經(jīng)常看房的北京買家可能會(huì)發(fā)現(xiàn)，最近，越來越多的項(xiàng)目又開始做陽臺(tái)了。。

起初，這種趨勢(shì)是從豐臺(tái)的高端項(xiàng)目開始的，后來席卷了豐臺(tái)和順義，成為這兩個(gè)地區(qū)新的“潛規(guī)則”。然而，其他地區(qū)仍然嚴(yán)格按照規(guī)定控制陽臺(tái)，沒有跟進(jìn)。

直到最近幾個(gè)月，繼豐臺(tái)、順義之后，帶陽臺(tái)的項(xiàng)目開始出現(xiàn)在大興、昌平、石景山、通州，而且是“開放式陽臺(tái)”。有些項(xiàng)目的陽臺(tái)深度可達(dá)1.5米，面積可達(dá)5-20平方米。

有些項(xiàng)目不僅做了大面積的陽臺(tái)，還開始在宣傳和項(xiàng)目材料中明確提醒:打開陽臺(tái)、設(shè)備平臺(tái)、凸窗“打包送貨”。

對(duì)北京的購房者來說，這是一個(gè)值得注意的變化，也是一個(gè)非常積極的信號(hào)。

豐臺(tái)某項(xiàng)目宣傳資料

在過去的10年里，陽臺(tái)在北京的新市場(chǎng)幾乎滅絕了。除了一些豪宅、別墅產(chǎn)品和小規(guī)模非標(biāo)產(chǎn)品，一般的別墅和高層建筑都不再是陽臺(tái)。

主要原因是2013年北京出臺(tái)了《北京住宅外部設(shè)計(jì)指南(實(shí)施)》，明確規(guī)定高層住宅建筑不得設(shè)置開放式陽臺(tái)。

賣房子的時(shí)候，大部分開放式陽臺(tái)只計(jì)算一半的面積，所以很多買家會(huì)喜歡買帶陽臺(tái)的房子。第一，他們可以多一個(gè)功能區(qū)，晾衣服，養(yǎng)花或者養(yǎng)寵物，放一些雜物；第二，陽臺(tái)部分只支付一半的面積。在土地稀缺的北京，很多“心理成本”和買房成本都可以攤開。

但是2013年《指南》發(fā)布后，開發(fā)商基本不做陽臺(tái)，因?yàn)閺?013年到2021年，北京的住房市場(chǎng)一直在上漲，房子也賣得很好。開放式陽臺(tái)受到規(guī)定的限制，會(huì)增加施工成本。封閉式陽臺(tái)也和室內(nèi)一樣計(jì)算容量(容積率)，價(jià)格也是一樣計(jì)算的。最好直接做房間內(nèi)部，這樣在設(shè)計(jì)和施工上會(huì)更省力，更節(jié)約成本。

同時(shí)，在此期間，基于限別別墅令等導(dǎo)向，出售的高容積率地塊較多。北京對(duì)高層建筑禁止開放式陽臺(tái)是強(qiáng)制性要求，能“自由發(fā)揮”的商品較少。此外，如果有陽臺(tái)，需要大規(guī)模開窗，北京對(duì)建筑的綠色環(huán)保要求越來越高。沒有陽臺(tái)更容易滿足節(jié)能要求。

所以，對(duì)于開發(fā)商來說，不做陽臺(tái)，省事省力，一舉多得，帶陽臺(tái)的新房也曾在北京房市滅絕。

陽臺(tái)的消失也帶來了負(fù)面影響:住房率越來越低，基本上沒有高層和洋房產(chǎn)品的得房率超過80%的項(xiàng)目，75-80%的得房率應(yīng)該算是“極高”一檔。

住房率的下降恰好伴隨著北京改善需求的增加，導(dǎo)致現(xiàn)階段產(chǎn)品具有一個(gè)共同的特點(diǎn):功能空間充足，但房間面積很小。單看平面圖，我覺得房子的格局挺好的，但是入住后最真實(shí)的體驗(yàn)就是“緊湊”，收納設(shè)計(jì)特別難做。

到了2024年，一切都不一樣了。北京新盤出現(xiàn)了一個(gè)新現(xiàn)象：得房率越來越高。

比如中環(huán)悅府的入住率在86%以上，套內(nèi)變相贈(zèng)送約10平方米。西賢府和招商臻園的入住率都在90%以上，花鄉(xiāng)一號(hào)的入住率達(dá)到95%，龍湖觀萃大戶型的入住率達(dá)到98%，順義璞潤府最新產(chǎn)品的入住率甚至超過100%。

高房率是怎么來的？陽臺(tái)起著很大的作用。

昌平沙河板塊有一個(gè)非常直觀的對(duì)比。龍湖觀萃項(xiàng)目是昌平近十年來第一個(gè)帶陽臺(tái)的項(xiàng)目。不同面積產(chǎn)品的入住率在80-98%之間，周邊另一個(gè)項(xiàng)目的入住率不超過80%，因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目沒有陽臺(tái)。

事實(shí)上，龍湖觀萃是住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部提出的“讓人們住上更好的房子”目標(biāo)后，由中國勘察設(shè)計(jì)協(xié)會(huì)牽頭組織的全國“好房子”設(shè)計(jì)大賽北京獲獎(jiǎng)策略落地項(xiàng)目。

這是一個(gè)積極的信號(hào)：北京開始通過“陽臺(tái)”討論、第一層架空等促進(jìn)產(chǎn)品升級(jí)，以更加多樣化的空間滿足生活質(zhì)量改善的需要。

但目前北京對(duì)開放式陽臺(tái)等空間的規(guī)定還比較模糊，各區(qū)執(zhí)行規(guī)模不統(tǒng)一。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅認(rèn)為，在目前的住房市場(chǎng)形勢(shì)下，北京應(yīng)盡快明確規(guī)定，放開陽臺(tái)、架空層、走廊架、地下層等所有已經(jīng)被市場(chǎng)驗(yàn)證和客戶認(rèn)可的產(chǎn)品亮點(diǎn)。通過產(chǎn)品迭代承載生活功能和生活場(chǎng)景的變化，購房者可以回到同一水平比較價(jià)格和價(jià)值，而不是擔(dān)心位置和房屋收購率的選擇。

簡(jiǎn)單來說，新房市場(chǎng)正在走下坡路。如果產(chǎn)品不夠好，產(chǎn)生跨代差，就會(huì)猶豫要不要改善需求，給內(nèi)卷產(chǎn)品的開發(fā)商更多的發(fā)揮空間，有利于激活市場(chǎng)。

在北京之前，廣州率先明確了陽臺(tái)等部分建筑的容量計(jì)算方法，規(guī)定房屋半開放空間(如家庭花園、陽臺(tái)等場(chǎng)所)的總面積最多可占套內(nèi)面積的20%。；半開放空間的深度不超過2.4米，同時(shí)也允許設(shè)置一個(gè)主景觀陽臺(tái)，滿足持續(xù)開放率不低于40%的要求，不限深度。

廣州寬容積率計(jì)算方法

此外，包括深圳、成都、濟(jì)南、東莞、煙臺(tái)、佛山、惠州在內(nèi)的多個(gè)省市相繼出臺(tái)新規(guī)，修訂住宅容積率計(jì)算方法，在降低共享面積的同時(shí)調(diào)整陽臺(tái)等戶型設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，增強(qiáng)購房者的獲得感。

長期以來，由于諸多因素的影響，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)一直落后于南方地區(qū)。在供需關(guān)系發(fā)生實(shí)質(zhì)性變化的新階段，扎根北京的開發(fā)商有動(dòng)力不斷卷入商品，北京是時(shí)候給陽臺(tái)、架空層等買家一個(gè)開心的空間了。

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