杭州新一輪集中土拍于2024年5月14日如期開(kāi)拍，這是新政后的第一次土拍。

就結(jié)果而言，4宗地均成功轉(zhuǎn)讓?zhuān)偨ㄖ娣e35.6萬(wàn)平方米，總成交額38.9億元。

這批土地供應(yīng)與前兩輪基本一致，持續(xù)“量少質(zhì)量下降”的大趨勢(shì)。只有四塊土地，都位于臨平區(qū)、錢(qián)塘區(qū)、富陽(yáng)區(qū)等偏遠(yuǎn)地區(qū)，均以底價(jià)成交。

5月9日，杭州頒布新政，全面取消新房限購(gòu)。買(mǎi)房可以落戶，放松程度超出預(yù)期。由于上市出讓的四大土地大多位于無(wú)限購(gòu)買(mǎi)的偏遠(yuǎn)地區(qū)，杭州解除限購(gòu)的好處有限，甚至?xí)觿∑h(yuǎn)地區(qū)的去除壓力。因此，這一輪土地拍賣(mài)的受歡迎程度降低了。

根據(jù)新一輪調(diào)控的有效性，預(yù)計(jì)地方政府將進(jìn)一步調(diào)整土地質(zhì)量，提高土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，更準(zhǔn)確地供應(yīng)土地。

2024年5月9日，杭州官方宣布全面取消限購(gòu)。此前，杭州市住房限購(gòu)范圍為上城區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)、濱江區(qū)。戶籍家庭限購(gòu)2套，非戶籍有社保繳納記錄的限購(gòu)1套。拍賣(mài)行和二手房不限。

除了全面取消限購(gòu)，信用方面首次明確，只要一套房目前上市，再買(mǎi)也是第一套房。這意味著在杭州買(mǎi)房不再需要社保和戶籍，對(duì)于大多數(shù)改進(jìn)群體來(lái)說(shuō)，沒(méi)有“兩套”的限制。

在杭州放開(kāi)限購(gòu)之后，市場(chǎng)熱度不同。五月十四日，杭州迎來(lái)了限購(gòu)全面取消后的第一場(chǎng)土拍，4宅地均底價(jià)成交。

就地塊本身而言，杭州本輪集中供地與前幾輪基本一致，持續(xù)小質(zhì)量下降的大趨勢(shì)，4宗宅地，總建筑面積35.6萬(wàn)平方米，總起價(jià)38.9億元。在土拍規(guī)則方面，不限地價(jià)房?jī)r(jià)，實(shí)行自由竟價(jià)，按價(jià)高者得的原則確定競(jìng)得人。

就區(qū)位而言，四宗地均位于臨平區(qū)、錢(qián)塘區(qū)、富陽(yáng)區(qū)，配套設(shè)施方面較為完善，但是位置都比較偏，大部分位于杭州之前沒(méi)有限購(gòu)的地區(qū)。

所以，對(duì)于這些地塊來(lái)說(shuō)，這次杭州全域解除限購(gòu)利好有限，相反，由于這些板塊項(xiàng)目本身開(kāi)盤(pán)普遍流動(dòng)，市場(chǎng)流動(dòng)緩慢，在杭州取消新房限購(gòu)后，去化壓力加大。

結(jié)果來(lái)看，錢(qián)塘東部新城低密江景宅地在拍攝前一度被高度評(píng)價(jià)，也以底價(jià)成交。，該地塊靠近錢(qián)塘江，面向江景，容積率僅為1.01。未來(lái)很有可能建造疊疊別墅和別墅產(chǎn)品。此外，杭州臨江生態(tài)公園、杭州市錢(qián)塘區(qū)觀瀾中學(xué)、杭州觀瀾小學(xué)等配套設(shè)施。土地質(zhì)量相對(duì)較好，但市場(chǎng)熱度仍處于較低水平。

杭州土拍熱度下降的主要原因，除土地位于郊區(qū)外，質(zhì)量并不十分突出這一原因外，更大程度上與當(dāng)前杭州樓市的去化壓力有關(guān)。

CRIC監(jiān)測(cè)顯示，杭州“金三銀四”市場(chǎng)并不明顯。四月份，杭州新房成交44萬(wàn)平方米，比三月份下降43%，比去年同期下降60%。廣義去化周期上升至27個(gè)月，去化壓力相對(duì)較高。

具體而言，四月份共有39盤(pán)入市，平均去化率僅為45%，與三月份相比，進(jìn)一步下滑9％，與去年同期相比，也下降了14％。與去年同期相比，同期中簽率也提高到60%，高于22%。％。

圈內(nèi)分化更為明顯。一圈內(nèi)世紀(jì)城、城東新城兩盤(pán)加銷(xiāo)售，二圈回落至51%，三圈保持在11%左右。

五一期間，盡管許多樓盤(pán)都推出了特價(jià)房，還有送車(chē)位 安裝包等常規(guī)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，部分項(xiàng)目來(lái)訪、交易有一定程度的提升，但總體而言，熱銷(xiāo)項(xiàng)目均為斷供板塊，效果不如預(yù)期，尤其是當(dāng)時(shí)非限購(gòu)區(qū)項(xiàng)目眾多，高中簽名率和流動(dòng)性成為常態(tài)。

值得注意的是，2023年杭州土地交易節(jié)奏一直比較密集，一般一個(gè)月內(nèi)會(huì)有1-2次上市，而2024年則明顯放緩。新政出臺(tái)前，本次拍賣(mài)的四塊土地上市，至今已有一個(gè)多月，下一輪拍賣(mài)地塊仍未上市。

面對(duì)銷(xiāo)售端去除速度下降的市場(chǎng)形勢(shì)，預(yù)計(jì)地方政府將推進(jìn)下一輪土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，尤其是在新房去除能力有限的郊區(qū)，更多地考慮土地去除的預(yù)期，以提高房地產(chǎn)企業(yè)征地的積極性。

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