幾年前，北京大興機(jī)場和京津冀大都市圈興起。距離首都北京最近的城市“河北廊坊”，在城市競爭中有著無限的風(fēng)景。

2019年，金融街首次進(jìn)入廊坊，帶來了其精品住宅“金悅系”產(chǎn)品。該項(xiàng)目被稱為“金悅郡”，總建筑面積10.8萬平方米。

該項(xiàng)目中，金融街利益占80%。該項(xiàng)目于2019年開工，2020年6月開工，目前已竣工，累計(jì)投資15.3億元，預(yù)計(jì)總投資額為15.96億元。

經(jīng)過三年的銷售，去化并不理想。截至2023年底，廊坊金悅郡累計(jì)銷售面積4.89萬平方米，2023年實(shí)現(xiàn)銷售額3.04億元，累計(jì)銷售面積7.02萬平方米。

開盤時價格為11450元/元/元。㎡開始。根據(jù)最新消息，金悅郡的平均價格是9500元/元。㎡，起價8000元/㎡。

由于銷售價格達(dá)不到預(yù)期，2023年，金融街將為金悅郡的庫存下跌做好2.19億元的準(zhǔn)備。

總的來說，市場銷售持續(xù)低迷。在此期間，金融街計(jì)提了廊坊、佛山、天津、無錫、武漢、北京、重慶、上海等多個項(xiàng)目的庫存價格下跌準(zhǔn)備，總額為4.29億元。

其中，佛山金悅郡記提0.73億元，天津武清金悅府記提0.56億元，廊坊金悅郡項(xiàng)目2.19億元，三個項(xiàng)目計(jì)提的庫存降價準(zhǔn)備金額達(dá)到3.48億元。

計(jì)提減值的增加直接加劇了金融街的損失。

在此期間，金融街營業(yè)收入達(dá)到125.71億元，同比下降38.7%；歸母凈利潤損失19.46億元，比去年同期下降329.88%。

2022年，蘇州、無錫、成都、重慶、佛山等地的金融街共計(jì)11個項(xiàng)目計(jì)提存貨價格下跌減值，本期計(jì)提存貨價格下跌準(zhǔn)備金額為3.70億元，對其凈利潤的影響為-2.88億元，對母凈利潤的影響為-2.65億元。

實(shí)際上，在2023年之前，金融街的歸母凈利潤已經(jīng)連續(xù)三年下降，從2020-2022年分別為24.98億元、16.43億元和8.46億元，下降幅度分別為27.41%。、34.25%、38.48%。

從業(yè)務(wù)類型來看，金融街有四個板塊:房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)租賃、房地產(chǎn)經(jīng)營等收入。2023年，房地產(chǎn)開發(fā)是唯一營業(yè)收入和毛利率雙雙下降的業(yè)務(wù)領(lǐng)域。報(bào)告期內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)營業(yè)收入100.74億元，同比下降45.49%；毛利為-8.38%， 同比減少18.70％。

物業(yè)租賃是金融街毛利率最高的部分。金融街位于北京、上海、天津、重慶、武漢等地，擁有大量的辦公樓、商業(yè)、酒店等物業(yè)。從業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)來看，其項(xiàng)目主要集中在辦公樓和商業(yè)業(yè)態(tài)。

在此期間，金融街的許多項(xiàng)目租賃率并不理想。在辦公項(xiàng)目中，上海金融街海倫中心租賃率為75%，北京金融街(月壇)中心(不含金融集)租賃率為66%，北京金融街(月壇)中心-金融集租賃率為42%，天津環(huán)球金融中心租賃率為57%。北京門頭溝融悅中心出租率為56%，北京金熙匯出租率為22%，武漢融御濱江出租率為42%。

金融街控股股東大家人壽保險在2023年報(bào)發(fā)布前，通過集中競價，累計(jì)減持3013.3萬股，占金融街總股本的1.01%。股權(quán)轉(zhuǎn)讓結(jié)束后，人壽保險在金融街擁有2.72億股，持股比例為9.10%，仍為第三大股東。

文章/樂居財(cái)經(jīng) 嚴(yán)明會

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