房地產(chǎn)市場(chǎng)正逐步回歸不限購(gòu)時(shí)代。

5月9日，杭州、Xi安兩大核心城市正式宣布全面取消限購(gòu)。這意味著越來(lái)越多的城市房地產(chǎn)市場(chǎng)向全國(guó)人民敞開(kāi)了“大門(mén)”。

到目前為止，除海南省外，還沒(méi)有完全取消限購(gòu)的城市只有一線(xiàn)城市和天津5個(gè)城市。

在杭州、西安之后，天津也有很大的概率跟進(jìn)限購(gòu)，而一線(xiàn)城市的“小步快走”微調(diào)也將繼續(xù)。

杭州、西安在成都全面取消限購(gòu)后，全面放開(kāi)限購(gòu)。

首先，杭州的政策有三個(gè)要點(diǎn)：

1、完全取消住房限購(gòu)

2、加強(qiáng)住房信貸支持，同一地區(qū)無(wú)房或只有一套，且已掛牌，購(gòu)房按揭貸款均按首套住房認(rèn)定；

3、買(mǎi)房子在積分落戶(hù)中的權(quán)重增加，買(mǎi)房子就可以申請(qǐng)落戶(hù)。

從內(nèi)容上看，杭州政策調(diào)整的步伐確實(shí)更大。除了全面取消限購(gòu)?fù)?，信貸方面首次明確，只要一套房目前上市，再買(mǎi)也是第一套房。

這就是說(shuō)，在杭州買(mǎi)房不再需要社會(huì)保障和戶(hù)籍，而對(duì)大多數(shù)改進(jìn)群體而言，沒(méi)有“二套”的限制。。

通過(guò)整理杭州限購(gòu)政策的變化，可以看出杭州從局部地區(qū)放寬限購(gòu)到全面取消限購(gòu)已經(jīng)用了兩年了。近兩年的調(diào)整基本可以代表重點(diǎn)樓市限購(gòu)政策的調(diào)整路徑。

杭州以后，西安當(dāng)天下午也全面取消了限購(gòu)政策，核心內(nèi)容主要有：

1、完全取消住房限購(gòu)

2、多兒家庭公積金貸款最高額度提高到現(xiàn)在的1.2倍

3、登記家庭數(shù)量與住房數(shù)量之比小于1.5:1，不再實(shí)行公證搖號(hào)。

4、支持“新舊置換”買(mǎi)房方式，允許企事業(yè)單位、社會(huì)主體購(gòu)買(mǎi)二手房，居民家庭登記選房后剩余新房等。

杭州、西安全面放開(kāi)限購(gòu)后，除海南省外，仍在實(shí)行限購(gòu)的城市，只剩下一線(xiàn)城市四大一線(xiàn)城市和天津一個(gè)。

全國(guó)各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)基本上已經(jīng)回到了不限購(gòu)的時(shí)代。

從主要城市消除“限購(gòu)令”的時(shí)間來(lái)看，2023年9月，合肥、青島、南京、鄭州等11個(gè)城市先后放開(kāi)限購(gòu)，2024年蘇州、長(zhǎng)沙、成都、杭州、西安跟進(jìn)調(diào)整。

一定有全面放開(kāi)限購(gòu)的刺激作用，但對(duì)樓市的促進(jìn)作用和持續(xù)性還有待觀(guān)察。

總的來(lái)說(shuō)，杭州的政策力度比Xi安大。特別是限購(gòu)全面取消后，第一套房認(rèn)定寬松后，信貸支持力度增加，購(gòu)房權(quán)重增加。政策也會(huì)增強(qiáng)改善需求的釋放和對(duì)人口的虹吸效應(yīng)。

消息一出，杭州中介圈首先沸騰起來(lái)。

西湖區(qū)申花路附近的一位中介告訴我們:“限購(gòu)政策出臺(tái)后，我們內(nèi)部的同事都很興奮?！睋?jù)他介紹，第一套認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)放松后，只要房子上市，就可以算作第一套。目前杭州首套首付比例最低為2.5%，對(duì)改善和更換客戶(hù)會(huì)有很大的促進(jìn)作用。具體效果需要一個(gè)月后才能看到。

杭州最后一輪調(diào)整是3月14日。當(dāng)時(shí)二手房全面放開(kāi)限購(gòu)和增值稅征收年限調(diào)整至2年。政策旨在刺激二手房交易，同時(shí)開(kāi)辟更換渠道，進(jìn)而推動(dòng)一手房市場(chǎng)。

通過(guò)對(duì)數(shù)據(jù)的觀(guān)察，我們可以發(fā)現(xiàn)政策的短期效果是顯而易見(jiàn)的，但是缺乏持續(xù)復(fù)蘇的動(dòng)力。

首先看看二手房的成交情況，3月份二手房成交面積78萬(wàn)平方米，共成交8218套，環(huán)比翻了一番，但同比下降近20%。預(yù)計(jì)4月份成交面積將下降22%至60.5萬(wàn)平方米。

截至三月底，杭州二手房掛牌數(shù)量已接近16萬(wàn)件，在高庫(kù)存壓力下，以?xún)r(jià)換量仍是二手房市場(chǎng)的主旋律。

新房子的交易趨勢(shì)與二手房基本一致，新房子的交易面積在3月份環(huán)比翻倍后，4月份環(huán)比下降近40%，交易面積同比下降11個(gè)月。。

也就是說(shuō)，目前杭州房市交易節(jié)奏放緩，市場(chǎng)下行壓力進(jìn)一步加大，迫切需要突破性政策來(lái)提升市場(chǎng)。

看看西安的市場(chǎng)情況，上一輪西安政策放寬是在2023年9月，二環(huán)以外地區(qū)取消限購(gòu)，隨后三個(gè)月，西安新房成交量保持在100萬(wàn)平方米以上，同比增長(zhǎng)60%以上。2024年，新房成交節(jié)奏放緩，1月和2月成交量環(huán)比下降2個(gè)月，4月份新房成交面積達(dá)到64.5萬(wàn)平方米，同比下降50%，到目前為止，西安新房成交量已經(jīng)連續(xù)三個(gè)月下跌，市場(chǎng)進(jìn)入觀(guān)望期。

就庫(kù)存而言，西安新建商品住宅狹義庫(kù)存規(guī)模已達(dá)981萬(wàn)平方米，按前12個(gè)月平均成交情況計(jì)算，去化周期已經(jīng)達(dá)到13.1個(gè)月，是過(guò)去一年的最高點(diǎn)。。

二手房方面，西安也存在著“以?xún)r(jià)換量”的情況，二手房掛牌數(shù)量仍在上升。

西安市場(chǎng)已基本完成規(guī)模建設(shè)，政策和經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇支持有限，中短期銷(xiāo)售規(guī)模難以回到高位。

事實(shí)上，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入高庫(kù)存時(shí)代，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始了新一輪的去庫(kù)存。在這種背景下，過(guò)去的限制性政策將成為去庫(kù)存任務(wù)中最大的制約因素。

從2024年開(kāi)始，一線(xiàn)城市和特大城市繼續(xù)放松限購(gòu)，但總體上偏謹(jǐn)慎。

四月三十日，政治局會(huì)議定調(diào)“去庫(kù)存”后，政策調(diào)整進(jìn)入活躍期。

北京、深圳等一線(xiàn)城市率先調(diào)整，天津定向放寬限購(gòu)，杭州、西安全面取消限購(gòu)。這一輪“救市”的幅度逐步加大。

與之前的政策調(diào)整相比，短期內(nèi)市場(chǎng)交易略有改善，但長(zhǎng)期效果有限，大部分只持續(xù)不到兩個(gè)月，呈現(xiàn)出來(lái)。政策邊際效應(yīng)下降的情況。

在整個(gè)觀(guān)望情緒依然強(qiáng)烈的市場(chǎng)環(huán)境下，為了期待更好的政策出臺(tái)，放松過(guò)于謹(jǐn)慎的政策可能會(huì)在一定程度上加劇買(mǎi)家的觀(guān)望情緒。所以在一定條件下，可以全面放開(kāi)相關(guān)的約束性政策，如限購(gòu)、限貸、限價(jià)等，將進(jìn)一步放松甚至撤銷(xiāo)。

一線(xiàn)城市也應(yīng)盡早放寬限購(gòu)政策，為支持剛性和改善性住房消費(fèi)，尚未放開(kāi)限購(gòu)的二線(xiàn)城市“應(yīng)排放”。

杭州、西安全面放開(kāi)限購(gòu)，未來(lái)除北京、上海外，全國(guó)不限購(gòu)時(shí)代或未來(lái)，那么，你會(huì)買(mǎi)房嗎？

在目前的市場(chǎng)形勢(shì)下，單一政策已經(jīng)不能帶來(lái)明顯的行業(yè)改善。制度的下一個(gè)核心應(yīng)該是如何形成合力，比如放松限價(jià)、減免稅、進(jìn)一步優(yōu)化二手房置換、改善貸款政策等。，未來(lái)政策還有進(jìn)一步調(diào)整的空間。

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