上市公司年報(bào)季已經(jīng)結(jié)束，Wind數(shù)據(jù)顯示，a股已有5402家上市公司披露2024年年報(bào)：年收入71.92萬億元，同比下降0.23%，在這些企業(yè)中，4029家實(shí)現(xiàn)了75%的利潤。

就行業(yè)而言，不同行業(yè)的表現(xiàn)明顯分化。在這些行業(yè)中，信息技術(shù)板塊收入增加，2024年增長11%，排名第一，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)低迷，收入增長以-21%墊底。

聚焦房地產(chǎn)行業(yè)，根據(jù)克而瑞研究中心對(duì)2024年50家上市房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)告數(shù)據(jù)進(jìn)行整理，2024年，典型上市房地產(chǎn)企業(yè)整體收入和利潤均有所下降。2024年，典型上市房地產(chǎn)企業(yè)整體毛利率為10%，同比下降20%。％。

現(xiàn)在盈利困難已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場的普遍現(xiàn)象。

展望2025年，部分房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)期相對(duì)樂觀。經(jīng)過三年的深入調(diào)整，中國房地產(chǎn)市場規(guī)模逐漸從峰值階段的18萬億元下降到不到10萬億元。目前市場持續(xù)下行空間有限，預(yù)計(jì)2025年整體市場將逐步進(jìn)入觸底穩(wěn)定期。

同時(shí)，隨著行業(yè)的深入調(diào)整，企業(yè)的經(jīng)營邏輯也應(yīng)該加快變化。優(yōu)化項(xiàng)目，謹(jǐn)慎投資，保證項(xiàng)目利潤率水平；精簡戰(zhàn)略，降低成本，提高運(yùn)營效率；目前企業(yè)穩(wěn)定盈利、穿越周期的關(guān)鍵是回歸商品，加強(qiáng)產(chǎn)品建設(shè)，提高產(chǎn)品適銷性和產(chǎn)品溢價(jià)。

上市公司整體收入微降

房地產(chǎn)板塊墊底

截至目前，2024年滬深股市上市公司年報(bào)披露正式收官，Wind數(shù)據(jù)顯示，2024年5402家公司的年收入為71.92萬億元，同比下降0.23%。；歸母凈利潤5.21萬億元，比去年同期下降2.98%。在這些企業(yè)中，4029家實(shí)現(xiàn)了75%的利潤，歸母凈利潤同比增長2567家，凈利潤同比下降2835家。

從行業(yè)的角度來看，上市公司2024年業(yè)績分化顯著。在這些信息技術(shù)板塊中，收入增長最高，達(dá)到11%，二是金融和可選消費(fèi)板塊，收入增長分別為5.6%和5.5%，房地產(chǎn)行業(yè)墊底，為-21%。

就個(gè)股數(shù)量而言，2024年全市共有4029家實(shí)現(xiàn)盈利，占76%。在凈利潤增長區(qū)間分布方面，10%企業(yè)凈利潤增長超過100%，7%企業(yè)增長50%-100%，31%企業(yè)增長低于50%，企業(yè)凈利潤53%呈負(fù)增長趨勢。

2024年，全國新建商品房銷售面積97385萬平方米，比上年下降12.9%，新建商品房銷售額96750億元，下降17.1%。與此同時(shí)，市場銷售價(jià)格持續(xù)下降，許多房地產(chǎn)企業(yè)以價(jià)格換量加速跑貨，利潤率持續(xù)縮小。

在此背景下，房地產(chǎn)行業(yè)整體收入從2023年不增加，到2024年利潤和利潤雙降，最終在a股上市公司行業(yè)分類表現(xiàn)中墊底。

目前來看，如果未來市場繼續(xù)建立底盤整，現(xiàn)有庫存下跌準(zhǔn)備記提或不充分，未來仍有進(jìn)一步減值的風(fēng)險(xiǎn)，公司的利潤規(guī)模和盈利能力將在短期內(nèi)繼續(xù)承壓。

50家典型上市房地產(chǎn)企業(yè)

2024年毛利率下降到10%

為了進(jìn)一步了解房地產(chǎn)行業(yè)上市房地產(chǎn)企業(yè)的情況，克而瑞研究中心整理了50家典型上市房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)告數(shù)據(jù)，主要銷售TOP100以內(nèi)的2024年中國房地產(chǎn)公司銷售TOP200排名榜。發(fā)現(xiàn)2024年行業(yè)典型上市房企總營業(yè)收入達(dá)到34579億元，同比下降17%；營業(yè)費(fèi)用為30619億元，同比下降15%。

從趨勢來看，2021年典型上市房企營業(yè)收入增速最高，達(dá)到14%，隨后2022年跌至-14%，2023年短暫反彈后，2024年又出現(xiàn)了加速下滑的趨勢。

就利潤率而言，自2021年以來一直保持下滑趨勢，2024年典型上市房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤率3446億元，同比下降33%，下降幅度較多。

根據(jù)公司各項(xiàng)利潤率指標(biāo)，2024年典型上市房企整體毛利率為10%，同比下降20%。％；凈利率為-9%，為虧損狀態(tài)；歸母凈利率也為-9%。

根據(jù)2007年年報(bào)數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)行業(yè)的平均毛利率為38.59%，2011年房地產(chǎn)行業(yè)的平均毛利率為40%，經(jīng)過十多年的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的毛利率已經(jīng)從40%的高點(diǎn)下降到10%。

造成損失的原因，一方面是高地價(jià)、低利潤項(xiàng)目在歷史高位的影響仍在繼續(xù)傳遞。另外一方面，近年來，公司銷售去化壓力放大。許多房地產(chǎn)企業(yè)通過打折和“以價(jià)換量”來保證貨物價(jià)值的去化，這加劇了公司增收不增利的表現(xiàn)。

此外，在行業(yè)下滑的背景下，庫存價(jià)格下跌和投資物業(yè)賬面價(jià)值下降，房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)合市場風(fēng)險(xiǎn)計(jì)提部分項(xiàng)目和股權(quán)投資的資產(chǎn)減值損失，對(duì)當(dāng)期盈利能力也有較大負(fù)面影響。

2025年行業(yè)或筑底回穩(wěn)。

仍然需要政策加碼來幫助信心修復(fù)。

利潤困難已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場的普遍現(xiàn)象，其中大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的凈利潤都出現(xiàn)了虧損，股票價(jià)格下跌損失成為市場壓力下純利潤損失的主要原因，另外，聯(lián)合投資損失和信用減值損失也成為利潤下滑的關(guān)鍵因素。

伴隨著行業(yè)的深入調(diào)整，許多房地產(chǎn)企業(yè)也在尋求戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，堅(jiān)持構(gòu)建第二增長曲線。比如保利發(fā)展提出“擴(kuò)大房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)，創(chuàng)新資產(chǎn)管理模式，大力發(fā)展租賃住房，提高資產(chǎn)經(jīng)營收入”，“加強(qiáng)房地產(chǎn)綜合服務(wù)，不斷推進(jìn)‘大物業(yè)’戰(zhàn)略落地，提升綜合服務(wù)專業(yè)化市場化水平，探索第二增長曲線。“2025年，招商局蛇口計(jì)劃進(jìn)入市場9個(gè)公寓項(xiàng)目、8個(gè)商業(yè)項(xiàng)目和3個(gè)工業(yè)園區(qū)項(xiàng)目，并表示未來將加強(qiáng)自身運(yùn)營能力建設(shè)，以高質(zhì)量的多業(yè)態(tài)協(xié)調(diào)和細(xì)致的成本控制，打造明星標(biāo)桿項(xiàng)目，提升資產(chǎn)價(jià)值。

從長遠(yuǎn)來看，我們相信，隨著優(yōu)惠政策的不斷增加，將有助于市場預(yù)期的修復(fù)和信心的提高。2025年可能是房地產(chǎn)市場觸底穩(wěn)定的關(guān)鍵一年。

同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營邏輯也要迎合行業(yè)新階段的發(fā)展特點(diǎn)。在過去的開發(fā)業(yè)務(wù)中，我們應(yīng)該專注于銷售和定投，同時(shí)增加轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)的擴(kuò)張，從而實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定高質(zhì)量的發(fā)展。

房地產(chǎn)業(yè)從2023年的增收不增利，轉(zhuǎn)變?yōu)?024年上半年的利潤和利潤雙降，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型刻不容緩。

在這種背景下，許多房地產(chǎn)企業(yè)堅(jiān)定地將戰(zhàn)略重點(diǎn)轉(zhuǎn)化為經(jīng)營性物業(yè)板塊或其他多元化板塊，創(chuàng)造持續(xù)增長的第二條增長曲線。與此同時(shí)，一些房地產(chǎn)企業(yè)從產(chǎn)品質(zhì)量出發(fā)，加大了對(duì)內(nèi)追求的力度。

目前整體市場仍處于停止下跌和穩(wěn)定的過程中，行業(yè)利潤將繼續(xù)承壓。房地產(chǎn)企業(yè)仍需積極調(diào)整，尋找結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，通過增量項(xiàng)目高毛利率帶動(dòng)整體企業(yè)毛利率企穩(wěn)。只有這樣，我們才能實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定高質(zhì)量的發(fā)展。

本文來自微信公眾號(hào)“丁祖昱評(píng)房市”，作者：編輯部、CRIC研究，36氪經(jīng)授權(quán)發(fā)布。

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