在行業(yè)清算過程中，公司的利潤規(guī)模和利潤水平繼續(xù)承壓。

截至2023年，CRIC監(jiān)測的重點房企凈利潤已連續(xù)兩年虧損。在77家樣本房企中，超過60%的房企凈利潤虧損，民營企業(yè)占48家屬于母親的凈利潤虧損房企的70%。

即便如此，仍有一些民營企業(yè)在行業(yè)洗牌階段實現盈利，具有敏銳的市場洞察力、專注的深耕實力和優(yōu)秀的產品實力。77家房地產企業(yè)中，有9家民營企業(yè)逆勢盈利。

2023年房地產行業(yè)普遍虧損，這些民營房企靠什么賺錢？這背后是復雜的戰(zhàn)略調整和市場洞察

近年來，房企普遍面臨的行業(yè)利潤規(guī)模收縮問題已經成為普遍存在的問題。

伴隨著2023年上市房地產企業(yè)業(yè)績的公布，我們重點統(tǒng)計了77家上市房地產企業(yè)的業(yè)績。資料顯示，77家上市房地產企業(yè)整體收入達到4.3萬億元，凈利潤損失1498億元，歸母凈利潤損失1766億元。

就房地產企業(yè)的表現而言，14家房地產企業(yè)的凈利潤同比增長，在同比增長156%和102%的情況下，眾安集團和榮盛發(fā)展歸母凈利潤上升。

專注于民營企業(yè)的表現，46家民營房地產企業(yè)整體營收規(guī)模達到1.7萬億元，凈利潤損失2151.28億元，歸母凈利潤損失2146.34億元。。其中，榮盛發(fā)展、瑞安房地產歸母凈利潤增長超過20%。

從企業(yè)利潤率指標來看，77家上市房地產企業(yè)的整體毛利率和凈利率水平持續(xù)下降趨勢。2023年平均毛利率為15.3%，平均凈利率為-21.66%。

行業(yè)整體利潤率收窄，大部分典型上市房企利潤率明顯下降，主要有兩個原因。首先，收入下降，“以價換量”成為房地產企業(yè)保證項目去化的常規(guī)方式，使得房地產企業(yè)收入規(guī)模增長動力不足。相應的，成本在不斷增加，尤其是規(guī)模房企在行業(yè)上行階段獲得的高價持續(xù)清算，進一步提高了成本水平；其次，從資產萎縮的角度來看，近年來，房企不斷準備大量減值，如庫存和投資物業(yè)，這也在一定程度上腐蝕了行業(yè)的利潤水平。

2023年，一般虧損，在77家典型房地產企業(yè)中，仍有29家實現盈利。其中，華潤置地、中國海外發(fā)展、龍湖集團、萬科四家房地產企業(yè)凈利潤超過百億。

在77家房地產企業(yè)中，有46家民營企業(yè)，在民營企業(yè)中，9家實現了利潤，占比接近20%。

就具體公司而言，龍湖集團歸母凈利潤達到128.5億元，凈利潤達到171.33億元，在民營企業(yè)中排名第一，處于懸崖式領先地位。排名第二的是合生創(chuàng)展集團，濱江集團排在第三位，兩家公司的歸母凈利潤都在20億元以上。

在9家實現盈利的房地產企業(yè)中，大部分都面臨著歸母凈利潤和凈利潤下降的局面，只有瑞安房地產、榮盛發(fā)展、港龍中國房地產歸母凈利潤和凈利潤增長正在增長。

多家民營企業(yè)計提減值提前釋放壓力。比如濱江集團大幅記提43億減值損失(去年同期記提約8.58億)，其中應收款項計提壞賬約5.27億，庫存計提減值近38億。此外，2023年，美的公司計提了41億元，這是歷年來最大的一筆。例如，在資產減值、信用減值等因素的影響下，新城控股凈利潤下降了60%以上。

這類民營企業(yè)之所以能夠實現盈利，有以下幾個共同點：

第一，聚焦高能城市，深度培育。在市場調整階段，高能城市不僅能帶來一定的銷售額，還能降低成本，提高成本效率。比如龍湖集團堅持深耕一二線城市，2023年一二線城市銷售額達到86%，高能城市新增土儲面積占98%。濱江集團然后深耕杭州，2023年杭州的銷售奉獻將近90%。美的置業(yè)還堅持2023年換倉策略，保持謹慎投資，新項目毛利率超過20%。瑞安房地產以核心城市高端市場為重點。

其次，成本控制能力強。2023年，典型房企的營業(yè)成本增速明顯高于營業(yè)收入。在這種情況下，企業(yè)需要有很強的成本控制能力來實現盈利。以便濱江集團舉例來說，在一定的戰(zhàn)略布局下，濱江的成本控制力優(yōu)于行業(yè)平均水平。據CRIC統(tǒng)計，2017-2022年濱江集團三費率一直低于CRIC重點監(jiān)測樣本房企的平均水平，2023年濱江集團三費率僅為3.08%，濱江集團對成本的細致控制，與其長期穩(wěn)定的供應商體系和人均過億的營銷強軍團隊密不可分。

三是經營業(yè)務提供現金流，提高利潤率，二是增長曲線進入“收獲期”。以龍湖集例如，在2023年，運營和服務業(yè)務已經實現了超過一半的運營利潤，超過60%。2023年，其運營業(yè)務毛利率高達75.9%，高于房地產開發(fā)業(yè)務64.9%。％，更好地挽救企業(yè)因房地產開發(fā)利潤下降而導致集團整體毛利率下降的劣勢。另外，新城控股雙輪驅動戰(zhàn)略優(yōu)勢持續(xù)呈現，商業(yè)運營板塊收入占比增加，物業(yè)租賃和管理毛利率達到69.9%，成為企業(yè)修復集團毛利率的重要抓手。因此，綜合毛利率同比有所提高，同比增長3.2個百分點至24.7%。

此外，通過產品力塑造品牌優(yōu)勢，財務控制能力強，市場敏銳，響應迅速。等待也是民營企業(yè)實現盈利的重要原因。

從2024年到現在，房企降價促銷已經成為常態(tài)，這將進一步擠壓房企的盈利空間，整個行業(yè)的利潤率可能會面臨一定的下行壓力。

四月中旬，萬科還在互動平臺上表示，今年的毛利清算預計將會有一定的壓力，這也是大多數企業(yè)面臨的現狀。

這種現象，從上市房企一季度報告中也可以看出。在我們統(tǒng)計的35家a股上市房地產企業(yè)中，一季度實現盈利的有13家，虧損的有22家。換言之，今年第一季度，超過60%的a股上市房地產企業(yè)虧損。

值得注意的是，萬科一季度凈虧損3.62億元，這是萬科自上市以來首次出現業(yè)績虧損。華夏幸福和金科一季度虧損超過10億元。

保利發(fā)展以22.24億元領先于13家實現盈利的房地產企業(yè)。一季度實現盈利的民營房地產企業(yè)有5家，濱江集團、榮安地產、新城控股、中洲控股、榮盛發(fā)展。

在多重負面因素疊加的影響下，企業(yè)還需要積極調整，加強對投資、管理、商品等環(huán)節(jié)的檢查，通過結構性調整擴大盈利空間。

市場仍處于底部盤整狀態(tài)，低利潤項目銷售資源進入交付結轉期，預計行業(yè)利潤將繼續(xù)承壓。

在市場下行壓力下，無論是民營企業(yè)還是中央國有企業(yè)，都將面臨企業(yè)盈利空間被擠壓、行業(yè)盈利下行趨勢的壓力。只有通過結構性調整擴大盈利空間，培養(yǎng)內部實力，提高質量和效率，不斷優(yōu)化項目的投資布局，提高自身的產品實力和成本控制能力，才能逆勢實現盈利預期。

本文來自微信微信官方賬號“丁祖昱評房市”（ID:dzypls），作者：編輯部，36氪經授權發(fā)布。

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