本文從現(xiàn)金流、成本、風(fēng)險(xiǎn)和便利性的角度，分析了目前各種房貸還款方式的利弊，真正做到成本降低清晰。

文｜嚴(yán)沁雯 陳洪杰

編輯｜胡蓉萍 袁滿

銀行及相關(guān)部門在房地產(chǎn)利好政策頻發(fā)的背景下，紛紛抓住機(jī)會(huì)，推出降低房貸成本、促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展的措施。

首先，“商轉(zhuǎn)公”政策再次啟動(dòng)，然后銀行推出“氣球貸”(先息后本)，頗具風(fēng)險(xiǎn)的“轉(zhuǎn)貸降息”也屢見(jiàn)不鮮。

“與傳統(tǒng)的等額本息和等額本金相比，先低后高的‘氣球貸款’會(huì)更劃算嗎？通過(guò)商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金能省多少錢？轉(zhuǎn)行貸款降息的風(fēng)險(xiǎn)是什么？”貸款經(jīng)驗(yàn)不足的買家難免會(huì)陷入各種還款方案的選擇。

普通購(gòu)房者應(yīng)該如何選擇適合自己的還款方式？近日，《財(cái)經(jīng)》整理了當(dāng)前不同還款方式的房貸特點(diǎn)，為購(gòu)房者提供參考。

緩解前期還款壓力：

先息后本

先付息后本，顧名思義，就是貸款人可以先不還本金，只還利息。

最近引起市場(chǎng)關(guān)注的“氣球貸款”是一種先還利息再還本金的方式。根據(jù)平安銀行之前發(fā)布的《房貸利好政策來(lái)了》一文，貸款人按照約定的總期(固定20年)計(jì)算每個(gè)月的月供，貸款期限內(nèi)分期償還貸款本息，最后一期一次性償還剩余本金。氣球貸款前期每期還款金額較小，貸款到期時(shí)，剩余的大部分貸款本息需要一次性償還。因其“前大后小”而得名“氣球貸”。

平安銀行近期推出的其他還款也具有“氣球貸款”的屬性，如二階段還款、雙周還款、輕松還款等。第二階段還款是“第一階段只還利息，第二階段等額本息”。雙周支付是指從每月支付改為每?jī)芍苤Ц兑淮巍］p松還是指“每月還利息，每六個(gè)月還一定比例的資本，最后一次還剩本金”。

近日，上海另一股份制銀行也針對(duì)房貸增加了新的“隨意還款”方案(據(jù)相關(guān)業(yè)務(wù)人士反饋，目前已停止)，即貸款30年后，可約定前三年每月還款成本超過(guò)1元，后27年等額還款。

值得注意的是，對(duì)于貸款申請(qǐng)人來(lái)說(shuō)，上述還款計(jì)劃有一定的門檻。以“隨意償還”計(jì)劃為例，首先規(guī)定純商業(yè)貸款在800萬(wàn)元以內(nèi)，公積金抵押貸款排除在外；其次，住宅的位置和類別(不包括別墅)、對(duì)面積和樓齡都有要求；另外，企業(yè)主客戶不包括在內(nèi)，貸款申請(qǐng)人必須是綜合評(píng)級(jí)1-3級(jí)的上班族客戶。

前期資金短缺，但預(yù)計(jì)未來(lái)可支配資金的客戶會(huì)更多。但是，如果借款人的還款能力不強(qiáng)，可能會(huì)導(dǎo)致違約等問(wèn)題。因此，商業(yè)銀行有必要準(zhǔn)確評(píng)估客戶的財(cái)務(wù)狀況和償還能力。

在易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，這類貸款需要謹(jǐn)慎發(fā)放。如果借款人的后續(xù)收入低于預(yù)期，其資金壓力將變得更大，將導(dǎo)致不可控的貸款違約和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。“從職業(yè)狀況、工作年限、工資收入、零工收入、信用狀況、產(chǎn)業(yè)狀況、過(guò)去購(gòu)房狀況、貸款狀況等角度對(duì)貸款申請(qǐng)人進(jìn)行分析。，細(xì)化不同群體的收入曲線結(jié)構(gòu)和趨勢(shì)，從而更準(zhǔn)確地促進(jìn)差異化和個(gè)性化的房貸還款計(jì)劃和產(chǎn)品?！彼ㄗh。

從風(fēng)險(xiǎn)控制的角度來(lái)看，嚴(yán)躍進(jìn)還表示，關(guān)鍵是要做好現(xiàn)金流的工作，也就是這種還款資金的計(jì)算。除了審批還款人的收入外，還需要不斷嚴(yán)格監(jiān)控經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和房地產(chǎn)價(jià)值方向。密切關(guān)注還款人的還款來(lái)源和資金壓力，提前預(yù)測(cè)問(wèn)題。同時(shí)需要明確這類業(yè)務(wù)可以推送，但需要設(shè)置上限，防止這里集中的業(yè)務(wù)太多，即類似的業(yè)務(wù)可以推送，造成較大的金融風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。

主流方式：

等額本息和等額本金

就抵押貸款而言，等額本息和等額本金是目前更主流的還款方式。雖然只有一個(gè)字的區(qū)別，但是還款總額、月供變化、本息調(diào)整都有很大的區(qū)別，貸款申請(qǐng)人在選擇的時(shí)候還是“迷?！?。

所謂等額本息，就是在利率不變的前提下，月供金額相同(包括成本) 利息)。月供中本金逐月增加，利息逐月減少。

平均資本，即貸款期間，固定資本每月退還，利息逐月減少。這樣還貸，前期資金壓力略大，但月供逐月減少，利息相對(duì)節(jié)約。

如果在操作過(guò)程中，上述兩種還款方式的計(jì)算方法存在差異。

例如，貸款100萬(wàn)元，期限30年，年利率3.95%。在平均資本模式下，首期還款額為6069.44元，然后逐月減少。其中，每月資本為固定的2777.78元，利息從首期的3291.67元開(kāi)始逐月減少。償還總額為159.41萬(wàn)元，利息總額為59.41萬(wàn)元。

但是，在等額本息模式下，首期還款額為4745.37元，然后每月固定。其中，首期成本為1453.71元，隨后逐月增加；利息為3291.67元，隨后逐月減少。償還總額為170.83萬(wàn)元，利息總額為70.83萬(wàn)元。

一般來(lái)說(shuō)，平均資本相對(duì)平均資本和利息節(jié)約利息。但有貸款行業(yè)資深從業(yè)人員指出，就實(shí)際情況而言，平均資本和利息的方式相對(duì)靈活，會(huì)有更多的用戶選擇這種方式。

“平均資本相當(dāng)于前期還清更多的資本，所以可以少還利息，但不適合資金緊張的貸款人。如果選擇平均資本和利息，可以在資金充裕的情況下靈活提前還貸，也可以達(dá)到節(jié)約利息的效果?！鄙鲜鋈耸恐赋觥?/p>

緩解還款負(fù)擔(dān)：商轉(zhuǎn)公

由于商業(yè)貸款和公積金抵押貸款之間仍然存在一定的利率差異，商業(yè)轉(zhuǎn)移被視為減輕購(gòu)房者抵押貸款壓力的重要途徑。所謂商業(yè)轉(zhuǎn)移，就是商業(yè)個(gè)人住房貸款轉(zhuǎn)為住房公積金個(gè)人住房貸款。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2023年，包括重慶、長(zhǎng)沙、蘇州在內(nèi)的30多個(gè)城市開(kāi)始將商業(yè)貸款轉(zhuǎn)為公積金貸款。自2024年以來(lái)，鄭州和廈門也加入了商業(yè)轉(zhuǎn)移團(tuán)隊(duì)。

據(jù)廈門市住房公積金中心網(wǎng)站6月12日發(fā)布消息，廈門市將商業(yè)購(gòu)房貸款轉(zhuǎn)為公積金貸款，政策實(shí)施至2025年12月31日。

據(jù)報(bào)道，自5月17日新政以來(lái)，廈門市個(gè)人住房公積金貸款利率同步下降0.25。％。5年以下(含5年)和5年以上第一套個(gè)人住房公積金貸款利率分別調(diào)整到2.35%和2.85%，5年以下(含5年)和5年以上第二套個(gè)人住房公積金貸款利率分別調(diào)整到2.775%和3.325%。

如果以貸款50萬(wàn)元、30年等額本息計(jì)算，第一套房(商業(yè)貸款利率最低3.3%)買家轉(zhuǎn)公后的月供可以減少100元以上，總利息可以節(jié)省4萬(wàn)元以上。

但有業(yè)內(nèi)人士建議，如果買家已經(jīng)處于房貸還款后期，申請(qǐng)人在利息差不多的情況下轉(zhuǎn)公司意義不大。另一方面，就實(shí)際操作而言，商業(yè)轉(zhuǎn)移需要滿足一定的條件。

從各地的商業(yè)轉(zhuǎn)移政策來(lái)看，各地都設(shè)置了一定的門檻。例如，一些地區(qū)對(duì)借款人的住房數(shù)量、公積金抵押記錄、借款人的信用等提出了明確的要求。在一些地區(qū)，申請(qǐng)組合貸款的購(gòu)房者被排除在外。

以長(zhǎng)沙為例，本地企業(yè)轉(zhuǎn)移業(yè)務(wù)只支持擁有唯一一套自住住房的員工家庭(已婚指夫妻，單身指員工個(gè)人)申請(qǐng)，購(gòu)買第二套以上住房的員工家庭不支持企業(yè)轉(zhuǎn)移。

還有地區(qū)對(duì)商轉(zhuǎn)公貸款實(shí)行動(dòng)態(tài)管理機(jī)制。以蕪湖為例。當(dāng)住房公積金個(gè)人貸款率低于85%(含)并持續(xù)3個(gè)月時(shí)，可以開(kāi)展商轉(zhuǎn)公貸款業(yè)務(wù)；當(dāng)個(gè)人貸款率高于90%(含)時(shí)，可以采取有效的調(diào)控措施暫停或控制商轉(zhuǎn)公貸款的經(jīng)營(yíng)規(guī)模。

謹(jǐn)慎防雷：

非法轉(zhuǎn)貸降息

雖然特點(diǎn)不同，但上述還款方式都是正規(guī)的還款方式。但是近幾年來(lái)，越來(lái)越多的貸款中介推薦轉(zhuǎn)貸降息，背后隱藏著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

“你好，這是一家銀行的信貸渠道部。最近貸款利率低到2%，換房貸很劃算。”房貸政策不斷受益，很多貸款中介都抓住了部分現(xiàn)有房貸客戶利率尚未下降的心態(tài)，再次熱情推薦貸款轉(zhuǎn)移和降息。

事實(shí)上，貸款轉(zhuǎn)移和降息并不是什么新鮮事。近年來(lái)，在政策的指導(dǎo)下，商業(yè)銀行加大了對(duì)公司的支持力度，許多銀行的商業(yè)貸款利率一路下降。當(dāng)存量抵押貸款利率尚未調(diào)整時(shí)，許多買家的抵押貸款利率一度超過(guò)5%。這種利差讓一些貸款中介瞄準(zhǔn)了商機(jī)，推廣貸款轉(zhuǎn)移和降息。

房貸轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)貸款的具體操作流程是，中介介紹的預(yù)付款機(jī)構(gòu)首先提供過(guò)橋資金還清房貸，然后幫助客戶包裝資質(zhì)。最后，客戶可以在銀行成功辦理業(yè)務(wù)貸款后償還預(yù)付款?！澳壳皹I(yè)務(wù)貸款利率最低2%，期限可以先做10年，后期可以提供預(yù)付款續(xù)期。與抵押貸款相比，可以節(jié)省很多利息?！币晃毁J款中介說(shuō)。

但是，看似性價(jià)比高的操作卻隱藏了更多的成本，為了達(dá)到貸款轉(zhuǎn)移的目的，中介會(huì)根據(jù)客戶的貸款額度收取1%-2%的服務(wù)費(fèi)。同時(shí)，如果名下沒(méi)有企業(yè)，個(gè)人用戶需要額外購(gòu)買營(yíng)業(yè)執(zhí)照(從5000元開(kāi)始)，預(yù)付費(fèi)按日利率0.07%計(jì)算。

另一方面，一位貸款行業(yè)的資深從業(yè)者指出，一旦銀行發(fā)現(xiàn)貸款轉(zhuǎn)移和降息的操作，貸款人將面臨停止貸款或提前全額償還貸款的風(fēng)險(xiǎn)。

2023年3月，廣州市中級(jí)人民法院宣布，貸款人違反合同規(guī)定，將經(jīng)營(yíng)性貸款用于償還抵押貸款，被銀行起訴法院。根據(jù)判決結(jié)果，貸款人需要向銀行償還貸款本金180萬(wàn)元和罰息。

“商業(yè)貸款和消費(fèi)貸款的期限相對(duì)較短，每筆額度相對(duì)較高。如果需要提前歸還，貸款人的資金可能會(huì)陷入困境，貸款人的個(gè)人信用記錄可能會(huì)不好?！?strong>資深金融監(jiān)管政策專家周毅欽指出，一些違反法律法規(guī)的中介在辦理過(guò)程中可能會(huì)使用欺詐材料，這是一種欺詐性的貸款行為，收費(fèi)也不低。綜合成本可能高于原來(lái)的抵押貸款成本，這使得貸款轉(zhuǎn)移損失很大。

金融監(jiān)管部門曾發(fā)布風(fēng)險(xiǎn)警示:客戶警惕非法貸款中介誘導(dǎo)消費(fèi)者非法轉(zhuǎn)貸，誘導(dǎo)消費(fèi)者利用中介過(guò)橋資金結(jié)清抵押貸款，然后向銀行申請(qǐng)營(yíng)業(yè)貸款償還過(guò)橋資金。這種將抵押貸款換成商業(yè)貸款的操作，隱藏了違約、高收費(fèi)陷阱、影響個(gè)人信用信息、資金短缺、損害信息安全等風(fēng)險(xiǎn)。

(作者為《財(cái)經(jīng)》記者)