工業(yè)園區(qū)是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)調(diào)整升級(jí)的重要空間聚集形式，承擔(dān)著聚集創(chuàng)新資源、培育新興產(chǎn)業(yè)、促進(jìn)城市化等一系列重要使命。

做好產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展建設(shè)，能為區(qū)域經(jīng)濟(jì)注入新的活力，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)與轉(zhuǎn)型，提高區(qū)域整體競(jìng)爭(zhēng)力。同時(shí)，工業(yè)園區(qū)的建設(shè)還可以促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，引進(jìn)人才和資金流入，促進(jìn)就業(yè)機(jī)會(huì)的增加，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的繁榮。工業(yè)園區(qū)的整體規(guī)劃也有利于完善區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改善生態(tài)環(huán)境，提升城市形象。

所以，做好工業(yè)園區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有重要意義。因此，順利推進(jìn)工業(yè)園區(qū)區(qū)開(kāi)發(fā)和建設(shè)需要做哪些前期的關(guān)鍵工作？前瞻認(rèn)為可以重點(diǎn)關(guān)注以下幾個(gè)方面：

做到精確選址

工業(yè)園區(qū)的區(qū)位選擇尤為重要，一般需要具備一種或多種區(qū)位優(yōu)勢(shì)，如集聚優(yōu)勢(shì)、環(huán)境優(yōu)勢(shì)、人才優(yōu)勢(shì)、交通優(yōu)勢(shì)等。在選址過(guò)程中，需要綜合考慮各種因素，提出各種選址方案，通過(guò)評(píng)價(jià)體系和方法分析各種策略的優(yōu)缺點(diǎn)，最終確定最佳選址。

在這些情況下，需要考慮項(xiàng)目所在地區(qū)的市場(chǎng)供需情況、競(jìng)品項(xiàng)目情況和工業(yè)土地政策。包括城市GDP在內(nèi)的市場(chǎng)供需狀況、工業(yè)增長(zhǎng)價(jià)值、企業(yè)數(shù)量等。，而競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目包括成功和失敗的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，可以獲得市場(chǎng)供求關(guān)系、市場(chǎng)定位、產(chǎn)品形態(tài)、市場(chǎng)價(jià)格等信息。工業(yè)土地政策需要考慮產(chǎn)品是否可以分割銷(xiāo)售、分割比例和相關(guān)優(yōu)惠政策支持。充分考慮這些因素，建立合理的選址步驟，有利于保證最終選址方案的成功實(shí)施。

科學(xué)定位規(guī)劃

在工業(yè)園區(qū)的工業(yè)定位中，理論往往不切實(shí)際，項(xiàng)目建設(shè)性不強(qiáng)，因?yàn)闆](méi)有充分考慮當(dāng)?shù)氐墓I(yè)基礎(chǔ)。并不是所有的行業(yè)都適合“空降”發(fā)展。因此，如果產(chǎn)業(yè)定位過(guò)高，但缺乏相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，會(huì)給園區(qū)的后續(xù)發(fā)展帶來(lái)很大的問(wèn)題。公園定位主要包括功能分區(qū)和市場(chǎng)定位兩個(gè)方面：

第一，園區(qū)功能分區(qū)，也就是說(shuō)，確定工業(yè)園區(qū)承載的核心功能。大多數(shù)公園集成了各種功能，包括制造、R&D和辦公、倉(cāng)儲(chǔ)和物流、營(yíng)銷(xiāo)和商業(yè)展示。功能分區(qū)來(lái)源于對(duì)市場(chǎng)供求的判斷，也要考慮政府的規(guī)劃要求。對(duì)于同一地區(qū)的公園項(xiàng)目，不同的功能定位會(huì)導(dǎo)致不同的公園運(yùn)營(yíng)結(jié)果。

二是市場(chǎng)定位，主要關(guān)注如何定位園區(qū)的主要客戶(hù)。市場(chǎng)定位通過(guò)分析市場(chǎng)客戶(hù)群體來(lái)指導(dǎo)園區(qū)的營(yíng)銷(xiāo)投資。大部分園區(qū)項(xiàng)目的主要客戶(hù)群體主要來(lái)自當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)或根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，項(xiàng)目所在城市的產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)對(duì)項(xiàng)目客戶(hù)群體的影響也很重要。

就產(chǎn)業(yè)定位而言，最重要、最具挑戰(zhàn)性的是建立合適的產(chǎn)業(yè)方向，因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)是園區(qū)發(fā)展的基石。產(chǎn)業(yè)定位將影響園區(qū)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)、公共建筑設(shè)施和投資。在產(chǎn)業(yè)定位上，必須深入分析園區(qū)是否具備發(fā)展某一產(chǎn)業(yè)的資源基礎(chǔ)，能否形成強(qiáng)大的資源優(yōu)勢(shì)，確保園區(qū)具有獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)力，為入駐企業(yè)提供實(shí)際的產(chǎn)業(yè)支持和配套服務(wù)。

商業(yè)產(chǎn)品設(shè)計(jì)

工業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型升級(jí)的背景下，傳統(tǒng)工業(yè)園區(qū)逐步向復(fù)合化方向發(fā)展。但是，許多園區(qū)開(kāi)發(fā)商對(duì)產(chǎn)品規(guī)劃持懷疑態(tài)度，因?yàn)樗麄冋J(rèn)為時(shí)間就是金錢(qián)，而長(zhǎng)期規(guī)劃會(huì)增加資本成本。

怎樣做出符合工業(yè)發(fā)展需要的產(chǎn)品？園區(qū)產(chǎn)品設(shè)計(jì)應(yīng)綜合考慮企業(yè)客戶(hù)的各種需求，包括樓高、載重、柱距、標(biāo)準(zhǔn)面積、垂直交通等。，以滿(mǎn)足客戶(hù)的需求，防止商品短板。在關(guān)注市場(chǎng)價(jià)格、競(jìng)品配置、政府需求等因素的同時(shí)，產(chǎn)品設(shè)計(jì)要注重客戶(hù)的需求、功能、多元化組合。在產(chǎn)品設(shè)計(jì)過(guò)程中，需要充分考慮客戶(hù)的側(cè)重點(diǎn)、產(chǎn)品機(jī)會(huì)點(diǎn)、規(guī)劃亮點(diǎn)、敏感點(diǎn)等因素，從而制定出滿(mǎn)足各種客戶(hù)需求的產(chǎn)品。

成本控制合理

成本控制是工業(yè)園區(qū)的生命線，其目標(biāo)不僅僅是降低成本，更是實(shí)現(xiàn)利益最大化。關(guān)鍵在于區(qū)分必要的投資，提高投資和無(wú)效投資。公園需要在使用方便、美觀和開(kāi)支之間找到最佳平衡，保證實(shí)用性是首要原則。公司R&D和生產(chǎn)所需的投資是必要的，如建筑高度、負(fù)荷、垂直交通等；而且立面、景觀綠化等都可以?xún)?yōu)化，提高性?xún)r(jià)比。整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程貫穿成本控制，包括低成本土地、標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)、建筑安裝質(zhì)量、管理成本等。，這樣企業(yè)就可以提供性?xún)r(jià)比高的產(chǎn)品。

成本控制分為三個(gè)階段:事前控制、事中控制和事后控制，其中事前控制階段決定了項(xiàng)目成本的70%左右，是成本控制的關(guān)鍵。事中控制和事后控制進(jìn)一步指導(dǎo)項(xiàng)目的目標(biāo)成本控制。所以，成本控制不僅僅是簡(jiǎn)單的成本計(jì)算，更是園區(qū)發(fā)展的重要保證。

鏈?zhǔn)秸猩踢\(yùn)營(yíng)

工業(yè)園區(qū)的招商運(yùn)營(yíng)是園區(qū)發(fā)展中最具挑戰(zhàn)性的環(huán)節(jié)之一。一個(gè)高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展的公園必須吸引高質(zhì)量的公司。但由于招商人員不專(zhuān)業(yè)、公司信息不足、招商隨意、信息渠道狹窄等問(wèn)題，很多園區(qū)招商成本高、效率低、公司數(shù)量少、質(zhì)量低。

如何有效地開(kāi)展招商執(zhí)行工作？首先，投資需要具備商品去社會(huì)化的特點(diǎn)，投資速度和銷(xiāo)售價(jià)格不受建設(shè)投資設(shè)備的影響；其次，投資團(tuán)隊(duì)需要系統(tǒng)化，了解各個(gè)行業(yè)的特點(diǎn)，擁有資源儲(chǔ)備和拓展客戶(hù)的方法；最終，投資活動(dòng)需要標(biāo)準(zhǔn)化，以提高投資效率。

沒(méi)有科學(xué)的工業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)保障，就無(wú)法順利招商發(fā)展。公園運(yùn)營(yíng)側(cè)重于客戶(hù)服務(wù)，需要滿(mǎn)足物業(yè)服務(wù)、生活服務(wù)、行政服務(wù)、產(chǎn)業(yè)服務(wù)等多種服務(wù)需求。構(gòu)建公園運(yùn)營(yíng)服務(wù)體系是一項(xiàng)系統(tǒng)化的工作，需要關(guān)注企業(yè)運(yùn)營(yíng)、員工及其家庭成員等諸多主要需求，同時(shí)關(guān)注產(chǎn)業(yè)鏈的痛點(diǎn)階段，提高公園的競(jìng)爭(zhēng)力?？蛻?hù)需求不斷發(fā)展，需要不斷升級(jí)運(yùn)營(yíng)管理，同時(shí)進(jìn)行客戶(hù)變更管理。

前瞻總結(jié)

經(jīng)過(guò)幾十年的快速發(fā)展，我國(guó)工業(yè)園區(qū)的發(fā)展，無(wú)論是工業(yè)園區(qū)、科技園區(qū)，還是目前的總部工業(yè)園區(qū)，都發(fā)生了重大變化，智能、智能、舒適、服務(wù)成為工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重要方向。工業(yè)園區(qū)的開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，需要從前期做好項(xiàng)目選址，選擇合理的產(chǎn)業(yè)定位，設(shè)計(jì)市場(chǎng)所需的產(chǎn)業(yè)，并根據(jù)公司客戶(hù)的需求配置各種便捷的產(chǎn)業(yè)配套設(shè)施，從而實(shí)現(xiàn)園區(qū)的健康發(fā)展和園區(qū)品牌的塑造，實(shí)現(xiàn)園區(qū)與企業(yè)的共同成長(zhǎng)。

在未來(lái)城鄉(xiāng)規(guī)劃過(guò)程中，產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的效果將更加明顯，隨著各地國(guó)土空間規(guī)劃基本完成，地方各類(lèi)規(guī)劃之間的界限開(kāi)始慢慢結(jié)合，前瞻性產(chǎn)業(yè)研究所在經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段和產(chǎn)業(yè)布局分析的基礎(chǔ)上，率先創(chuàng)新突破，基于億萬(wàn)產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)，結(jié)合產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展邏輯，根據(jù)全球、區(qū)域或周邊地區(qū)的產(chǎn)業(yè)集聚、區(qū)域政策和地方產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)，對(duì)區(qū)域、園區(qū)、建筑等不同規(guī)模的媒體提出前瞻性的指導(dǎo)建議。(詳情請(qǐng)?jiān)L問(wèn)https://f.qianzhan.com/chanyeguihua2/咨詢(xún))

前瞻性經(jīng)濟(jì)學(xué)人APP信息組

《中國(guó)工業(yè)園區(qū)規(guī)劃布局與經(jīng)營(yíng)管理分析報(bào)告》對(duì)本行業(yè)進(jìn)行了詳細(xì)的研究分析。

同時(shí)，前瞻產(chǎn)業(yè)研究院還提供解決方案，如產(chǎn)業(yè)大數(shù)據(jù)、產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、園區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)投資、產(chǎn)業(yè)地圖、智能投資系統(tǒng)、產(chǎn)業(yè)地位確認(rèn)、IPO咨詢(xún)/投資可行性研究、專(zhuān)業(yè)申請(qǐng)?zhí)匦滦【奕说?。本文?nèi)容應(yīng)在任何公開(kāi)信息公開(kāi)中引用，如招股書(shū)、公司年度報(bào)告等。，需要前瞻產(chǎn)業(yè)研究院的正式授權(quán)。

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