在地產(chǎn)大盤(pán)表現(xiàn)低迷的情況下，高端項(xiàng)目卻逆勢(shì)火熱。

近期，多個(gè)一線城市的豪宅項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)后銷(xiāo)售情況良好。10月18日，位于上海黃浦衡復(fù)風(fēng)貌區(qū)的萬(wàn)科·高福云境開(kāi)盤(pán)，一天就賣(mài)出25套總價(jià)過(guò)億的大平層。據(jù)媒體報(bào)道，國(guó)慶期間演員胡歌曾帶著妻子去看房。在深圳，龍崗的改善盤(pán)中海大運(yùn)玖章于10月21日晚開(kāi)盤(pán)，一夜就收獲了超過(guò)21億元的銷(xiāo)售額。

在地產(chǎn)存量時(shí)代，購(gòu)房的主力人群正從剛需群體轉(zhuǎn)變?yōu)楦纳菩秃透邇糁等巳骸?/p>

一方面，高端改善盤(pán)憑借其稀缺性、地段價(jià)值和產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，成為了房企回籠資金的重要手段。另一方面，限購(gòu)政策的優(yōu)化和信貸的寬松，使得部分城市高凈值人群的購(gòu)房需求加速釋放。

房企們正集中力量，在核心城市展開(kāi)新一輪“搶奪有錢(qián)人”的行動(dòng)。

房企在深圳爭(zhēng)搶有錢(qián)人

10月21日晚7點(diǎn)，中海大運(yùn)玖章在距離項(xiàng)目約6公里的一家五星級(jí)酒店開(kāi)盤(pán)。

該項(xiàng)目地塊是中海地產(chǎn)在今年1月16日拿下的。當(dāng)天的土地拍賣(mài)吸引了華潤(rùn)置地、招商蛇口、越秀地產(chǎn)、綠城中國(guó)等8家房企參與競(jìng)爭(zhēng)。經(jīng)過(guò)238輪現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，中海地產(chǎn)最終以30.65億元的價(jià)格拿下，溢價(jià)率高達(dá)70.37%，樓面地價(jià)約為2.96萬(wàn)元/平方米。70.37%的溢價(jià)率不僅超出了市場(chǎng)預(yù)期，也遠(yuǎn)高于中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地聯(lián)合體在2024年末競(jìng)得深圳后?！鞍賰|地”的46.3%。

高地價(jià)加上區(qū)域核心的位置，決定了G01045 - 0200地塊將被打造成更具議價(jià)能力的改善型樓盤(pán)。但在大運(yùn)玖章開(kāi)盤(pán)前，外界普遍認(rèn)為龍崗板塊難以支撐起千萬(wàn)級(jí)豪宅的購(gòu)買(mǎi)力。

9個(gè)月后，大運(yùn)玖章正式開(kāi)盤(pán)。根據(jù)中海地產(chǎn)深圳公司公布的數(shù)據(jù)，經(jīng)過(guò)公證搖號(hào)選房，大運(yùn)玖章的銷(xiāo)售金額超過(guò)21億元，其中大平層產(chǎn)品的去化率超過(guò)九成。據(jù)深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)統(tǒng)計(jì)，截至10月24日，項(xiàng)目備案房源239套，已簽認(rèn)購(gòu)書(shū)房源186套，整體去化率約為77.82%。

從板塊現(xiàn)狀來(lái)看，龍崗市場(chǎng)高品質(zhì)改善盤(pán)較少，這使得一些總價(jià)較高的項(xiàng)目仍能獲得穩(wěn)定的購(gòu)買(mǎi)力支持。一位購(gòu)買(mǎi)了197平方米戶型的準(zhǔn)業(yè)主表示，他選擇大運(yùn)玖章主要是因?yàn)檎J(rèn)可其環(huán)境和景觀。地段稀缺、景觀好，且房?jī)r(jià)基本觸底，是他決定購(gòu)買(mǎi)的主要原因。

中海地產(chǎn)深圳公司介紹，大運(yùn)玖章的客戶主要是龍崗本地的改善型客戶。從產(chǎn)品偏好來(lái)看，客戶特別看重平層的空間舒適度和社區(qū)配套的完善程度?！半S著龍崗在氫能、半導(dǎo)體等新興產(chǎn)業(yè)的布局吸引了高端人才，我們也發(fā)現(xiàn)了一批來(lái)自相關(guān)產(chǎn)業(yè)企業(yè)的‘產(chǎn)業(yè)帶客群’。”

盡管整體市場(chǎng)仍在調(diào)整，但高端新盤(pán)呈現(xiàn)出與大盤(pán)不同的走勢(shì)，也讓市場(chǎng)重新認(rèn)識(shí)到高端改善需求的支撐力。更多高端項(xiàng)目正在準(zhǔn)備在今年最后一個(gè)季度向高凈值人群發(fā)起新的攻勢(shì)。

深圳豪宅區(qū)，時(shí)代財(cái)經(jīng)攝

根據(jù)深圳市住建局公示的《2025年四季度計(jì)劃入市商品房房源信息情況》，截至10月16日，全市計(jì)劃入市項(xiàng)目共39個(gè)、1.23萬(wàn)套，其中住宅供應(yīng)約1.01萬(wàn)套，限購(gòu)區(qū)有多個(gè)豪宅項(xiàng)目準(zhǔn)備入市。

南山的深圳灣澐璽、后海招商璽、蛇口中信元灣府，分別計(jì)劃推出339套、348套、407套房；前海片區(qū)有前海時(shí)代廣場(chǎng)、天健灣時(shí)代府等項(xiàng)目準(zhǔn)備入市；寶安新安街道瑧譽(yù)府計(jì)劃推出206套房；福田皇崗村舊改卓越縵悅也有260套房推出。參考貝殼找房的數(shù)據(jù)，這幾個(gè)片區(qū)目前在售二手樓盤(pán)的最新掛牌價(jià)在7.9萬(wàn) - 19.8萬(wàn)元/平方米之間。

從龍崗到后海，從大運(yùn)玖章到深圳灣澐璽，深圳豪宅市場(chǎng)進(jìn)入了新一輪的競(jìng)爭(zhēng)周期。

機(jī)構(gòu)提示購(gòu)買(mǎi)力可能出現(xiàn)階段性疲軟

不僅僅是深圳，一線城市的高端住宅也經(jīng)常傳出熱銷(xiāo)的消息。

10月17日，由中國(guó)金茂、越秀地產(chǎn)聯(lián)合開(kāi)發(fā)的北京璞樾開(kāi)盤(pán)，售價(jià)在11.46萬(wàn) - 12.9萬(wàn)元/平方米之間，累計(jì)售出230套房，銷(xiāo)售金額達(dá)45.65億元。

值得注意的是，越秀地產(chǎn)今年在北京推出的“和樾系”項(xiàng)目表現(xiàn)也很出色，和樾望雲(yún)與和樾玉鳴在3月首開(kāi)當(dāng)天實(shí)現(xiàn)了152億元的銷(xiāo)售額，刷新了北京同期開(kāi)盤(pán)紀(jì)錄，和樾望雲(yún)還成為了2025年上半年住宅銷(xiāo)售“三冠王”。

豪宅熱銷(xiāo)的情況也蔓延到了上海和廣州。

10月18日，位于上海黃浦衡復(fù)風(fēng)貌區(qū)的萬(wàn)科高福云境開(kāi)盤(pán)，25套單價(jià)1.3億 - 1.7億元、建筑面積約600平方米的大平層很快售罄，銷(xiāo)售金額超過(guò)了2024年全年上海同價(jià)段豪宅的成交總額。該項(xiàng)目均價(jià)達(dá)21萬(wàn)元/平方米，是上海第二個(gè)平均單價(jià)達(dá)到21萬(wàn)元/平方米的高層住宅項(xiàng)目。

再往前看，9月21日，位于黃浦區(qū)外灘街道的嘉里金陵華庭二期開(kāi)盤(pán)即售罄，套均總價(jià)約8200萬(wàn)元的120套房收獲了98.43億元；毗鄰新天地的上海壹號(hào)院，套均總價(jià)5000萬(wàn)元起，年內(nèi)四次開(kāi)盤(pán)都“日光”，成為2025年上海首個(gè)破百億的單盤(pán)項(xiàng)目。

在廣州市場(chǎng)，保利發(fā)展旗下的保利天曜與保利天奕兩大項(xiàng)目年內(nèi)網(wǎng)簽金額合計(jì)超過(guò)百億元，分別成為單盤(pán)銷(xiāo)冠和亞軍。

高端改善型需求正在成為當(dāng)前市場(chǎng)的主要支撐力量?？硕饠?shù)據(jù)顯示，今年三季度，四房戶型成為新房成交結(jié)構(gòu)中增長(zhǎng)最明顯的產(chǎn)品類(lèi)型。其中，一線城市四房成交占比達(dá)32.8%，比去年提高了4.4個(gè)百分點(diǎn)；二線城市也提高到了30.9%，主要是因?yàn)槎亢腿慨a(chǎn)品的市場(chǎng)份額減少。

豪宅熱銷(xiāo)并非僅僅取決于價(jià)格或短期市場(chǎng)情緒，而是多種因素共同作用的結(jié)果。

以上海萬(wàn)科高福云境為例。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)指出，萬(wàn)科高福云境的熱銷(xiāo)并非偶然，而是市場(chǎng)進(jìn)入新階段的表現(xiàn)。從供給方面來(lái)看，核心地段土地資源稀缺，新盤(pán)供應(yīng)有限，項(xiàng)目定位準(zhǔn)確；從需求方面來(lái)看，上海高凈值人群數(shù)量眾多，對(duì)核心地段優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的需求一直很旺盛，同時(shí)這類(lèi)產(chǎn)品具有明顯的保值和圈層價(jià)值。

當(dāng)然，豪宅熱銷(xiāo)并不代表市場(chǎng)全面復(fù)蘇。

克而瑞指出，隨著優(yōu)質(zhì)地塊成交比例上升，四季度整體高端供應(yīng)仍呈現(xiàn)穩(wěn)中有增的趨勢(shì)，項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加激烈。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，信心不足加上前期需求集中釋放，可能會(huì)導(dǎo)致購(gòu)買(mǎi)力出現(xiàn)階段性疲軟。

這種冷熱不均的現(xiàn)象已經(jīng)在部分二線城市出現(xiàn)。根據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)，成都、武漢等地的高端項(xiàng)目去化情況差異明顯，成都近郊怡湖春曉因定價(jià)過(guò)高、競(jìng)爭(zhēng)力不足，開(kāi)盤(pán)去化率僅45%；武漢武昌源著9月2日推出50套房，去化率不到三成。

大量豪宅競(jìng)爭(zhēng)的深圳也不例外。占據(jù)頂級(jí)豪宅片區(qū)的深圳灣澐璽雖然要求看房驗(yàn)資1000萬(wàn)元，也已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)行全民營(yíng)銷(xiāo)，推薦成交每套獎(jiǎng)勵(lì)現(xiàn)金10萬(wàn)元。

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