上海“好房子”新規(guī)出臺(tái)，老樓盤(pán)壓力倍增
2025年9月26日，上海規(guī)劃和自然資源局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)本市住宅品質(zhì)提升的規(guī)劃資源若干意見(jiàn)》，為買(mǎi)房人和開(kāi)發(fā)商都明確了新的重點(diǎn)。
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陽(yáng)臺(tái)從“遮遮掩掩”到“名正言順”提高得房率
在新政實(shí)施前，上海不少新盤(pán)就在陽(yáng)臺(tái)方面動(dòng)腦筋了，個(gè)中緣由大家都懂。
如今好了，政策給大家吃了“定心丸”，條條都切中“增加得房率”這個(gè)痛點(diǎn)，這也是購(gòu)房者的心聲——上海的得房率實(shí)在太低了！
其一，封閉與開(kāi)敞同等對(duì)待，告別“贈(zèng)送歧視”。
過(guò)去上海封閉陽(yáng)臺(tái)全部計(jì)入容積率、不贈(zèng)送面積，開(kāi)發(fā)商為了提高得房率，幾乎都采用開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)，結(jié)果導(dǎo)致外立面雜亂無(wú)章。現(xiàn)在不管陽(yáng)臺(tái)是否封閉，都按水平投影面積的1/2計(jì)算容積率。
其二，打破“小陽(yáng)臺(tái)困境”，大戶(hù)型有了舒展空間。
以前上海規(guī)定，陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深超過(guò)1.8米、面積超過(guò)8㎡就要按全面積計(jì)入容積率，這使得不少項(xiàng)目為了保證贈(zèng)送比例，陽(yáng)臺(tái)做得很小。小戶(hù)型還好，大戶(hù)型就顯得很憋屈。
現(xiàn)在每戶(hù)陽(yáng)臺(tái)水平投影總面積不大于該戶(hù)型建筑面積的10%，且不大于16㎡(含16㎡)，相當(dāng)于160㎡的房子能有16㎡的陽(yáng)臺(tái)，其中8㎡還不計(jì)入容積率，這面積都快趕上老房子的小臥室了，擺個(gè)茶桌、種點(diǎn)花草，別提多舒適了。
其三，多了一個(gè)“免費(fèi)觀景臺(tái)”，上海人喜歡外置晾衣服的習(xí)慣也被考慮到了。
新規(guī)還允許增設(shè)一個(gè)“帶圍護(hù)結(jié)構(gòu)的開(kāi)敞式陽(yáng)臺(tái)”：進(jìn)深≤0.75米、寬≤3米（約2.25㎡），既不算入容積率，也不計(jì)入10%的陽(yáng)臺(tái)額度。別小瞧這2㎡多的空間，正好能放個(gè)晾衣架，下雨天還能通風(fēng)，要是挨著河、靠著綠地，站在這兒看風(fēng)景也十分愜意。
算下來(lái)，100 - 160㎡的房子得房率能提升約4% - 6%。目前上海新房得房率普遍在82%（含贈(zèng)送），未來(lái)大概率普遍能達(dá)到90%。要知道，老小區(qū)得房率大概在80%左右，新規(guī)下的新房，在品質(zhì)感、空間設(shè)計(jì)和性?xún)r(jià)比方面將拉開(kāi)差距。
不過(guò)，想從其他方面“偷面積”就難了，政策規(guī)定得很細(xì)致，比如對(duì)空調(diào)室外機(jī)就有明確規(guī)定，圍護(hù)結(jié)構(gòu)或每戶(hù)水平投影總面積大于2.5平方米的，超過(guò)部分要計(jì)入容積率。
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外立面將開(kāi)啟新一輪“顏值競(jìng)爭(zhēng)”
上海新房的外立面，總讓人感覺(jué)有點(diǎn)“憋屈”。
真石漆 + 玻璃幕墻 + XXX基本是標(biāo)配，很少使用干掛石材、陶板等材料，不是開(kāi)發(fā)商不想用，而是飾面層要計(jì)入容積率。
現(xiàn)在外立面飾面層不計(jì)入容積率，開(kāi)發(fā)商終于不用在“顏值”和“空間”之間做艱難選擇了。
杭州、成都早就大幅提高了對(duì)外立面的要求，這次上海也跟上了步伐。而且上海這兩年拍出了不少高價(jià)地，新規(guī)一放寬，高端項(xiàng)目肯定會(huì)采用干掛石材、陶板、金屬板等高品質(zhì)材料，估計(jì)大多數(shù)剛需的新規(guī)項(xiàng)目也會(huì)對(duì)外立面進(jìn)行更新?lián)Q代，到時(shí)候新規(guī)產(chǎn)品的外立面會(huì)更有質(zhì)感。反觀老小區(qū)或者現(xiàn)在市面上的新房項(xiàng)目，如果還是“真石漆”為主，后續(xù)的“顏值差距”會(huì)更加明顯。
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車(chē)庫(kù) + 架空層從“壓抑地下”邁向“空中社區(qū)”，居住體驗(yàn)將升級(jí)
新規(guī)在“社區(qū)空間”方面的調(diào)整，比面積更能提升“居住舒適度”。
其一，車(chē)庫(kù)抬高，一樓視野瞬間“開(kāi)闊”。
以前車(chē)庫(kù)基本都在地下，甚至一些項(xiàng)目還有地面停車(chē)位，一樓的業(yè)主向外看出去視野很差，而且上海天氣潮濕，一樓的居住舒適度極低，除非安裝科技系統(tǒng)。
新規(guī)允許車(chē)庫(kù)設(shè)置半地下室、底層(僅限一層)架空層，且不計(jì)入容積率，在車(chē)庫(kù)上再設(shè)置不封閉的架空層、風(fēng)雨連廊，同樣不計(jì)入容積率。也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商能把居住層抬高至6 - 8米，一樓就相當(dāng)于“空中花園”，推開(kāi)窗就是綠植，再也不用受地面噪音、潮濕和灰塵的困擾。
其二，架空層、風(fēng)雨連廊“免費(fèi)增設(shè)”，梅雨季節(jié)不用再淋雨。
過(guò)去建造架空層、風(fēng)雨連廊要計(jì)入容積率，很多項(xiàng)目要么不做，要么只在部分樓棟設(shè)置架空層或一小段風(fēng)雨連廊。
很多業(yè)主去看項(xiàng)目時(shí)，看到樓棟有架空層，實(shí)際交付后卻發(fā)現(xiàn)自己買(mǎi)的那棟可能沒(méi)有架空層，而且架空層其實(shí)比會(huì)所（會(huì)所大多要另外收費(fèi)）更實(shí)用。
現(xiàn)在明確規(guī)定用作公共通道、休閑區(qū)的架空層（凈高≥3米）、風(fēng)雨連廊都不計(jì)入容積率。以后每棟樓都能設(shè)置架空層，放上健身器材、兒童玩具，老人小孩不用擠在家里，也不用跑到有架空層的樓棟；而且上海梅雨季節(jié)多雨，風(fēng)雨連廊連接起來(lái)，從小區(qū)門(mén)口走到單元樓都不用打傘，非常人性化！
其三，天際線(xiàn)更靈活，好地段房子視野將更佳。
新規(guī)還調(diào)整了建筑限高，50米及以下的房子能再增高7米，50米以上的能再增高11米，過(guò)去100m需要按照標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，且沒(méi)有“錯(cuò)落天際線(xiàn)”的引導(dǎo)。
所以小區(qū)樓棟高度幾乎一樣，排布呆板；現(xiàn)在可以錯(cuò)落著建造，靠江、靠公園的房子可以建得高一點(diǎn)，視野不會(huì)被遮擋，住在高層看風(fēng)景更舒適。
比起晦澀的政策條文，這波調(diào)整蘊(yùn)含的全是關(guān)乎“居住獲得感”的切實(shí)改變——從陽(yáng)臺(tái)面積到建筑顏值，都切中了上海人的居住痛點(diǎn)。雖然和杭州等城市的政策開(kāi)放度相比還有差距，但對(duì)于當(dāng)下的上海購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，用“實(shí)在”二字來(lái)概括再合適不過(guò)了。
目前還沒(méi)確定什么時(shí)候正式實(shí)施，但看這形勢(shì)，落地應(yīng)該不遠(yuǎn)了。對(duì)買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)，房子空間更大、顏值更高、居住更舒適，但對(duì)老樓盤(pán)來(lái)說(shuō)，壓力可就大了。
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