房地產(chǎn)行業(yè)正處于周期性調(diào)整階段，房地產(chǎn)企業(yè)正處于調(diào)整陣痛階段。

從2023年業(yè)績公布的上市房地產(chǎn)企業(yè)來看，行業(yè)整體營業(yè)收入略有增加，但利潤規(guī)模持續(xù)負增長，連續(xù)兩年表現(xiàn)為凈虧損。在清算市場的過程中，公司的利潤規(guī)模和盈利能力繼續(xù)承壓。

房地產(chǎn)企業(yè)短期償債壓力依然較大，2023年底樣本房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金持有量同比下降15%，連續(xù)三年下降；總有息債務(wù)同比下降4.23%至55431億元，這是總有息債務(wù)規(guī)模首次同比下降。

在盈利能力和償債壓力較大的情況下，疊加行業(yè)信心處于低位，市場需求和購買力不足，房地產(chǎn)企業(yè)銷售受阻，近90%的典型房地產(chǎn)企業(yè)庫存結(jié)構(gòu)惡化，現(xiàn)有庫存規(guī)模不斷增加。

本論文從房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力、償債能力、庫存管理三個方面深入探討當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢。

1、凈利潤，歸母凈利潤持續(xù)虧損，利潤持續(xù)承壓。

伴隨著行業(yè)成本的增加，企業(yè)利潤進一步降低，“減收減利”現(xiàn)象普遍存在。

根據(jù)已經(jīng)披露2023年年報的公司數(shù)據(jù)，行業(yè)典型上市房企2023年總營業(yè)收入44578億元，營業(yè)成本38743億元。，與去年相比，各自同比增長2.6%、營業(yè)成本增長率高于5.8%的營業(yè)收入。

行業(yè)典型上市房企2023年總利潤率達到5436億元，公司毛利增長中位數(shù)達到-23%。凈利潤總額為凈虧損1097億元、歸母凈利潤損失1458億元，企業(yè)凈利潤和歸母凈利潤增長率分別為-36.0%和-33.9%。

2018年行業(yè)利潤增速呈下降趨勢，2021年出現(xiàn)負增長，2022年房企整體凈利潤首次出現(xiàn)凈虧損，房地產(chǎn)企業(yè)2023年凈利潤已連續(xù)兩年虧損。

2、超過一半的房企毛利率、凈利率、歸母凈利率同降

近50%的公司在2023年行業(yè)典型上市房企中獲得同比收入增長。

但是，由于清算結(jié)構(gòu)的影響和清算項目利潤率的持續(xù)下降，利潤率、凈利潤的表現(xiàn)并不理想。

2023年在典型的行業(yè)上市房企中還有60%的企業(yè)凈利潤出現(xiàn)虧損，與去年同期相比，凈利潤損失的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量進一步增加。好消息是，凈利潤損失較大的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量和累計凈利潤損失規(guī)模正在縮小。

根據(jù)CRIC的統(tǒng)計，2023年行業(yè)典型上市房企中，9家房企凈利潤損失超過100億、凈利潤損失累計超過1500億元，比去年同期凈利潤損失超過100億元，年內(nèi)凈利潤損失累計超過2000億元的情況有所改善。

2023年，行業(yè)整體盈利能力下行壓力持續(xù)，企業(yè)利潤率指數(shù)普遍下降趨勢進一步加劇。55%的房地產(chǎn)企業(yè)毛利率、凈利率和歸母凈利率同比下降。但部分房企毛利率仍保持較高水平，穩(wěn)定性較強，如華潤置地、中海地產(chǎn)、仁恒置地、龍湖集團等。

3、庫存減值損失是一大利潤“殺手”

庫存減值計提處于高位，是房企凈利潤大損失的主要原因。

2023年，65家典型上市房企存貨減值損失總額達到1370.3億元，與2022年相比，記提規(guī)模下降了8.2%，整體規(guī)模有所放緩。記提公司比例超過40%，華僑城A、經(jīng)過2022年大筆記提，金科股權(quán)、榮盛發(fā)展等多家企業(yè)2023年存貨減值損失大幅減少，而綠地控股記提損失達到127.3億元，直接導(dǎo)致凈利潤損失111.2億元。

另外，2023年，65家典型上市房企的整體銷售管理費用達到2548.3億元，同比下降10.4%，房企銷管費率80%上升，面臨市場下行調(diào)整，“降本減費”成為行業(yè)共識，各大企業(yè)加強經(jīng)營管控，向管理要求效益。

1、現(xiàn)金持有量同比下降15%，首次出現(xiàn)總有息債規(guī)模同比下降。

行業(yè)經(jīng)濟壓力依然緊張。

2023年末，重點65家房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金持有14857億元，與2022年相比，同比下降幅度有所收窄，但仍繼續(xù)下降15%。

從歷年來看，現(xiàn)金持有量的增長率逐年下降，從2018年的33%逐漸下降到2019年。、2020年的12%和19%。2021年，現(xiàn)金持有量歷年首次出現(xiàn)負增長，同比下降13%。；現(xiàn)金持有量在2022年加速下降24%。2023年是房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金持有量第三年下降。

重點樣本房企2023年總有息債務(wù)規(guī)模為55431億元，歷年首次出現(xiàn)同比下降，減少4.23%。在這些負債中，短期有息負債略有減少0.69%。在這些負債中，民營房地產(chǎn)企業(yè)總有息負債同比下降7.24%。

一方面是因為“三條紅線”的監(jiān)管政策提出后，房企總有息負債增長受到限制，大部分企業(yè)也加快了去杠桿化的進程。另一方面然而，由于行業(yè)頻繁爆發(fā)，金融市場缺乏信心，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的再融資不容樂觀。隨著償債潮的到來，整個行業(yè)的總有息負債規(guī)模同比下降。

2、凈負債率持續(xù)上升，民營房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)結(jié)構(gòu)仍在惡化

2023年底，65家重點房地產(chǎn)企業(yè)的加權(quán)平均凈負債率(永續(xù)債券作為權(quán)益)為91.16%，同比增長4.38%。％。2023年底排除建業(yè)、奧園、花樣年、天譽等4家總權(quán)益為負的房企后，其余61家房地產(chǎn)企業(yè)的加權(quán)平均凈負債率同比增長3.5個百分點至86.13%。

在總有息債務(wù)和總權(quán)益變動相對較小的前提下，房地產(chǎn)企業(yè)擁有現(xiàn)金減少14.92%是凈負債率上升的根本原因，融資難度加上銷售下滑導(dǎo)致的回款減少，導(dǎo)致房企擁有的現(xiàn)金大幅減少，未來仍有可能出現(xiàn)更多的房企流動性危機。

3、融資能力繼續(xù)分化，需要觀察金融支持政策的效果

2023年底，65家重點房地產(chǎn)企業(yè)的整體資金成本微升至6.2%，其中，57%以上的房企資金成本同比增加，融資能力明顯分化。

當(dāng)前政策的主線方向是穩(wěn)定預(yù)期，防范風(fēng)險。

尤其是房地產(chǎn)融資聯(lián)動機制，其政策定位是落實中央政府提出的“平等對待”，滿足不同房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求的重要舉措，解決房地產(chǎn)企業(yè)融資困境。一些危險的房地產(chǎn)企業(yè)也受益匪淺，如碧桂圓、融創(chuàng)、金科、綠化、中梁等。，紛紛披露其項目被列入白名單。

實際上，進入“白名單”并不意味著獲得銀行貸款。。假如市場信心仍然不足，基本面下行趨勢不變，大多數(shù)房企很難得到相應(yīng)的資金支持，需要做好長期的冬季準備。

作為房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)的重要組成部分，庫存的價值和狀態(tài)可以直觀地反映房地產(chǎn)企業(yè)未來的發(fā)展資源、發(fā)展節(jié)奏和現(xiàn)房規(guī)模。

2023年，與2022年底相比，65家典型上市公司的存貨賬面價值達到9.9萬億元，降低了10.8%。，連續(xù)兩年出現(xiàn)負增長，同比下降幅度進一步擴大。在這些國家中，開發(fā)存貨量為76,000億元，同比下降16.6%；已經(jīng)完成的庫存為2.2萬億元，比去年同期增長16.9%。

具體而言，企業(yè)存貨總量呈現(xiàn)普降趨勢，在65家典型上市公司中，80%以上的公司存貨總量同比下降。在輕資產(chǎn)經(jīng)營轉(zhuǎn)型下，瑞安房地產(chǎn)減幅最大，庫存總量降至30.3億元，同比下降52%。

作為房地產(chǎn)企業(yè)的主要流動性資產(chǎn)，存貨占資產(chǎn)總額的波動反映了公司對發(fā)展速度和安全性的衡量。然而，隨著市場的下降，庫存的流動性直接關(guān)系到公司的生存和發(fā)展。庫存資產(chǎn)占比過高，不僅會因為“囤積”而占用資金，增加流動性壓力，還會面臨減值壓力，這對企業(yè)來說也是一個很大的挑戰(zhàn)。

2023年，65家典型上市公司的存貨總量占總資產(chǎn)的50%，比2022年底下降1.6％。住房市場持續(xù)疲軟，迫使更多企業(yè)減少投資，加快去化，庫存規(guī)模和比例不斷縮小，“輕裝前行”日益成為行業(yè)共識。

庫存是房地產(chǎn)企業(yè)的重要流動資產(chǎn)，它是支持企業(yè)持續(xù)經(jīng)營發(fā)展的基礎(chǔ)，也面臨著去化、結(jié)轉(zhuǎn)、減值等諸多不確定性，或者增加了經(jīng)營風(fēng)險和壓力。

自2022年以來，房地產(chǎn)企業(yè)存貨持續(xù)下滑。2023年典型房地產(chǎn)企業(yè)存貨總量同比下降10.8%，普遍下降趨勢明顯。與此同時，庫存占總資產(chǎn)的比重也有所收縮，從2022年的51.6%下降到50%，部分企業(yè)需要加快結(jié)構(gòu)優(yōu)化，減少庫存積壓。

與此同時發(fā)現(xiàn)，截至2023年底，典型房企加權(quán)平均庫存周轉(zhuǎn)率為0.37次/年，同比增長0.07次/年。。在保證交付和減少債務(wù)的迫切需求下，房地產(chǎn)企業(yè)加快了周轉(zhuǎn)速度；與此同時，許多企業(yè)增加了庫存減值損失，計入運營成本。此外，近年來高成本項目的銷售和結(jié)轉(zhuǎn)促進了房地產(chǎn)企業(yè)庫存周轉(zhuǎn)率的同比增長。

值得注意的是，2023年已竣工的存貨比例超過20%，近幾年已經(jīng)上升到高位。現(xiàn)有庫存逐漸成為擠壓企業(yè)流動性的關(guān)鍵因素。在市場信心不足、買家觀望情緒有優(yōu)勢的背景下，自2021年以來，已完成的庫存比例迅速上升到2023年的21.8%。如何快速實現(xiàn)已完成的庫存，已經(jīng)成為大多數(shù)企業(yè)無法回避的“困境”。

目前市場仍在底部盤整，行業(yè)盈利能力持續(xù)承壓。面對多重負面因素的影響，公司需要積極調(diào)整，通過結(jié)構(gòu)性調(diào)整，加強投資、管理、商品等環(huán)節(jié)的檢查，擴大盈利空間。

在“去庫存”的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)要特別注意庫存結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，促進庫存如期去化，確保企業(yè)穩(wěn)定經(jīng)營。一方面要注重增量投資質(zhì)量，聚焦“高確定性”區(qū)域投資，盡可能保證去化的實現(xiàn)，避免低效投資的形成，造成庫存積壓。另一方面，做好庫存盤點和排列，控制庫存質(zhì)量，準確定位市場，制定不同的營銷策略，推動交易，促進去化。

大多數(shù)融資面沒有得到實質(zhì)性改善的房地產(chǎn)企業(yè)仍然需要做好長期的冬季準備。

首先，在轉(zhuǎn)型方式上，房地產(chǎn)企業(yè)需要減少對金融機構(gòu)的依賴，積極通過銷售支付來償還債務(wù)，不斷優(yōu)化公司的融資結(jié)構(gòu)，降低融資成本。第二，完善管理能力和決策機制，特別是風(fēng)險控制和成本計算，要把決策機制打造成企業(yè)重要的風(fēng)險保護線。最后，通過技術(shù)進步，建設(shè)產(chǎn)品力環(huán)城河，提升住房建設(shè)質(zhì)量，通過數(shù)字化建設(shè)、工業(yè)化建設(shè)等方式，提升企業(yè)產(chǎn)品力。

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