低掛牌價(jià)格還是價(jià)格不動(dòng)。 。

但這一點(diǎn)中介小伙伴和我的看法有些細(xì)微差別。 。

在我看來(lái)，三月份的市場(chǎng)走量雖然是以價(jià)換量。 。

但是更多的時(shí)候走量也會(huì)讓房主感覺(jué)好一點(diǎn)，價(jià)格能不能穩(wěn)定下來(lái)？ 。

然而，中介方面可能更實(shí)際。 。

也就是說(shuō)，當(dāng)他們說(shuō)服業(yè)主降價(jià)時(shí)， 。

越來(lái)越多的房主選擇拒絕或者干脆撤牌，即現(xiàn)在的上市價(jià)格已經(jīng)到了房東的底線，至少已經(jīng)到了。 階段性底線。

暫時(shí)找不到數(shù)據(jù)支持誰(shuí)的說(shuō)法比較客觀。 。

有想法的朋友可以在評(píng)論區(qū)和我分享你的經(jīng)歷。 。

05

有一段時(shí)間沒(méi)有跟大家分析二手的情況。 。

事實(shí)上，在我們的日常分析文本中，二手市場(chǎng)已經(jīng)被劃分為 ：

當(dāng)月交易、議價(jià)空間、價(jià)格漲跌、掛牌等方面。 。

你們總是會(huì)發(fā)現(xiàn)的只有細(xì)分一個(gè)真正的問(wèn)題可以相對(duì)解釋清楚。 。

與此同時(shí)，你也會(huì)發(fā)現(xiàn)，不管是哪一個(gè)層次？ 。

這些信息 之間 都密切相關(guān) 。

今日上市市場(chǎng)最大的變化是，我們?cè)俅我?jiàn)證了新節(jié)點(diǎn)的上市數(shù)量。 。

與此同時(shí)，在這些上市中的細(xì)微變化中，無(wú)論是房屋的適者生存，還是房主心態(tài)的橫盤(pán)。 。

此時(shí)此刻，二手市場(chǎng)的一些真實(shí)變化正在表達(dá)。 。

此時(shí)此刻如果有房主看到這里就會(huì)焦慮，這并非本文的初衷。 。

請(qǐng)記住，市場(chǎng)趨勢(shì)是用來(lái)識(shí)別的，而不是用來(lái)焦慮的。 。

這種焦慮是我的上市價(jià)格是否符合市場(chǎng)趨勢(shì)？ 。

我的房子的物質(zhì)狀況是否抗拒住看房人的審視？ 。

好了，我們下一篇市場(chǎng)文章見(jiàn) 。

以上是巧克麗麗的正文。

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