王澤的房子還沒賣出去，他已經(jīng)不想再想了。

他的房子在一個大工廠，曾經(jīng)是北京周邊最有潛力的地區(qū)之一。2015年后，北京房價穩(wěn)步上漲。一些在北京買不到房子的上班族被擠壓成“溢出需求”，開始在北京周邊買房。北三縣(三河、大廠、香河)是他們曲線進入北京的最佳選擇，王澤就是其中之一。

這是一種安慰，也是一種無奈。王澤在北三縣房價輝煌之初就買了，價格12000元/平方米，不能在北京定居。但是，他在離北京最近的縣城有了自己的房子，更重要的是，他沒有在高點買。

之后，當王澤準備離開北京去南方時，他把大工廠的房子掛在了中介機構上。有一次有人出2萬元/平米，總價180萬左右。然而，他看了看其他人在中介機構掛出的2.7萬元/平方米的價格，又看了看河邊的北京，沒有松口。

現(xiàn)在，王澤仍然保留著這所房子。根據(jù)科控股有限公司的平臺，該地區(qū)的上市價格約為每平方米12000元，比高點下降約56%。

可以實際上，真誠的商家會把價格掛在7000元/平方米左右，一套80多平方米的兩居室，總價不超過60萬。

殼牌找房平臺截圖

對于局里的人來說，這是一個崩潰的場景，很難輕易走出來。對于局外人來說，這是另一個戲劇性的故事，尤其是那些在北京買不起房子，轉身去看環(huán)京的人，卻發(fā)現(xiàn)環(huán)京一夜之間買不起人。

那時候他們離開的是多么的無奈，現(xiàn)在是多么的幸運。

小紅書討論截圖

01 房市硬著陸

燕郊是環(huán)京樓市最火的地方，市場均價從高峰期3萬元開始。 價格，跌至每平方米1萬元左右，一套2010年上下的非高檔住宅，每平方米6000-7000元就能買到。

香河、大廠一套次新二手房，7000元/平米左右就能買到相當不錯的房子。

位置較遠的永清和張家口下花園，曾經(jīng)是炒菜的對象。新市場的價格一般在13000元/平方米以上?，F(xiàn)在，你可以在5000元/平方米左右買到一套沒住過的二手毛坯房。

近幾年環(huán)京重點地區(qū)房價的變化情況

跌出懸崖感的環(huán)京，一度遠離輿論漩渦，不再喧鬧，被遺忘，房價越來越貼近百姓。

還有一群人悄悄地進入環(huán)京，游走在“跌得最慘的小區(qū)”之間，準備“撿漏”，結果是：他們發(fā)現(xiàn)到處都是“漏”。

永清國瑞城，價格接近每平方米2萬元，現(xiàn)在每平方米4000元左右；

北京郡下花園碧桂園，開盤時售價1.3-1.4萬元/平方米，目前二手房掛牌價格在4500元/平方米左右，實際成交價格仍較低。

安居客平臺截圖

北京周邊樓市價格回到2015年，但很多房子即使降價也沒有成交。因為在房價快速上漲的幾年里，北京周邊賣了太多的土地，建了太多的房子，現(xiàn)在已經(jīng)成為大量的二手房庫存。

僅在燕郊，就有近3萬套二手房在上市銷售，庫存去化周期接近30個月，曾經(jīng)的“通州東”、現(xiàn)在“一站到國貿”，“出價就賣”。

中介平臺截圖

中介平臺截圖

2017年廊坊出臺樓市限購政策至2020年期間，有人堅信北京周邊樓市短期下跌。當政策放松時，市場很快就會上漲。

然而，在北京房地產(chǎn)市場進入下行周期后，北京周邊房地產(chǎn)市場的信念消失了。北京周邊房價的幻想破滅了，大量投資者被覆蓋在北京周邊房地產(chǎn)市場，直到今天才回到原來的樣子。

2017年環(huán)京樓市文章截圖

房價下跌到一般的四五線城市，環(huán)京樓市已經(jīng)到了最后嗎？歸根結底，“他們(環(huán)京城市)卻緊挨著北京！”

可能不是。由于北京周邊樓市極度依賴北京剛需的溢出，近年來北京人口有限、發(fā)展減少后，關于“北京減量是北京周邊機會”的思路已經(jīng)不成立。近三年來，北京周邊城市的居民人口也在減少。

02 人口連年負增長

近年來，北京周邊4個城市的人口全部下降。在轄區(qū)縣中，長駐人口無一例外地下降，包括涿州、興隆、三河、香河、固安、霸州、懷來、崇禮、永清等區(qū)縣，只有大廠縣人口略有增加。其中，懷來和興隆下降幅度最大，均比近五年高峰期下降12%以上。

廊坊：2023年底，長駐人口553.8萬人，2022年底549.5萬人，2023年底547.8萬人，連續(xù)兩年下跌，共減少6萬人。；

張家口：2020年底，長駐人口442.3萬人，2020年底411.9萬人，2021年底409.9萬人，2022年底407.5萬人，2023年底405萬人，連續(xù)四年下跌，共減少37.3萬人。；

承德：2020年底，長駐人口358.3萬人，2020年底335.2萬人，2021年底33.6萬人，2022年底332.1萬人，2023年底330.2萬人，連續(xù)四年下跌，共減少38.1萬人。；

保定：2020年底，長駐人口1154.6萬人，2021年底1152.4萬人，2022年底1149.4萬人，2023年底1148.8萬人，連續(xù)三年下跌，共減少58000人。。

北京周邊城市的人口和房地產(chǎn)市場大規(guī)模下跌，多少有些令人驚訝。因為北京控制了人口規(guī)模，搬出了一些行業(yè)，所以曾經(jīng)被稱為北京周邊起飛的機會。

2017年，北京市提出“疏解整治促進改善”專項整治，以疏解非首都功能，治理“大城市病”、目標是優(yōu)化和提升首都核心功能，計劃設立100億元的“緩解和整改促進和提升”指導資金，其中第一批緩解包括動物園、大紅門、天意、永外城等批發(fā)市場，目的地為北京周邊地區(qū)。

那時，環(huán)京城市出現(xiàn)了一輪“搶產(chǎn)業(yè)”、“搶需求”對決。比如2019年，廊坊還認為“北京人口負增長后，廊坊將迎來爆發(fā)性增長”，并提高了人口發(fā)展規(guī)劃的目標規(guī)模，計劃在2035年控制575萬人。

為了爭奪北京外溢產(chǎn)業(yè)，花園、懷來、崇禮、興隆、高碑店、香河等地也制定了大規(guī)劃，批準土地，建設工業(yè)園區(qū)。2017年至2020年，北京非首都功能緩解實施期間，環(huán)京確實引發(fā)了人口增長浪潮。

沒想到不到五年，環(huán)京便開始集體人口下滑。

環(huán)京樓盤

北京周邊的發(fā)展與北京息息相關，因為北京周邊城市近年來的發(fā)展主要依靠北京的溢出。北京的溢出可以分為兩類，一類是房地產(chǎn)市場需求溢出，一類是產(chǎn)業(yè)溢出。其中，北京周邊外國人活躍的主要因素是房地產(chǎn)市場需求溢出。

根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計，從2019年到2021年，環(huán)京雖然城市圈新建商品房的供應面積和交易面積有所下降，但下降幅度并不大。2021年后，同比下降約50%。

數(shù)據(jù)顯示，2021年全年環(huán)京都市圈新建商品住宅面積901萬平方米，交易面積828萬平方米，到2023年，新建商品住宅面積將達到401.8萬平方米，交易面積將達到減幅分別為55.5%，482.6萬平方米。、41.7%。

而且上述環(huán)京4市居住人口減少，也出現(xiàn)在2021年左右，與環(huán)京樓市活動變化的時間節(jié)點基本一致。

房地產(chǎn)市場成交量大幅下滑，產(chǎn)業(yè)鏈相關人員流失，成為人口下滑的一大因素。

在調查過程中，媒體形容:“燕郊鎮(zhèn)京榆街的‘售樓街’已經(jīng)不再像以前那么熱鬧了，高峰期賣樓的四五萬人早就分道揚鑣了?！?/p>

在原本火爆的房地產(chǎn)市場失去活力后，大量產(chǎn)業(yè)鏈人口流失，房地產(chǎn)市場、人口和產(chǎn)業(yè)走出類似的曲線，“北京人口的環(huán)京化”被切斷，甚至一些被高房價擠出的溢出需求在北京房價下跌后回到北京。

一位在大廠潮白家園買房的業(yè)主說，2018年花了200萬買的房子，現(xiàn)在賣不出去100萬。環(huán)京的家曾經(jīng)安慰過他作為北漂的心，但雙城生活的巨大時間成本迫使他回北京買房。最后，他漂浮在北京周圍，只留下一套貶值的房子。

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