備受市場矚目的上海史上最大地塊舊改項目——徐匯東安項目有了新動態(tài)。

9月25日，中華企業(yè)發(fā)布公告，其全資子公司上海瀾鉆置業(yè)有限公司與宸嘉發(fā)展集團(tuán)有限公司（以下簡稱“宸嘉發(fā)展”）全資子公司上海新祺弘創(chuàng)置業(yè)有限公司組成聯(lián)合體，以29.87億元競得上海城市更新建設(shè)發(fā)展有限公司持有的上海新楓安企業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡稱“新楓安公司”）100%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)。

在此次交易中，中華企業(yè)出資20.91億元受讓新楓安公司70%股權(quán)及相應(yīng)債權(quán)，宸嘉發(fā)展則出資8.96億元受讓新楓安公司30%股權(quán)及相應(yīng)債權(quán)。

據(jù)時代周報記者了解，新楓安公司旗下持有徐匯區(qū)C030301單元127b - 23地塊，該地塊是徐匯東安舊改項目協(xié)議出讓的三幅核心涉宅地塊之一，另外兩幅地塊分別為125 - 31地塊和127b - 24地塊，由招商蛇口、中海地產(chǎn)等企業(yè)聯(lián)合體持有。

值得一提的是，目前宸嘉發(fā)展是參與東安舊改項目的唯一民企，其余參與企業(yè)均為央國企。

民企宸嘉入局

天眼查信息顯示，宸嘉發(fā)展成立于2020年11月，由香港企業(yè)宸嘉發(fā)展有限公司100%持股，業(yè)務(wù)涵蓋不動產(chǎn)投資開發(fā)、代建管理、商業(yè)運營和物業(yè)管理等領(lǐng)域，公司注冊資本1億元，法人代表是郭斌。主要人員方面，崔帥任董事長、郭斌為總經(jīng)理、梁飛是董事。

作為成立不到5年的民企，宸嘉發(fā)展為何能與老牌央國企一同參與徐匯東安舊改項目開發(fā)？

據(jù)悉，宸嘉發(fā)展此前在上海布局較少。除徐匯東安項目外，僅在普陀長風(fēng)和徐匯龍華有兩個項目。其中，徐匯龍華項目去年12月底拿地，尚未入市。

上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦對時代周報記者表示，民企參與舊改并不罕見，但宸嘉發(fā)展能聯(lián)手中華企業(yè)參與重要舊改，說明合作方認(rèn)可其高端產(chǎn)品開發(fā)能力。

“之前宸嘉發(fā)展在普陀長風(fēng)的項目做得不錯，業(yè)內(nèi)關(guān)注度高。”盧文曦稱。

2024年6月，宸嘉發(fā)展位于普陀區(qū)長風(fēng)社區(qū)的宸嘉·嘉佰道開盤，1000組客戶搶購422套房源，2小時售罄，總銷售額達(dá)61.78億元。同年，嘉佰道系登上克而瑞研究院《2024年度全國十大頂級豪宅產(chǎn)品系榜單》。

此外，宸嘉發(fā)展資金實力強(qiáng)，高管均為業(yè)內(nèi)資深人士。據(jù)中房報報道，其多個項目從國華人壽接盤，包括出險房企爛尾樓項目，背后“金主”是有“中國巴菲特”之稱的國華人壽老板劉益謙。公司董事長崔帥、總經(jīng)理郭斌和董事梁飛曾是頭部房企“中海系”高管，崔帥曾任中海地產(chǎn)上海公司總經(jīng)理。

此次宸嘉發(fā)展與中華企業(yè)開發(fā)的徐匯區(qū)127b - 23地塊，土地面積25179.34平方米，容積率2.63，建筑面積66221.66平方米。該地塊與全國總價最高單幅地塊徐匯區(qū)125 - 31地塊僅一街之隔，四至范圍為東至東安路，北至東安大樓/零陵路，西至音樂學(xué)院/東安四村，南至規(guī)劃住宅地塊。

9月8日，徐匯區(qū)規(guī)劃與自然資源局公示了127b - 23地塊設(shè)計方案。

方案顯示，該地塊將建5幢17 - 25層住宅樓，共206戶，配備635個機(jī)動車位，車位比超1:3。

安居客上海分析稱，參考周邊近20萬均價，該項目最低總價或超3300萬元，套均售價超6000萬，位居上海豪宅第一梯隊。

東安舊改核心宅地開發(fā)拼圖完成

資料顯示，東安舊改項目2024年10月完成征收，涉及117幢居民樓、6057證住戶、約31萬平方米建筑面積，是上海史上最大單地塊舊改征收項目。

整個徐匯東安舊改項目規(guī)劃7個地塊，包括三幅純住宅用地（127b - 20地塊為征收安置地塊、127b - 23地塊、127b - 24地塊）、一幅商住辦綜合用地（125 - 31地塊）、一幅醫(yī)療用地、一幅教育科研用地、一幅基礎(chǔ)教育設(shè)施類用地。

今年3月和5月，上海土地市場以協(xié)議方式出讓127b - 23、127b - 24、125 - 31三幅含住宅地塊，出讓價分別為83.5億元、98.18億元、341.35億元，合計約523.03億元。其中，125 - 31地塊創(chuàng)全國單幅地塊總價成交紀(jì)錄。

上述三幅地塊競得者分別為上海新楓安企業(yè)發(fā)展有限公司、上海新百安經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司、上海新東安企業(yè)發(fā)展有限公司。此后，三家公司股權(quán)相繼在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易掛牌出讓。

9月初，中海地產(chǎn)、招商蛇口以及中旅投資聯(lián)合體分別以總價130.82億元競得上海新東安企業(yè)發(fā)展有限公司90%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)；以總價23.96億元競得上海新百安經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司90%股權(quán)，合計154.78億元。

根據(jù)出資金額，最終各方持股情況為：中海地產(chǎn)出資81.53億元，擁有125 - 31地塊50.5%權(quán)益、127b - 24地塊30.5%權(quán)益；招商蛇口出資65.52億元，擁有125 - 31地塊35%權(quán)益、127b - 24地塊55%權(quán)益；中旅出資7.74億元，擁有125 - 31地塊4.5%權(quán)益、127b - 24地塊4.5%權(quán)益；徐匯城投分別持有上述兩幅地塊10%股權(quán)。

如今，127b - 23地塊開發(fā)主體確定，意味著土地價值超500億的徐匯東安舊改核心住宅部分從藍(lán)圖規(guī)劃進(jìn)入實質(zhì)性開發(fā)階段。

時代周報記者從招商蛇口上海公司副總經(jīng)理張哲處了解到，127b - 24、125 - 31地塊由招商蛇口和中海地產(chǎn)共同操盤，目前項目營銷中心及展示區(qū)在籌備中，將于2025年10月底開放。

本文來自微信公眾號“時代周報”，作者：張釔璟，36氪經(jīng)授權(quán)發(fā)布。

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