每一個(gè)樓花，都是獨(dú)一無二的。這里是樓花網(wǎng)。

董毅挑了個(gè)特別的日子。8月8日，北京昌平北四村CP01 - 0601 - 0077、0078地塊公示了總平面設(shè)計(jì)圖。這位越秀地產(chǎn)北方區(qū)總經(jīng)理有點(diǎn)迷信玄學(xué)，還喜歡穿橘色衣服出現(xiàn)在土拍現(xiàn)場，神奇的是，他常常是那個(gè)幸運(yùn)兒。

兩個(gè)月前，越秀聯(lián)合北京城建、未來科學(xué)城、貝好家，以23.95億元的底價(jià)拿下北四村雙子座地塊，由越秀來操盤。在昌平，越秀和未來科學(xué)城是老搭檔了，在售樓盤有越秀星樾和星耀未來。

北四村雙子座地塊規(guī)模不大。西區(qū)0077地塊地上建面4.22萬平方米，規(guī)劃8棟樓、400戶；東區(qū)0078地塊地上建面3.93萬平方米，規(guī)劃7棟樓、372戶。這意味著未來兩個(gè)月內(nèi)，昌平樓市至少有約400套新房入市。

對于昌平樓市而言，這并非好事。近期，昌平利空不斷（詳見《昌平樓市，跑為上策》）。一是東小口CP02 - 0405 - 0001、0002、0005三塊“王炸”地塊下線，何時(shí)再供地沒有時(shí)間表，間接打擊了市場信心；二是8月1日，昌平公布6宗住宅用地規(guī)劃，其中朱辛莊CP01 - 0801 - 0055地塊從工業(yè)用地變性為居住用地；三是中海未來之境開盤銷售不錯(cuò)，已網(wǎng)簽58套，但網(wǎng)簽價(jià)格為6.17萬元/平米，和兩年前開盤的大華啟宸府差不多，是以價(jià)換量。包括越秀星耀未來表現(xiàn)也不盡如人意，開盤三個(gè)月網(wǎng)簽156套，待售774套，單價(jià)5.55萬元/平米（詳見《越秀猛將，竟然輸了一局》）。

一片烏云籠罩著昌平樓市。在此背景下，常勝將軍董毅壓力不小。針對北四村雙子座地塊，他已給出解法。

角煞多，采光是個(gè)問題

北四村雙子地塊很斜，東偏南約45度。這個(gè)角度導(dǎo)致樓棟不能按地形走，只能正南正北排布，浪費(fèi)了不少占地面積。0077地塊規(guī)劃8棟11 - 18F洋房 + 小高層，0078地塊規(guī)劃7棟9 - 18F洋房 + 小高層，都是北高南低。由于地形和容積率高達(dá)2.6的原因，日照會(huì)受影響。不過北四村雙子座都能滿足大寒日2小時(shí)日照，只是日照不夠充足、角煞多。所以只能選擇點(diǎn)狀布局。

這種點(diǎn)狀布局，除了影響風(fēng)水，樓與樓之間的間距過短。例如，東區(qū)的6#和7#樓體之間最近距離只有9.05米，7#1層門廳與6#最近只有7.42米；西區(qū)的3#和4#，這兩個(gè)數(shù)字分別是9米和7.76米。從整體看，北四村雙子座很講究平權(quán)，沒有樓王。因?yàn)榻巧诽?，選房難度較大。論地理位置，西區(qū)優(yōu)于東區(qū)，因?yàn)闁|區(qū)鄰京藏高速約100米；論樓棟空間感，東區(qū)優(yōu)于西區(qū)。

三個(gè)小亮點(diǎn)，有玄學(xué)

北四村雙子座由北京越昌貝城置業(yè)有限公司持有，越秀、北京城建、貝好家和未來科學(xué)城分別持股30%、30%、20%和20%。雙子座只有一個(gè)主體開發(fā)，便于統(tǒng)籌規(guī)劃，不像海淀朱房的臻澐和建發(fā)海晏各干各的，即便有血緣關(guān)系的功德寺和樾望云與和樾玉鳴也競爭激烈。

讀完規(guī)劃圖，花姐認(rèn)為它至少有三大亮點(diǎn)。一是大門，西區(qū)大門區(qū)域長50米，中間的鄰里中心9.8米，氣勢直逼大門專業(yè)戶建發(fā)房產(chǎn)，后面接一座下沉庭院；東區(qū)大門區(qū)域與之對稱，不同的是把下沉庭院前置，設(shè)在鄰里中心前方兩側(cè)?；ń阆嘈胚@一設(shè)計(jì)正中董毅下懷。

二是車庫出入口，大門與車庫出入口講究絕對的人車分離。按照土地出讓文件，0077地塊的車庫出入口可設(shè)在北面和東面，0078地塊的可設(shè)在西北東三面，但設(shè)計(jì)圖紙出來后，大門一端放棄了車庫入口。三是首層架空層，將首層架空層打散設(shè)置，分布在東區(qū)的1#、2#、3#、4#和西區(qū)的1#、2#和3#，且只設(shè)在樓棟首層的局部，這算是一個(gè)小創(chuàng)新。

五款剛需戶型，北向沒有設(shè)備陽臺

北四村雙子座走剛需路線。花姐推測有五類戶型，分別是82平米、88平米、92平米、110平米和120平米。82平米戶型分布在西區(qū)1#和8#的兩個(gè)端戶、4#西端戶，東區(qū)2#兩個(gè)端戶、7#、6#東端戶，共計(jì)約95套；88平米戶型分布在西區(qū)5#、6#、7#和8#的中間戶、4#東端戶，東區(qū)4#中間四戶、5#和6#的東單元西戶，共計(jì)約150套；92平米戶型分布在西區(qū)6#和7#的端戶，東區(qū)的5#、6#西單元，共計(jì)約99套；110平米戶型分布在西區(qū)1#、2#、3#的西邊三戶，東區(qū)的1#、2#、3#，共計(jì)約380套；120平米戶型分布在2#和3#的東端戶，共計(jì)約36戶。

以西區(qū)5#為例，中間戶為88平米、南向三面寬，內(nèi)嵌式陽臺進(jìn)深約1.2米，實(shí)際得房率約86%；端戶為82平米戶型，南向兩面寬，內(nèi)嵌式陽臺進(jìn)深約1.8米，邊上有一圈L型飄窗，實(shí)際得房率94%。這些戶型的贈(zèng)送面積不大，主要是“內(nèi)嵌式陽臺 + 飄窗”組合，沒有挑空陽臺，也沒有設(shè)備陽臺，北面完全沒有贈(zèng)送，和中海未來之鏡相似?；ń阃茰y昌平樓市對設(shè)置北向設(shè)備平臺收緊了。

最后，花姐送出一個(gè)彩蛋。8月9日，北京將發(fā)布樓市新政，核心內(nèi)容是京籍居民家庭、在北京市連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿2年及以上的非京籍居民家庭，購買五環(huán)外商品住房不限套數(shù)。簡單來說，五環(huán)外商品住宅松綁了。

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