2025年初，北京寫字樓市場(chǎng)沒(méi)有出現(xiàn)強(qiáng)勁的復(fù)蘇信號(hào)，反而表現(xiàn)出深刻的結(jié)構(gòu)性調(diào)整跡象。表面上看似穩(wěn)定的去化(微正凈吸收量)實(shí)際上是由“降低成本”驅(qū)動(dòng)的，掩蓋了新需求的匱乏。

租金持續(xù)深度下降(同比>15%)不僅周期性疲軟，而且接近結(jié)構(gòu)性重定價(jià)的開始，反映了市場(chǎng)對(duì)空間價(jià)值評(píng)估邏輯的轉(zhuǎn)變。

高空置率(接近20%)和即將到來(lái)的供應(yīng)高峰(2026-2027年)共同構(gòu)建了深層租戶市場(chǎng)，迫使參與者重新思考資產(chǎn)價(jià)值和運(yùn)營(yíng)策略。

在這種背景下，市場(chǎng)呈現(xiàn)出明顯的需求分化:技術(shù)(尤其是AI驅(qū)動(dòng))和一些金融細(xì)分領(lǐng)域呈現(xiàn)韌性，而傳統(tǒng)需求則趨于傳統(tǒng)。這不僅是一個(gè)挑戰(zhàn)，也是一個(gè)戰(zhàn)略機(jī)遇窗口:租戶可以鎖定成本優(yōu)勢(shì)并升級(jí)，而業(yè)主則面臨著重塑資產(chǎn)吸引力、在激烈競(jìng)爭(zhēng)中探索新價(jià)值模式的迫切任務(wù)。

01

超過(guò)周期：結(jié)構(gòu)性重定價(jià)正在發(fā)生

深度洞察

目前，北京高端寫字樓租金持續(xù)下降(Q1環(huán)比-4.7%，同比-19.7%)已經(jīng)超過(guò)典型的市場(chǎng)周期性調(diào)整。這更像是一個(gè)結(jié)構(gòu)性的價(jià)值重估。這背后的驅(qū)動(dòng)力不僅僅是近20%的高空置率帶來(lái)的供需失衡，更深層次的原因是:

企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變：“降低成本”不再是一種短期策略，而是一種中長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的常態(tài)，顯著降低了企業(yè)承擔(dān)高租金的意愿。

價(jià)值錨漂移：“位置為王”的傳統(tǒng)邏輯受到挑戰(zhàn)。雖然核心位置仍然重要，但租戶更全面地考慮成本、空間效率、建筑質(zhì)量、服務(wù)和靈活性。這使得升級(jí)后的非核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)建筑或乙級(jí)項(xiàng)目對(duì)價(jià)格敏感租戶的吸引力急劇增加。

“以價(jià)換量”的極限：業(yè)主普遍采用的降租、長(zhǎng)期免租、高額裝修補(bǔ)貼等策略，短期內(nèi)刺激了部分交易(尤其是搬遷)，但將實(shí)際有效租金推至多年低位，邊際效應(yīng)下降，進(jìn)一步確認(rèn)了市場(chǎng)對(duì)租金水平的新預(yù)期。金融街等其他高租金地區(qū)的大幅租金回調(diào)(Q1環(huán)比下降6.6%)是這一趨勢(shì)的有力證明。

戰(zhàn)略啟發(fā)

市場(chǎng)參與者需要接受中短期內(nèi)難以回到疫情前高點(diǎn)的有效租金現(xiàn)實(shí)。資產(chǎn)估值模型需要調(diào)整，過(guò)度依賴歷史租金水平可能會(huì)導(dǎo)致錯(cuò)誤判斷。投資者需要更加關(guān)注資產(chǎn)管理效率、租戶結(jié)構(gòu)韌性和未來(lái)隱性的更新改造空間，而不僅僅是位置標(biāo)簽。

02

需求分化格局：冰火二重天，選擇性需求主導(dǎo)。

深度洞察

整體市場(chǎng)需求看似柔和(凈吸收微正)，但內(nèi)部結(jié)構(gòu)高度分化，呈現(xiàn)選擇性特征。不是所有的行業(yè)都在萎縮，也不是所有的企業(yè)都在擴(kuò)張:

發(fā)動(dòng)機(jī)和推進(jìn)器： TMT(尤其是人工智能、大數(shù)據(jù)、游戲開發(fā)等細(xì)分賽道)和金融行業(yè)(由政策或M&A驅(qū)動(dòng)的基金、保險(xiǎn)和部分券商)仍然是市場(chǎng)需求的主要引擎。但是，即使是這些行業(yè)的龍頭企業(yè)，其租賃行為也多為優(yōu)化整合(如集中辦公、升級(jí)空間)，而非大規(guī)模凈擴(kuò)張。國(guó)家企業(yè)在市場(chǎng)推動(dòng)方面發(fā)揮著相對(duì)穩(wěn)定的作用，但是決策周期和考慮因素(如政策導(dǎo)向)與社會(huì)化企業(yè)不同。

主旋律的搬遷更換：市場(chǎng)活動(dòng)主要由目前租戶的搬遷組成(占新租金的近80%)，而不是由新公司或規(guī)模擴(kuò)張驅(qū)動(dòng)。這說(shuō)明市場(chǎng)主要是在股票優(yōu)化和支出的驅(qū)動(dòng)下“換鳥”，而不是增量發(fā)展。

區(qū)域冷熱不均勻：需求集中在特定區(qū)域。麗澤以其價(jià)格優(yōu)勢(shì)和新建筑質(zhì)量吸引了搬遷租戶的升級(jí)；中關(guān)村得益于技術(shù)產(chǎn)業(yè)的聚集效應(yīng)；租金回調(diào)后，金融街再次受到一些金融企業(yè)的青睞。相比之下，CBD等其他核心區(qū)域面臨著大規(guī)模租戶整合、搬遷或減少的壓力。

戰(zhàn)略啟發(fā)

業(yè)主需要摒棄“廣撒網(wǎng)”的投資策略，轉(zhuǎn)變?yōu)闇?zhǔn)確的客戶群體定位。深入了解不同行業(yè)、不同規(guī)模企業(yè)的真實(shí)需求痛點(diǎn)(成本、效率、人才吸引力、特定技術(shù)設(shè)施等)尤為重要。).商品(建筑硬件、服務(wù))和策略(定價(jià)、租賃條款)的定制和精細(xì)化已經(jīng)成為必然。對(duì)于空置率高的建筑，想想如何吸引特定細(xì)分領(lǐng)域的租戶成為打破游戲的關(guān)鍵。

03

在陰影下供應(yīng)戰(zhàn)略窗口期

深度洞察

2025年新增供應(yīng)相對(duì)匱乏，為市場(chǎng)提供了寶貴但短暫的戰(zhàn)略窗口期。然而，這不是市場(chǎng)基本面改善的信號(hào)，也可能是暴風(fēng)雨前的寧?kù)o。

預(yù)計(jì)2026-2027年將有超過(guò)100萬(wàn)平方米的新供應(yīng)集中進(jìn)入市場(chǎng)(主要是CBD中服地塊、麗澤、望京)，將對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生巨大影響。

戰(zhàn)略啟發(fā)

租戶方：高質(zhì)量的租戶應(yīng)該利用這個(gè)窗口期，積極尋求更有利的租賃條件進(jìn)行續(xù)約或搬遷升級(jí)，鎖定中長(zhǎng)期成本優(yōu)勢(shì)。尤其是對(duì)于需要整合升級(jí)的企業(yè)來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在是談判的黃金時(shí)間。

業(yè)主方：我們必須充分利用這一年來(lái)穩(wěn)定當(dāng)前的租戶，并通過(guò)靈活的策略(包括中短期優(yōu)惠鎖定長(zhǎng)期意向)盡最大努力提高租金率。同時(shí)，必須加快資產(chǎn)優(yōu)化升級(jí)，提高硬件質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量和運(yùn)營(yíng)效率，為即將到來(lái)的殘酷競(jìng)爭(zhēng)做好充分準(zhǔn)備。對(duì)于有待進(jìn)入市場(chǎng)項(xiàng)目的開發(fā)商，需要對(duì)進(jìn)入市場(chǎng)的機(jī)會(huì)和定價(jià)策略進(jìn)行更仔細(xì)的評(píng)估。

04

深層次租戶市場(chǎng)出航：從空間提供到價(jià)值共創(chuàng)

深度洞察

近20%的空置率、持續(xù)下降的租金和未來(lái)的供應(yīng)壓力，將北京寫字樓市場(chǎng)推向了可能持續(xù)多年的深層租戶市場(chǎng)。在這種模式下，業(yè)主和租戶之間的關(guān)系正在重塑:

擴(kuò)大競(jìng)爭(zhēng)層面：競(jìng)爭(zhēng)不再局限于租金，而是擴(kuò)展到免租期、裝修補(bǔ)貼、定制改造、建筑配套、社區(qū)運(yùn)營(yíng)、技術(shù)賦能、ESG性能等全方位層面。

模糊界限：由于價(jià)格接近，甲、乙、優(yōu)質(zhì)工業(yè)園區(qū)之間的界限模糊不清，區(qū)域堡壘也在減少。租戶的選擇范圍前所未有地?cái)U(kuò)大，增加了同質(zhì)化項(xiàng)目的去除難度。

運(yùn)營(yíng)就是核心：建筑的運(yùn)營(yíng)能力(成本控制、服務(wù)質(zhì)量、租戶關(guān)系維護(hù)、空間靈活性改造能力)正在取代簡(jiǎn)單的資產(chǎn)擁有，成為決定資產(chǎn)價(jià)值和競(jìng)爭(zhēng)力的核心要素。

戰(zhàn)略啟發(fā)

業(yè)主需要轉(zhuǎn)型：從傳統(tǒng)的“空間提供商”向“解決方案和價(jià)值共同創(chuàng)造合作伙伴”轉(zhuǎn)變。了解租戶的項(xiàng)目需求，提供靈活的空間解決方案(如模塊化空間、共享設(shè)施)，通過(guò)貼心的服務(wù)提高租戶的感受和粘性。

擁抱技術(shù)和可持續(xù)性：投資建筑智能化，綠色建筑認(rèn)證（ESG）不但是趨勢(shì)，而且是提高資產(chǎn)吸引力、滿足優(yōu)質(zhì)租戶(尤其是外資和大型科技企業(yè))需求的關(guān)鍵。

探索新的空間可能性：對(duì)于一些空置率高、改造條件允許的物業(yè)，探索將其部分空間改造成其他業(yè)態(tài)的概率，如共享辦公、特色商業(yè)設(shè)施、健康中心甚至短期租賃公寓，從而盤活資產(chǎn)，降低風(fēng)險(xiǎn)(可行性和成本需要仔細(xì)評(píng)估)。

北京寫字樓市場(chǎng)正在經(jīng)歷深刻的變化。僅僅等待市場(chǎng)周期性復(fù)蘇是不夠的。只有深刻洞察市場(chǎng)底層邏輯的變化，積極調(diào)整戰(zhàn)略，不斷創(chuàng)新商品、服務(wù)、運(yùn)營(yíng)和模式，才能成功控制風(fēng)險(xiǎn)，挖掘和鎖定本輪調(diào)整中的新價(jià)值錨點(diǎn)。

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