來源丨馮侖風(fēng)馬牛（微信號：fengluntalk）

作者丨馮侖風(fēng)馬牛

前些日子馮叔與老友王石在中國企業(yè)家系列論壇上相聚。此次論壇，由上海交大教育集團(tuán)高凈值研究院、上海高金民營經(jīng)濟(jì)研究中心與風(fēng)馬牛傳媒聯(lián)合主辦。在活動中，兩位以‘大浪潮中的機(jī)會與使命’為題，分別發(fā)表主題演講。

在演講中，馮叔認(rèn)為，房地產(chǎn)進(jìn)入‘后開發(fā)時代’以后，至少在以下十個領(lǐng)域有發(fā)展前景與機(jī)會：1、物流倉儲，特別是智能化的物流倉儲；2、大健康不動產(chǎn)；3、對健康住宅、健康空間的需求；4、物業(yè)類，尤其是對特殊空間的運(yùn)營；5、資產(chǎn)管理；6、不動產(chǎn)科技；7、合作建房；8、不良資產(chǎn)買賣；9、收費(fèi)開發(fā)商以及代建；10、向互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)學(xué)習(xí)做房地產(chǎn)，做極致單品。

王石在演講中介紹了萬科在疫情之初的一些應(yīng)對，包括快速響應(yīng)及積極捐贈等?？挂叱跗?，萬科武漢物業(yè)組織了一個支援團(tuán)隊(duì)，這個團(tuán)隊(duì)一直堅(jiān)持到兩個方艙醫(yī)院停止運(yùn)轉(zhuǎn)之后才撤回。王石也介紹了從萬科退休后創(chuàng)建的兩個基金，其中包括猛犸基金在全球抗疫方面的捐贈，包括試劑盒及實(shí)驗(yàn)室等。此外，王石還結(jié)合自己的留學(xué)及二次創(chuàng)業(yè)的經(jīng)歷，闡述了自己對大健康、新興數(shù)字經(jīng)濟(jì)、傳統(tǒng)房地產(chǎn)等的看法。

風(fēng)馬牛的小伙伴們整理了兩位在演講中的部分精彩段落，分享給大家。

馮叔：過去，中國人的表達(dá)有一個特點(diǎn)，叫做‘十景病’，一看長安有八景，另外一個地方，比如鄭州，就要有十景，到了嶺南，也是十景，各地都要有十景，這是取其多，而不是準(zhǔn)確地說。我今天也按照十來取，但其實(shí)‘后開發(fā)時代的房地產(chǎn)’機(jī)會很多，我只講十個而已。

馮叔：昨天我看到一個特別酷的視頻，一個人住在差不多 20 多層的酒店里，想吃披薩，點(diǎn)了外賣以后，一個像飛碟一樣的東西，直接飛過來，刷一下單，然后就把披薩給他。

所以，物流倉儲，特別是智能化的物流倉儲，在房地產(chǎn)進(jìn)入后開發(fā)時代以后，是一個非常重要的類別，這個類別值得大家去關(guān)注。如果說‘開發(fā)時代’最主要的產(chǎn)品是住宅的話，在‘后開發(fā)時代’智能倉儲一定是一個特別重要的領(lǐng)域。

馮叔：我們曾經(jīng)鬧過一個笑話，招聘的時候，一個人描述履歷，非常的好，說是在司法部門工作過，還獲得過表彰。我們覺得這樣的人應(yīng)該很優(yōu)

秀，就錄用了他。但是后來發(fā)現(xiàn)并不是那么回事，原來他坐過牢，坐牢也是‘在司法部門工作’，叫‘配合司法工作’，因?yàn)樗?jīng)‘立功減刑’，就算是得到過表彰了。

馮叔：大家‘吃飽了’以后就有很多怪的需求，這些怪的需求會帶來怪的病。我們知道，剛吃飽那會兒，很多人進(jìn)了法院、醫(yī)院，成為‘兩院院士’以后，因?yàn)樽飨⒁?guī)律，飲食健康，行為受到約束，身體都變好了。

現(xiàn)在，有很多人因?yàn)椴唤】档男袨?、不健康的飲食、不健康的生活方式，出現(xiàn)很多健康問題，再加上老齡化等因素，這就給健康領(lǐng)域帶來很多機(jī)遇，人們對健康的需求在增強(qiáng)。

過去，假如在跟身體有關(guān)的支出，要花 100 塊錢，那主要都是花在醫(yī)院?，F(xiàn)在，這 100 塊錢，大概 30 塊錢花在生病以前，30 塊錢看病，30 塊錢用在康復(fù)和出院以后。

所以，醫(yī)療健康的不動產(chǎn)設(shè)施，比如體檢中心，這就是看病以前的一些設(shè)施，而這些設(shè)施現(xiàn)在大量需要?？床∫院蟮脑O(shè)施，比如康復(fù)中心，還有一些跟老年人相關(guān)的設(shè)施，養(yǎng)老設(shè)施，這些都不夠。醫(yī)療、健康這一類的不動產(chǎn)將是‘后開發(fā)時代’一個非常重要的類別。

馮叔：專業(yè)的空間運(yùn)營商越來越值錢。比如，我以前也講過的，有人往生了，要到殯儀館告別，告別廳的運(yùn)營回報就很高。而且，客戶一般也不會投訴這個空間，即使它漏風(fēng)漏雨，正好表達(dá)悲傷。

有的告別廳 45 分鐘差不多要收 2000 塊錢，利潤率很高。而且一年 365 天，絕不休息。中國一年有 400 萬具尸體要處理。不可能說人死要按照時間死，禮拜一到禮拜五死，禮拜六禮拜天堅(jiān)決不死，沒有這樣的。所以，這個空間的運(yùn)營就不休息，它始終收錢。

當(dāng)然，這樣的空間，要讓逝者家屬的情感得到宣泄，他們的哀思、悼念、追慕……各種情緒都在這里得到滿足，同時還要給家屬面子，感到尊重，在各方面都感到滿意，這種空間的運(yùn)營就變成了一個非常專業(yè)的運(yùn)營。

當(dāng)然，還有很多專業(yè)等空間運(yùn)營商，比如近年來興起的共享辦公，也是專業(yè)的空間運(yùn)營。

馮叔：在后開發(fā)時代，有一個特別的機(jī)會，我們叫做‘不良資產(chǎn)買賣’。

有人辦喪事，就有人辦喜事，這是自然的社會生態(tài)。那么，經(jīng)濟(jì)上行的時候，大家都辦喜事，但經(jīng)濟(jì)波動甚至下行的時候，就有一些人要辦喪事。辦喪事當(dāng)然就要賣掉一點(diǎn)東西，其中最重要的是賣房子。

賺房地產(chǎn)的錢最賺錢的就是不良資產(chǎn)，就是別人辦喪事，你辦喜事最賺錢。

差不多快 20 年以前，我第一次去美國學(xué)房地產(chǎn)，我到高盛的時候，他們就說，房地產(chǎn)行業(yè)里，利潤率最差的是散貨碼頭的漏風(fēng)倉庫，那地方最不值錢，然后是住宅，商場，寫字樓，投資最高回報的叫不良資產(chǎn)。

馮叔：我們要向互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)來學(xué)習(xí)做房地產(chǎn)。過去，在開發(fā)時代，我們做房地產(chǎn)，比較多的是，買地越大越好，故事越編越大，幾百畝、幾千畝。實(shí)際上，地多，負(fù)債一定多。這種做法越來越復(fù)雜，也越來越危險。

越做越大的模式是過去開發(fā)時代的一種做法。但是，互聯(lián)網(wǎng)做產(chǎn)品，是做一個極致單品，然后來復(fù)制。互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)非常有意思，他們都是靠單品。他們又不認(rèn)識很多領(lǐng)導(dǎo)，也沒有什么特權(quán)，也不去唱歌，不大吃大喝，都是在屋子里寫代碼的宅男，但他們做出來的東西，比我們這些房地產(chǎn)企業(yè)都大。還比如快手，大家用它看視頻都很開心，這都是一個單品做到極致，當(dāng)然還有微信，讓我們受益無限。

所以，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，如果你做一個單品，做成極致單品，某一種物業(yè)的單品把它做好，然后復(fù)制在全國，也是很大一個市場。

王石：剛才主持人提到了深圳改革開放 40 年。特區(qū)還沒建立的時候，我就在深圳工作，當(dāng)時是作為工程師搞工程，之后回廣州，又來深圳。40 年的經(jīng)歷，讓我覺得，面對未來，機(jī)會太多了。

到了現(xiàn)在，中國可以和西方平視，當(dāng)然，我們還沒到俯視別人的地步，即使到了也沒有必要俯視。我現(xiàn)在到日本，到美國，到以色列等工業(yè)發(fā)達(dá)國家，非常明顯感到，可以與對方平視交流，而如果沒有發(fā)展，沒有現(xiàn)在這個成績，沒有這樣的一個地位，怎么可能？

但是，我們需要走的路還很長。尤其是面對高科技、數(shù)碼經(jīng)濟(jì)的沖擊，原來的一切都要重新組合，包括傳統(tǒng)企業(yè)。實(shí)際上，對傳統(tǒng)企業(yè)來講，應(yīng)該擁抱這個時代。未來，淘汰掉傳統(tǒng)企業(yè)的絕對不是這些網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)，而是掌握了網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)工具的同行。

王石：千百年來人性沒有改變，做企業(yè)的根本邏輯是沒有變的。增長非?？斓钠髽I(yè)，他們有數(shù)字管理優(yōu)勢，他們有很多新的做法，確實(shí)傳統(tǒng)企業(yè)也需要做改變，但同時最基本的道理，最基本的邏輯沒有變，也許他們還要向傳統(tǒng)企業(yè)借鑒學(xué)習(xí)。將來如何互相融合，我覺得這才代表著未來。

問：現(xiàn)場有不少 80 后、90 后的創(chuàng)業(yè)者。對于做企業(yè)，王石總有什么建議或者忠告？

王石：現(xiàn)在創(chuàng)業(yè)的都是 90 后了，愿意聽一個‘老家伙’的建議和忠告嗎？

主持人之后再問現(xiàn)場觀眾，要求王石回答。

王石：年輕人吃青春飯，你們有資格吃青春飯，那挺好。

我覺得你們代表著未來。我是 1951 年出生的，之后到深圳創(chuàng)業(yè)。如何面對 80 后，那時候我們很困惑，因?yàn)楹芏嗍仟?dú)生子女，非常自我，后來發(fā)現(xiàn)他們比我們強(qiáng)，為什么？

第一，他們是在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下長大的，有競爭意識。競爭意識就意味著敢于面對失敗，這個是我們所不具備的。實(shí)際上，有很多不愿意去努力的，是因?yàn)榕率?。而現(xiàn)在年輕人，80 后、90 后、95 后、00 后，他們很厲害，不怕失敗。

第二，我覺得我們那個時候，先賺到一定的錢，然后做公益，分兩個階段。可是現(xiàn)在，和這些 80 后、90 后的企業(yè)家打交道，這些年輕人是賺錢和做公益同時進(jìn)行的，我覺得非常好。

所以你問有什么忠告，我覺得應(yīng)該倒過來。我非常想聽聽這些 80 后、90 后對我們這些‘老家伙’有什么忠告？

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