全國單價地王記錄再次被刷新，直接突破20萬/㎡大關。

7月25日，上海第六批次土拍的最后三宗宅地開拍，其中最受關注的徐匯區(qū)XH - 02 (TPL)單元051 - 11地塊，經(jīng)過28輪激烈競拍，上海祺祥旺宇最終擊敗中海、招商 + 徐房聯(lián)合體，以12.25億元成功競得，成交樓面價高達200257元/㎡，創(chuàng)造了全國單價新紀錄。

地塊位置

在此之前，全國單價地王同樣出自上海。今年2月，上海靜投摘得靜安寺宅地（協(xié)議出讓地塊），樓面價為162338元/㎡。

01 上海核心地段，房源或不足20套

地塊位置

該地塊位于徐匯衡復風貌區(qū)，原址是上海交通大學的博學樓賓館。其東至天平路，西至華山路，南至廣元路，北至051 - 10地塊。出讓面積4705.49㎡，容積率1.3，建筑面積6117.14㎡，地上建筑限高15米。

根據(jù)規(guī)劃，未來此地將打造風貌墅級產(chǎn)品，可售住宅面積約5200㎡。若按每套300㎡計算，未來房源數(shù)量不超過20套，稀缺性極高。

實際上，在地塊開拍前，它就已注定成為上海乃至全國的單價地王，起拍樓面價16.36萬/㎡（可售住宅起拍單價19.2萬/㎡），這在全國土地出讓史上已是最高。

該地塊此前并非宅地性質(zhì)，今年5月剛進行了調(diào)整：

①將原控規(guī)中商業(yè)辦公混合用地(C2C8)，調(diào)整為二類住宅組團用地(Rr2)

②部分一類住宅組團用地(Rr1)，調(diào)整為二類住宅組團用地(Rr2)

③根據(jù)地線校核，將部分類住宅組團用地(Rr1)，調(diào)整為公共綠地(G1)

④051 - 11地塊(Rr2)容積率不超過1.3

⑤將華山路沿街高度，控制由40米調(diào)整為15米

從位置來看，地塊位于徐匯衡復風貌區(qū)內(nèi)，這是上海44片歷史文化風貌區(qū)之一。據(jù)悉，衡山路 - 復興路歷史文化風貌區(qū)是上海規(guī)模最大、歷史建筑最密集的區(qū)域之一，總面積7.66平方公里（徐匯占4.3平方公里），涵蓋950幢優(yōu)秀歷史建筑和4000余幢保留建筑。

徐匯衡復風貌區(qū)

由于地處上海核心位置，地塊周邊資源豐富。地塊西側(cè)一路之隔是上海交通大學，北側(cè)是南洋模范初級中學，南側(cè)不遠處是中國福利會國際和平婦幼保健院，東南側(cè)有復旦大學附屬中山醫(yī)院。1公里范圍內(nèi)有新鴻基one itc、百聯(lián)徐匯商業(yè)中心、港匯恒隆廣場等多家商場，還有復旦小學、虹橋路小學、徐匯中學、上海市第五十四中學等中小學校。衡山公園、徐家匯公園等也分布在周邊，生活資源堪稱高配。

當然，這里還有1、9、10、11號線四條地鐵交匯，但未來有能力購買該項目的人，或許不會看重這一點。

地塊附近的別墅產(chǎn)品價格都不低。北邊的獨棟別墅 - 世界花園，二手掛牌價超46萬/㎡，湖南路305號的掛牌價也超過39萬/㎡。

02 跨界拿地

拿下該地塊的上海祺祥旺宇置業(yè)有限公司，于今年1月17日剛注冊，法定代表人為葉舒祺。對于此次拿地，網(wǎng)傳是葉舒祺為家族做的資產(chǎn)配置，若屬實，未來新房市場可能看不到該項目的出售信息。

上海祺祥旺宇置業(yè)有限公司

從網(wǎng)傳信息可知，她背后的家族是浙江屹豐集團葉華彪家族，葉華彪是葉舒祺的父親。來自浙江臺州的葉華彪，有“汽車模具大王”之稱，其創(chuàng)建的屹豐集團主要從事汽車大型覆蓋件模具及零部件的生產(chǎn)。目前，集團在全國10多個城市設有制造基地，上海大眾、通用、北京奔馳、寶馬等都是其客戶。

在房地產(chǎn)輝煌時期，葉華彪對這個熱門市場持保守態(tài)度。他曾表示：“一個企業(yè)家要想獲得成功，專注于自己熟悉的行業(yè)是關鍵?！倍囌撬钍煜さ念I域。

后來，他的兩位千金——葉舒祺、葉舒祥進入集團分管不同業(yè)務。據(jù)悉，大女兒負責資產(chǎn)管理，小女兒負責汽車相關業(yè)務。從此，葉氏家族開始積極涉足房地產(chǎn)行業(yè)。2021年10月，葉舒祺作為法人的成都祺祥汽車科技有限公司，摘得成都龍泉驛區(qū)東安湖片區(qū)71畝商服用地，目前尚未建成，備案名為成都祺祥商業(yè)中心。

到了2025年，旗下多個地產(chǎn)公司紛紛成立。1月，上海祺祥旺宇置業(yè)有限公司、成都祺祥旺宇置業(yè)有限公司成立；3月，上海祺祥泓啟置業(yè)有限公司成立；5月，上海楹嘉置業(yè)有限公司成立。在這些地產(chǎn)公司中，除了法人葉舒祺，葉舒祥的名字也頻繁出現(xiàn)，或是股東，或是高管。而在葉舒祥做法人的上海瑾舒汽車科技有限公司、上海嘉舒資產(chǎn)管理咨詢有限公司等，也有葉舒祺的身影。

兩姐妹雖然分管業(yè)務不同，但在汽車、地產(chǎn)和金融領域都實現(xiàn)了交融。可謂姐妹同心，其利斷金，葉氏家族的商業(yè)版圖也在不斷擴大。

汽車領域出身的葉氏家族此次跨界拿地，在房地產(chǎn)行業(yè)并非新鮮事。早在2018年，小米和好未來（教育）就在北京朱辛莊拿下兩宗地。進入深度調(diào)整期的房地產(chǎn)行業(yè)，土地市場分化加劇，吸引了不少跨界者入場。

部分跨界拿地情況

去年，貝殼、波司登等成功成為西安、上海等城市的地主。今年3月，由浙江四海氨綸聯(lián)合紹興紡織企業(yè)成立的中昕置業(yè)，以近40%的溢價率拿下成都成華區(qū)一宅地，成立一年多的它，除了成都，在大本營紹興已競得三宗地塊。4月，泰康人壽又底價獲得蘇州一養(yǎng)老地塊。

在縮量提質(zhì)的土地市場中，跨界而來的民營企業(yè)給樓市帶來了新鮮感，也為地產(chǎn)行業(yè)賦予了更多可能。未來，這股跨界風或許會繼續(xù)吹。

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