本文以2024年TOP4公司綜合能力為基礎(chǔ)。綠城管理，藍城集團，金地管理，潤地管理專注于公司的典型樣本。核心優(yōu)勢與競爭力，探尋“火爆”之下，頭部代建公司的立身之道。

代建行業(yè)增速明顯放緩。

頭部格局逐漸穩(wěn)定

在經(jīng)歷了2021年至2023年的快速增長之后，隨著代建公司的競爭，2024年行業(yè)進入了規(guī)模增長放緩、公司格局分化的新階段，行業(yè)面臨著激烈的市場份額糾紛。

2024年代新拓規(guī)模再創(chuàng)新高，達到2.15億平方米，比2020年翻了一番。但是代建新拓規(guī)模同比增長13%，與2023年相比，增速大幅下降14%。％。

到2025年，代建項目的難度越來越大，第一季度新拓代建規(guī)模僅同比增長5%。

代建業(yè)的發(fā)展主要受以下幾個方面的影響：

首先，在宏觀經(jīng)濟環(huán)境的影響下，市場信心和預(yù)期仍在緩慢修復(fù)。代建作為一種輕資產(chǎn)運營模式，導(dǎo)出品牌和服務(wù)，整體風險較小，但住房市場持續(xù)低迷進一步降低了客戶的發(fā)展意愿，從而影響了代建需求。

二是行業(yè)競爭加劇，代建企業(yè)拓展新項目難度不斷加大。截至2024年底，已有100多家房地產(chǎn)企業(yè)進入代建行業(yè)，行業(yè)參與度明顯提高。

三是與代建相關(guān)的政策利好兌現(xiàn)后迎來短期不確定性。在土地交易持續(xù)觸底、土地回購等政策的影響下，城市投資和征地規(guī)模下降，施工意愿進一步下降；“以購代建”政策導(dǎo)致保障性住房短期內(nèi)持續(xù)承壓；資本建設(shè)中的救助建設(shè)進程逐漸放緩。

代建行業(yè)在增速放緩的背景下，也面臨著來自外部和內(nèi)部的多重挑戰(zhàn)。

挑戰(zhàn)最為重要代建公司在高質(zhì)量發(fā)展和價格戰(zhàn)之間存在矛盾，其次這是代建項目超額收益承諾與收益空間收窄之間的矛盾，最終，在輕資產(chǎn)模式下，信任危機、代建企業(yè)規(guī)模和利潤的動態(tài)博弈同樣不容忽視。

從客戶的角度來看，選擇代建公司的思路已經(jīng)從“單服務(wù)采購”升級為“戰(zhàn)略生態(tài)共創(chuàng)”。規(guī)模優(yōu)勢不再是客戶選擇代理公司的唯一標準，而具有長期主義思維、風險共擔能力、資源整合能力、能夠創(chuàng)造超額收益的代理公司將成為客戶的首選。

以服務(wù)于專業(yè)技能導(dǎo)向委托方

頭部企業(yè)各有優(yōu)勢

面對一系列挑戰(zhàn)和問題，綠城管理、藍城集團、金地管理、潤地管理等龍頭企業(yè)已經(jīng)建立了核心競爭力，企業(yè)建立的優(yōu)勢將成為解決市場現(xiàn)狀的關(guān)鍵。

1、綠城管理:規(guī)模領(lǐng)先，標準化體系支撐產(chǎn)品口碑和品牌溢價。

綠城管理作為綠城品牌和代建管理模式導(dǎo)出的主體，憑借先發(fā)優(yōu)勢，形成了較大的規(guī)模效應(yīng)。同時，在專業(yè)服務(wù)、品牌運營、生態(tài)協(xié)作等軟實力的加持下，穩(wěn)坐是行業(yè)第一。

綠城管理項目分布具有較強的抗風險能力和溢價能力。截至2024年末，建筑面積占一二線城市總建筑面積的44.0%，四大核心城市圈(長三角經(jīng)濟帶、珠三角經(jīng)濟圈、環(huán)渤海經(jīng)濟帶、成渝城市群)占76.6%。與2023年底相比，兩者的比例都有所上升。

就項目來源而言，2024年底，綠城管理合同總建筑面積中，商業(yè)建筑占76.19%。商業(yè)建設(shè)項目具有毛利高的特點，能給企業(yè)帶來更高的收益，同時能更有效地保證整體業(yè)績的穩(wěn)定實現(xiàn)。

2、藍城集團:生態(tài)賦能，在細分領(lǐng)域建立較大優(yōu)勢。

代建頭部企業(yè)中，藍城集團特別是與其它頭部企業(yè)形成一定的差異化競爭，代建保障房和政府公建“代建” 運營”方面，依靠產(chǎn)品和品牌賦能，形成自己獨特的標簽，并得到市場和客戶的肯定。

藍城集團代建規(guī)模在戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型過程中也處于行業(yè)領(lǐng)先地位。截至2024年12月31日，藍城集團已累計簽約代建項目總建筑面積超過1.36億平方米，已進駐中國27個省、市轄區(qū)、146個地級市，交易項目690個。2024年，藍城集團新增80個代建項目，48個商業(yè)代建項目，32個政府代建項目，市場拓展平衡，新增1570.19萬平方米的建筑面積，保持行業(yè)前三，占行業(yè)新增規(guī)模的7.3%。

另外，藍城集團在戰(zhàn)略簽約上合縱連橫，強調(diào)長期主義。僅2024年，藍城集團就與重慶城投集團、昆明交通投資集團、淮安國聯(lián)集團等10多個合作伙伴簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議。

在代建保障房的過程中，藍城集團建立了自己獨特的保障房標準化體系，提高了代建保障房的質(zhì)量和效率，同時以更加透明公開的方式與政府委托方形成了相互信任。到目前為止，藍城集團建造的經(jīng)濟適用房已經(jīng)進行了四次迭代升級，大大提高了經(jīng)濟適用房項目的質(zhì)量。經(jīng)濟適用房項目以商品房標準達到極致，長期保持良好的聲譽。

雖然短期內(nèi)實施的“以購代建”政策會導(dǎo)致對保障性住房的需求下降，但從長遠來看，在“市場” 在“保障”雙軌制度下，保障性住房和城市發(fā)展仍有巨大的建設(shè)空間。藍城集團仍將是大多數(shù)地方政府合作伙伴在現(xiàn)有高質(zhì)量保障性住房建設(shè)口碑的基礎(chǔ)上的首選。

3、金地管理：管理驅(qū)動，服務(wù)口碑和系統(tǒng)建設(shè)優(yōu)勢突出

金地管理已經(jīng)深耕近20年，形成了完善的項目管理體系、龐大的客戶基礎(chǔ)、優(yōu)秀的市場口碑和專業(yè)的人才隊伍。

持續(xù)穩(wěn)定擴張的金地管理經(jīng)營規(guī)模有三個支撐：

一是全業(yè)務(wù)覆蓋和“代建” ”創(chuàng)新。2024年累計簽約管理面積以商住為主，占68%，輔以商業(yè)和公共建設(shè)，分別占12%和20%，拓展代理運營、咨詢、股票更新等多元化跑道，探索股票和增量需求。

一是優(yōu)質(zhì)客戶結(jié)構(gòu)，促進業(yè)務(wù)健康發(fā)展。在2024年的客戶比例中，政府/國有企業(yè)城市的投資比例為72%，中小型房地產(chǎn)企業(yè)、雇主和產(chǎn)業(yè)客戶共同發(fā)展，豐富的客戶類型有助于業(yè)務(wù)的深度拓展。

三是精確布局驅(qū)動效率。金地管理已經(jīng)在全國60歲了 城市布局，簽約管理面積3831萬平方米，同比 33%，以高能城市圈和一二線核心區(qū)域為戰(zhàn)略重點，提高了盈利能力和抗風險韌性。

4、潤地管理：市企合作，公共建設(shè)領(lǐng)域建設(shè)多元化堡壘

潤地管理是華潤置地旗下的代建業(yè)務(wù)平臺，持續(xù)深耕“6 2”多元跑道，業(yè)務(wù)涵蓋文化體育場館、經(jīng)濟適用房、學校、醫(yī)院、工業(yè)園區(qū)、城市發(fā)展六大政府建設(shè)跑道，以政府公共建設(shè)為核心發(fā)展方向，在政府建設(shè)領(lǐng)域占據(jù)領(lǐng)先地位。同時，積極布局商業(yè)建設(shè)和住宅建設(shè)兩條社會跑道。

截至2024年，華潤城市代建業(yè)務(wù)實現(xiàn)營業(yè)額11.8億元，累計管理面積7607萬平方米，同比增長19%，穩(wěn)居行業(yè)前列。2024年，新增政府代建面積1016萬平方米，始終保持領(lǐng)先優(yōu)勢，鞏固政府公共建設(shè)領(lǐng)域的環(huán)城河。

與綠城管理、藍城集團等公司相比，以住宅代建著稱，在公共建筑和工業(yè)園區(qū)代建領(lǐng)域，潤地管理具有明顯的優(yōu)勢，從而在多元化代建市場中形成了獨特的競爭力。

另外，在政府代建過程中，多元化業(yè)務(wù)協(xié)同優(yōu)勢是潤地管理的核心優(yōu)勢。在房地產(chǎn)、醫(yī)療、教育、商業(yè)、能源等方面，華潤集團的多元化布局，為潤地管理提供了大量的業(yè)務(wù)協(xié)作資源。

通過政府代建項目的實踐經(jīng)驗，在許多分向領(lǐng)域，潤地管理成功地塑造了“專家”形象，這也是其市場競爭的核心基礎(chǔ)。比如文化體育場館的建設(shè)，構(gòu)成了從國家級到區(qū)級的三級場館建設(shè)標準和能力體系。目前管理項目已達17個，大型體育場管理項目數(shù)量居行業(yè)第一。

在保障性住房建設(shè)領(lǐng)域，潤地管理形成了標準化、產(chǎn)業(yè)化的建設(shè)模式。保障性住房建設(shè)與北京大興機場安置性住房項目等商業(yè)配套運營相結(jié)合，通過“建設(shè)運營收益分享”等合作方式實現(xiàn)長期收益。

長遠主義是發(fā)展的基石

通過專業(yè)化分工實現(xiàn)多方共贏

代建作為轉(zhuǎn)型為輕資產(chǎn)模式的典型業(yè)務(wù)，具有較強的逆周期效應(yīng)，已成為許多企業(yè)尋求發(fā)展的重要途徑。

行業(yè)和企業(yè)在新階段面臨許多問題：比如“如何避免過度擴張，保持高質(zhì)量發(fā)展”、如何與委托方實現(xiàn)利潤趨薄下的雙贏？、"作為乙方，如何與客戶建立長期的信任，形成長期的伙伴關(guān)系"等等。

怎樣打破游戲？從頭部企業(yè)的經(jīng)驗可以總結(jié)出以下三點：第一，構(gòu)建核心競爭力，探索細分領(lǐng)域，構(gòu)建環(huán)城河；第二，滿足用戶多樣化需求，擴大增量空間，尋找多樣化的復(fù)合方式；第三，為客戶創(chuàng)造持續(xù)穩(wěn)定的合作，通過服務(wù)創(chuàng)造超額收益。

客戶需求正從“快速變現(xiàn)”向全周期價值共創(chuàng)轉(zhuǎn)變。代建公司還需要通過品牌、服務(wù)、經(jīng)營、商品等一系列綜合能力的培養(yǎng)和打造，以“長期合作伙伴”的作用深入綁定客戶需求，確保項目從開發(fā)到運營的全鏈價值兌現(xiàn)，與其簡單地追求規(guī)模擴張。

不僅僅是規(guī)模理論，以專業(yè)和服務(wù)創(chuàng)造價值，構(gòu)建核心競爭力是代建“火爆”中企業(yè)應(yīng)該具備的能力，它也是評估和衡量代理公司的重要指標和標準。隨著競爭的加劇，企業(yè)需要以綜合解決問題的能力為客戶提供更好的服務(wù)，同時依靠核心競爭力在戰(zhàn)略發(fā)展中實現(xiàn)“攻防兼?zhèn)洹薄?/p>

未來代建行業(yè)仍將保持“強者恒強”、堅持“長期主義”和“核心競爭力”的公司，如綠城管理、藍城集團、金地管理、潤地管理等“特色為王”的發(fā)展形勢，可以在“藍海變紅?！钡拇ㄅ艿郎蠘?gòu)建一條環(huán)城河，在行業(yè)周期波動中引導(dǎo)價值標桿，與客戶形成深度協(xié)調(diào)，實現(xiàn)股票優(yōu)化和增量突破的多重價值最大化。

代建行業(yè)不是“零和博弈”，而是通過專業(yè)分工實現(xiàn)多方共贏。惡性競爭和無序擴張將揭示行業(yè)信用，要求龍頭企業(yè)率先建立標準化服務(wù)框架，推動行業(yè)從“價格戰(zhàn)”向“價值戰(zhàn)”轉(zhuǎn)變，形成良好的競爭生態(tài)，促進從“規(guī)模擴張”向高質(zhì)量發(fā)展的健康發(fā)展。

本文來自微信公眾號“丁祖昱評房市”，作者：克而瑞研究中心，36氪經(jīng)授權(quán)發(fā)布。

本文僅代表作者觀點，版權(quán)歸原創(chuàng)者所有，如需轉(zhuǎn)載請在文中注明來源及作者名字。

免責聲明：本文系轉(zhuǎn)載編輯文章，僅作分享之用。如分享內(nèi)容、圖片侵犯到您的版權(quán)或非授權(quán)發(fā)布，請及時與我們聯(lián)系進行審核處理或刪除，您可以發(fā)送材料至郵箱：service@tojoy.com