來源丨財(cái)經(jīng)無忌（微信號(hào)：caijwj）

作者丨韋航

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港股地產(chǎn)圈，又迎來了一年一度的財(cái)報(bào)季。 

3月25日，地產(chǎn)龍頭碧桂園發(fā)布了2020年度成績單，盡管受年初疫情影響部分項(xiàng)目進(jìn)度有所放緩，仍實(shí)現(xiàn)了全年總收入4629億元，凈利潤約541億元。

營收凈利潤雙雙呈現(xiàn)穩(wěn)健的姿態(tài)，讓投資者好奇，碧桂園為什么能做到這樣？正如碧桂園集團(tuán)董事會(huì)主席楊國強(qiáng)在2021年初所講，碧桂園要回歸初心，不斷提升產(chǎn)品力，為用戶創(chuàng)造更多價(jià)值。

作為頭部房企，碧桂園經(jīng)歷了房地產(chǎn)黃金時(shí)代，在進(jìn)入存量時(shí)代后，自然要跟隨大勢，但與以往不同，在剛剛過去的黑天鵝2020年，房地產(chǎn)圈在洗牌后將進(jìn)入一個(gè)精細(xì)化運(yùn)營時(shí)代。

從這份年報(bào)中，我們可以一窺碧桂園如何把未來變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，當(dāng)然背后的價(jià)值和意義，更值得深思。

1、穩(wěn)健中加速，預(yù)計(jì)未來三年每年10%增長

有人開玩笑，三道紅線給每一個(gè)房企戴上了緊箍咒。

首先，三道紅線從根源上對房企負(fù)債做出了要求，當(dāng)資金擴(kuò)張的能力被鎖住后，各大房企也不能進(jìn)行高速的運(yùn)轉(zhuǎn)。

其次對于房地產(chǎn)來說，行業(yè)環(huán)境正在巨變，快速膨脹的囤地沒有意義，低利潤率帶來的金融風(fēng)險(xiǎn)不可估計(jì)。

穩(wěn)健是擺在每個(gè)房企眼前的第一要?jiǎng)?wù)。

翻看碧桂園年報(bào)，截至2020年12月31日，公司有息負(fù)債總額從3696億元下降至3265億元，同比下降11.7%，期末平均融資成本僅5.56%，同比下降78個(gè)基點(diǎn)，融資成本進(jìn)一步降低。期末現(xiàn)金余額約人民幣1836.2億元，另有未使用授信額度達(dá)人民幣3400億元。

負(fù)債在逐漸降低，充足的現(xiàn)金流預(yù)示著碧桂園擁有更加厚實(shí)的草料。

相較其他房企，碧桂園的杠桿水平處于安全線內(nèi)。按照現(xiàn)有的經(jīng)營的節(jié)奏，碧桂園預(yù)計(jì)能夠在2023年6月30號(hào)穩(wěn)步變綠。

同時(shí)，碧桂園權(quán)益合同銷售額約人民幣5,706.6億元 ，權(quán)益銷售面積約6,733萬平方米，2016年至2020年期間，碧桂園權(quán)益合同銷售金額年復(fù)合增長率達(dá)25%，甚至碧桂園還宣布，還有信心未來三年每年錄得10%的權(quán)益銷售額增長。

這說明碧桂園仍然保持了較強(qiáng)的韌性，連續(xù)多年位居行業(yè)龍頭地位，一收一放，正構(gòu)建出自己的安全壁壘。

回顧2020年碧桂園業(yè)績，能在疫情之下取得穩(wěn)健的營收，也是對其他房企來說一個(gè)不錯(cuò)的樣本。

營收利潤穩(wěn)健的同時(shí)，碧桂園進(jìn)行了精細(xì)化運(yùn)營，加強(qiáng)對銷管費(fèi)的管控，全年銷管費(fèi)占收入6.0%，同比降低1.0個(gè)百分點(diǎn)，費(fèi)用總額為人民幣277億，同比降低18.4個(gè)百分點(diǎn)。 

費(fèi)用管控成效顯著，提質(zhì)增效全競提升，碧桂園迎來有質(zhì)量的增長，其本身的價(jià)值也迎來質(zhì)變。

從側(cè)面來看，碧桂園通過提高銷售和精細(xì)化運(yùn)營的手段，達(dá)到了降負(fù)債的效果——這其實(shí)也是碧桂園2020年業(yè)績穩(wěn)健，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的重要意義。

2、多元化戰(zhàn)略齊頭并進(jìn)

在成熟型的地產(chǎn)行業(yè)，大型龍頭房企的資產(chǎn)到達(dá)一定規(guī)模后，實(shí)施多元化經(jīng)營，不僅是行業(yè)環(huán)境推波助瀾，也是企業(yè)內(nèi)部尋求發(fā)展的必然選擇。

在多元化發(fā)展的道路上，需要避免急躁，主業(yè)并不可丟。

在最新的消息中，碧桂園公司收獲了投資機(jī)構(gòu)的青睞，穆迪上調(diào)其發(fā)行人及高級(jí)無擔(dān)保債券評(píng)級(jí)至投資級(jí)，標(biāo)普上調(diào)碧桂園長期主體信用評(píng)級(jí)展望至正面兩項(xiàng)成果，這有利于碧桂園進(jìn)一步降低融資成本，優(yōu)化融資期限，持續(xù)改善融資結(jié)構(gòu)。

穩(wěn)健的融資，讓碧桂園更有底氣尋找新的方向。

對于房企來說，物業(yè)服務(wù)是一個(gè)值得掘金的藍(lán)海市場，年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，碧桂園服務(wù)2020年?duì)I收約156億元，同比增長61.7%，淨(jìng)利潤27.82億元，同比增長61.9%，同時(shí)碧桂園服務(wù)總市值首次超過碧桂園集團(tuán)。

作為行業(yè)龍頭的碧桂園，也是物管老大，這成為物管企業(yè)上市以來的標(biāo)志性事件，從房地產(chǎn)內(nèi)部孵化的物業(yè)服務(wù)業(yè)，盡管營收還不及開發(fā)房產(chǎn)的主營業(yè)務(wù)，但市場對其想象空間卻無比大。

房地產(chǎn)行業(yè)越來越變成一個(gè)服務(wù)業(yè)，從新房開發(fā)到存量服務(wù)，從買房到居住服務(wù)，未來的碧桂園，將兼具規(guī)模與管理的雙重優(yōu)勢，承載商業(yè)、商務(wù)、產(chǎn)業(yè)、服務(wù)等多種體系，單純的住宅開發(fā)將離行業(yè)主流越來越遠(yuǎn)。

另一個(gè)值得注意的是，碧桂園正重點(diǎn)發(fā)展建筑機(jī)器人，不僅能提升其本身房地產(chǎn)開發(fā)鏈條效率，同時(shí)為碧桂園多元化業(yè)務(wù)打開了全新空間。

根據(jù)碧桂園官網(wǎng)2020財(cái)政年度業(yè)績演示中資料，目前碧桂園旗下博智林機(jī)器人公司填補(bǔ)了多項(xiàng)行業(yè)空白，成為智能建造與建筑工業(yè)化整體解決方案的服務(wù)商，累計(jì)專利有效申請2,997項(xiàng)，已獲授權(quán)956項(xiàng) ，承擔(dān)2個(gè)住建部科技計(jì)劃項(xiàng)目，1項(xiàng)廣東省重點(diǎn)領(lǐng)域研發(fā)計(jì)劃。

在研建筑機(jī)器人及智能產(chǎn)品46款，其中18款投入商業(yè)化應(yīng)用，28款工程測試?yán)塾?jì)應(yīng)用15個(gè)項(xiàng)目，累計(jì)作業(yè)面積超過80萬㎡，BIM數(shù)字化系統(tǒng)已研發(fā)7類21項(xiàng)產(chǎn)品。

最后，碧桂園深入挖掘農(nóng)業(yè)全產(chǎn)業(yè)鏈，聚焦農(nóng)業(yè)科技中的育種環(huán)節(jié)，再到“公司+基地+農(nóng)戶”的中端生產(chǎn)，配以碧優(yōu)選門店為市場端，正在進(jìn)行新鮮的探索。

在這背后，是碧桂園逐漸貫徹打造團(tuán)隊(duì)執(zhí)行力、產(chǎn)品質(zhì)量、服務(wù)、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、并購、地產(chǎn)+等綜合實(shí)力的決心。

既然地產(chǎn)商的發(fā)展邏輯已發(fā)生改變，那么對于碧桂園來說，要按新的邏輯來制定公司的發(fā)展戰(zhàn)略，頭部公司將迎來新的黃金時(shí)代，對港股投資者來說，在合適的股價(jià)買入，也是不錯(cuò)的黃金節(jié)點(diǎn)。

3、掘進(jìn)三四線城市

據(jù)統(tǒng)計(jì)，在2017年，中國的城鎮(zhèn)化率為58.52%，2019年為60.6%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家80%城鎮(zhèn)化率。

根據(jù)歷史發(fā)展規(guī)律，中國的城鎮(zhèn)化水平還有發(fā)展空間，還有很長的路要走。中國的消費(fèi)者對幸福生活的追求不會(huì)變，未來大批農(nóng)村人口還將進(jìn)入生活配套更為豐富的縣、鎮(zhèn)生活。

誰能做城鎮(zhèn)化征程的領(lǐng)跑者，為消費(fèi)者提供好房子，為業(yè)主提供好的戶型、綠化、裝修和物業(yè)管理，誰就能占得先機(jī)。

截至2020年12月31日，碧桂園集團(tuán)已簽約或已摘牌的中國內(nèi)地項(xiàng)目總數(shù)為2,958個(gè)，分布于31個(gè)省/自治區(qū)/直轄市的289個(gè)地級(jí)市，總計(jì)覆蓋1,350個(gè)縣級(jí)市/區(qū)/縣，項(xiàng)目遍布中國內(nèi)地所有省份。 

2020年底可售貨值中，98%位于常住人口50萬人以上的區(qū)域；93%位于人口流入?yún)^(qū)域；73%位于五大都市圈。

在業(yè)績會(huì)上，碧桂園總裁及執(zhí)行董事莫斌表示，碧桂園在去年10月底進(jìn)行了區(qū)域裂變，聚焦管理精度。2020年公司銷售額約占全國商品房銷售額的5%，已經(jīng)進(jìn)駐的三四線城市中，平均市占率約為8%，預(yù)計(jì)未來三四線城市的市場份額將進(jìn)一步提升。

首席財(cái)務(wù)官伍碧君稱，2021年土地資本開支和2020年基本持平，即2000億左右，新業(yè)務(wù)投入初步預(yù)算是100億。

充足的資金保證，讓碧桂園能繼續(xù)開拓三四線城市，這與碧桂園之前蓬勃發(fā)展的戰(zhàn)略不謀而合。

2017年，早先布局三四線城市的房企抓住了時(shí)代的機(jī)會(huì)，從而扶搖直上千萬里，碧桂園也靠此拿下規(guī)模第一的寶座。

在城鎮(zhèn)化背景下土儲(chǔ)布局空間正在放大，優(yōu)質(zhì)的土地對房地產(chǎn)商來說極為重要，碧桂園并沒有停下更進(jìn)一步的腳步，區(qū)域布局的整體下沉已成趨勢。

沒有成功的企業(yè)，唯有時(shí)代的企業(yè)。

很多曾經(jīng)風(fēng)光的企業(yè)落寞，一部分原因是過于專注于既往經(jīng)驗(yàn)的肌肉記憶，并沒有居安思危，而對碧桂園而言，長期在“今天”去實(shí)現(xiàn)“明天”的目標(biāo)，將以更加從容的姿態(tài)，坐在下一場競爭的牌桌上。

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