作家：阿力米熱

最近幾個(gè)月，房地產(chǎn)市場特別熱鬧。

首套房首付比例下降到15%、第二套房降至25%，國內(nèi)第一套房和第二套房的商業(yè)貸款利率下限被撤銷...“517”樓市新政發(fā)布后，200多個(gè)城市積極響應(yīng)。

如果仔細(xì)觀察，在積極實(shí)施樓市新政的城市中，不乏準(zhǔn)千萬人口城市。

據(jù)《時(shí)代周刊》記者整理，14個(gè)居住人口超過900萬的城市(哈爾濱、溫州、合肥、寧波、南陽、佛山、南京、濰坊、濟(jì)南、邯鄲、保定、沈陽、長春、徐州)迅速跟進(jìn)，降低了買房門檻。

事實(shí)上，對于一個(gè)城市來說，人口是房地產(chǎn)需求的基本因素。換句話說，人口的增長和人口構(gòu)成的變化也影響著城市的發(fā)展。

近年來，在很多地方出生率逐年下降，人口流入大城市的背景下，城市之間的人口競爭也從增量游戲轉(zhuǎn)變?yōu)楣善庇螒?。因此，從發(fā)放真金白銀的人才補(bǔ)貼到買房定居、租房定居等“招式”并不少見。

“517”樓市新政的一系列措施，尤其是房貸首付比下降后，能否成為人口的“磁鐵”，在各地為爭奪人口而拋出各種優(yōu)惠政策的情況下？

濰坊最難買房

按揭首付比進(jìn)入“15%時(shí)代”后，準(zhǔn)千萬人口城市的購房門檻普遍下降。

據(jù)安居客官網(wǎng)資料顯示，2024年6月南京、寧波兩市住宅掛牌價(jià)格在2萬元以上，溫州、合肥、佛山、濟(jì)南房價(jià)在1萬元左右，其它城市房價(jià)在6000-10000元之間。

目前，南京在準(zhǔn)千萬人口城市的房價(jià)最高，如果是100套的話㎡按住宅計(jì)算，首付比例降至15%后，南京首套房首付約36萬元，比調(diào)整前減半。在房價(jià)最低的濰坊，首付比例降低后，同面積的房子買房門檻只有94000元左右。

與熱門一二線城市相比，在購房方面，1000萬人口城市的首付比例確實(shí)有很大的優(yōu)勢。然而，這意味著買家需要承擔(dān)更多的貸款，月供壓力也會(huì)增加。未來，如果買家的收入不足以支撐高月供，斷供的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)增加。

所以，買房的難度也與城鎮(zhèn)居民的人均收入水平密切相關(guān)。

《時(shí)代周報(bào)》記者梳理了2023年14個(gè)準(zhǔn)千萬人口城市市區(qū)居民人均可支配收入，以觀察哪個(gè)城市買房難度最小。

數(shù)據(jù)顯示，截至6月15日，哈爾濱和長春仍未在14個(gè)城市公布數(shù)據(jù)。然而，在公布數(shù)據(jù)的城市中，寧波的城市居民人均可支配收入最高，達(dá)到80144元。從全國來看，這個(gè)城市的人均收入水平在全國排名第六(前五名是上海、北京、蘇州、杭州和廣州)。

其次，南京和溫州超過7萬元，佛山和濟(jì)南超過6萬元。在其他城市，合肥和沈陽的城市居民人均可支配收入高于全國線(51821元)，南陽的城市居民人均可支配收入相當(dāng)?shù)?，?9814元。

2023年，14個(gè)人口準(zhǔn)千萬城市城區(qū)居民人均可支配收入狀況

結(jié)合房價(jià)因素，我們可以發(fā)現(xiàn)，在城市人均可支配收入較高的城市，房價(jià)普遍較高，這也可以從房價(jià)收入比例中直觀看出。

所謂房價(jià)收入比，是指家庭住房總價(jià)與居民家庭可支配收入的比例(城市二手房市場均價(jià)*城市人均住房面積/城市居民人均可支配收入)。

根據(jù)目前國際上流行的說法，房價(jià)收入比例在3-6倍之間是一個(gè)合理的范圍。如果考慮購房貸款，住房消費(fèi)占人均收入的比例應(yīng)低于30%。

由于2023年大多數(shù)準(zhǔn)千萬人口城市都沒有公布城市人均住房面積，所以以“七普”數(shù)據(jù)作為平均值進(jìn)行估算。

據(jù)整理，在數(shù)據(jù)公布完整的城市中，寧波的房價(jià)收入比例最高，約為11.47；其次，南京大約是11.36；濰坊房價(jià)收入比例最低，約為4.9，是買房難度最低的城市。

值得注意的是，溫州、合肥的房價(jià)水平相對較高，其房價(jià)收入甚至低于保定、徐州。

這也意味著溫州和合肥可以算是一個(gè)買房友好度很高的城市。那么，這兩個(gè)城市能否成為人口最大的贏家，在所有城市都爭奪人口，降低買房門檻的情況下？

最大的贏家是合肥

從人口流入的因素來看，首付比例和房價(jià)的降低并不是決定人口流動(dòng)的最重要因素，更重要的是城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r和前景。

河海大學(xué)區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究中心主任劉奇洪告訴《時(shí)代周刊》記者，雖然房價(jià)在全國范圍內(nèi)趨于平衡，現(xiàn)在更接近當(dāng)?shù)厝说氖杖牒?a href="http://www.slzrb.cn/news/zhikubaogao">行業(yè)實(shí)際，但這并不意味著降低買房門檻可以吸引更多的人才。

“對于購房者來說，他們更注重就業(yè)機(jī)會(huì)和自己的收入水平是否能滿足自己的生活需求，而不是單純依靠房價(jià)下跌帶來的購房壓力?！彼f。

如果從人口的角度來看，劉奇洪認(rèn)為，這些準(zhǔn)千萬人口城市可以分為三類。

第一類是歷史悠久的省級城市，如南京、濟(jì)南、哈爾濱等。，其人口大多集中在城市或郊區(qū)；第二類是蘇州、寧波等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的非省會(huì)城市，有大量的外國人，甚至有一半以上的外國人。第三類是保定、南陽等人口較多但仍以流出為主的城市。

在降低房貸首付比例等買房門檻之后，可能會(huì)吸引更多的硬性需求者來買房，但是這并不是吸引人口流入的主要途徑。

對年輕人來說，他們更注重城市的就業(yè)機(jī)會(huì)、創(chuàng)業(yè)機(jī)會(huì)和個(gè)人發(fā)展前景，而不僅僅是考慮房價(jià)因素。所以，更傾向于選擇能夠提供良好就業(yè)機(jī)會(huì)和發(fā)展機(jī)會(huì)的城市。

但是，在14個(gè)城市中，受訪者普遍認(rèn)為，合肥在沖刺數(shù)千萬人口方面具有更大的優(yōu)勢。

在接受《時(shí)代周報(bào)》記者采訪時(shí)，廈門大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院經(jīng)濟(jì)系副教授丁長發(fā)表示，合肥在產(chǎn)業(yè)上的優(yōu)勢主要?dú)w功于“合肥方式”，即地方政府投資與民營企業(yè)相結(jié)合的做法。這種發(fā)展模式吸引了科大訊飛、安科生物、比亞迪等多家龍頭企業(yè)，培育了高端制造業(yè)、電動(dòng)汽車、生物技術(shù)和半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)。

以2022年的數(shù)據(jù)為例。目前，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)占合肥工業(yè)產(chǎn)值的56%以上。相比之下，這一比例在2013年還不到27%。得益于行業(yè)的顯著進(jìn)步，合肥的就業(yè)吸收能力明顯提高，為吸引人口奠定了基礎(chǔ)。

資料顯示，近三年來，合肥居住人口持續(xù)增長，從2021年的9.5萬人，到2022年的16.9萬人，到2023年的21.9萬人，年均增長超過5萬人。

“此外，合肥作為長三角的重要節(jié)點(diǎn)城市，連接了南京、上海等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，形成了良好的區(qū)域協(xié)同作用，吸收了眾多外部公司，促使合肥成為投資興業(yè)、安居樂業(yè)的地方。”丁長發(fā)說。

然而，與其他城市相比，劉奇洪認(rèn)為，由于安徽當(dāng)?shù)毓I(yè)發(fā)展有限，其就業(yè)所需的技術(shù)性很強(qiáng)，這也限制了合肥對外國人的吸納。

相比之下，溫州是準(zhǔn)千萬人口的后備軍之一，外來人口流入是溫州人口的主要增長點(diǎn)。

據(jù)公安機(jī)關(guān)統(tǒng)計(jì)，2023年底，溫州市有422萬外來人口。據(jù)劉奇洪分析，這在很大程度上是因?yàn)闇刂菥哂袕?qiáng)大的制造業(yè)基礎(chǔ)和港口貿(mào)易優(yōu)勢，民營企業(yè)相對發(fā)達(dá)，提供了大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，人均可支配收入較高，進(jìn)而促進(jìn)了人口增長。

“然而，溫州仍然面臨著科學(xué)和教育資源不足等問題。從居住條件來看，合肥和溫州在購房條件上相對友好。從區(qū)域發(fā)展的角度來看，這不是引進(jìn)人才的唯一或主要因素，更重要的是城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景和機(jī)遇。”