近來又發(fā)現(xiàn)了一些老破小市場的微妙變化，想和大家分享一下。

原因是朋友送我 一套曹楊二村成交的老破小 ，速度特別快， 交易將在一天內(nèi)完成。

起初我并不太在意，畢竟是個(gè)案情況。

心里一定是小區(qū)里最低的價(jià)格，不然怎么會(huì)這么快。

結(jié)果一看， 竟不是最低價(jià)，有點(diǎn)出乎意料。

再一次仔細(xì)翻來覆去，發(fā)現(xiàn)一天的交易不是個(gè)案。

但越來越多的老破小正在實(shí)現(xiàn)“一天交易”。

01

老破小的交易加速了

除了上面提到的曹楊二村的老破小，最近“一天交易”的老破小還有。 不少 。

浦東梅園新村 一套書包房，總價(jià)302萬元 1天成交。

就價(jià)格而言，這并不是小區(qū)最近一段時(shí)間的最低價(jià)，大面積的價(jià)格會(huì)更低。

總價(jià)格在小區(qū)內(nèi)很有優(yōu)勢，帶看也只是一次成交。

曹楊那套大概率也是書包房，顯示0帶看就成交了。

說明業(yè)主抓住了自己房子的優(yōu)勢，并且在賣房時(shí)進(jìn)行了放大。

您可能會(huì)想，是否所有這些功能非常明確的房子都可以在一天內(nèi)出售。

實(shí)際情況是一般老破小也有這種情況。

呼瑪一村，寶山張廟 這個(gè)57平2的房間也是如此 1天成交。

張廟是非常普通的剛需板塊，板塊內(nèi)部也是老破小堆。

看了兩遍，砍掉3%的價(jià)格就賣了。

許多人可能沒有機(jī)會(huì)接觸這些房子。

嘉定江橋二村 66平2房間也是如此 1天成交。

張廟和江橋并非傳統(tǒng)的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)，而是便于通勤生活。

但并不妨礙這些地方的老破小依然可以快速出售。

02

不要跌穿底褲才能快速賣掉。

還想看看這一天賣出去的老破小到底是什么？ 特點(diǎn) 。

因?yàn)檫@個(gè)原因，我收集了 在過去的一個(gè)月里，一家有40多套老破小區(qū)的交易記錄。 進(jìn)行研究。

根據(jù)某網(wǎng)站記錄的所有例子，交易周期在14天(2周)以內(nèi)。

表格中所有的交易房屋都是隨機(jī)找到的，涉及上海12個(gè)區(qū)。

整理完之后，的確有不少發(fā)現(xiàn)：

1)快速交易并不意味著最低價(jià)格。

我們統(tǒng)計(jì)的42套快速成交的房子中，有29套不是小區(qū)最低價(jià)。

其中24套既不是小區(qū)最低價(jià)，也不是小區(qū)最低價(jià)。

假如有人瘋狂pua你減價(jià)賣房，你就把他扔進(jìn)黃浦江。

老小只是老了，不是死了。

目前你的房子好不好賣，是要體現(xiàn)的。 性價(jià)比 ，而非一味地降低最低價(jià)格。

但是有一點(diǎn)要承認(rèn)，所有這些老破小相比2010-2022年的高點(diǎn)肯定會(huì)下降很多，只是多了一點(diǎn)。

基于老破小這一類已經(jīng)大幅回調(diào)的基礎(chǔ)，已經(jīng)沒有必要做最低價(jià)卷他們的行為了。

二是核心板塊或使用價(jià)格高

比如大寧、金橋、梅園、金楊、莘莊等等。 在一定程度上，核心板塊的老破小可以防止無底線砍價(jià)。

核心區(qū)域的老破小實(shí)用價(jià)值仍較為清晰， 地段價(jià)值 基本分支比較高。

另外，像田林、彭浦、北蔡、五里橋等一些方便通勤生活的板塊，只要價(jià)格合理，顧客都可以接受。

在過去，我們告訴大家，精確定價(jià)是非常重要的，因?yàn)榉孔拥膬r(jià)值是多重因素的疊加。

在不被大放血的前提下，讓價(jià)格符合房子的價(jià)值。

盡管每個(gè)人都受到大市場的影響，但自己的趨勢卻能多樣化。

相反，很多賣房周期較長的房主更容易砸盤。

長時(shí)間反復(fù)拉扯心態(tài)，從高價(jià)一點(diǎn)一點(diǎn)磨下來，最后繃不住，直接做個(gè)最低價(jià)。

既錯(cuò)過了許多時(shí)間，又錯(cuò)過了房子的真正價(jià)值。

3)仍然有幾種老破小無法避免卷價(jià)的情況。

趨勢上有交易 更理性 但有些房子想要快速賣房還是只能降價(jià)。

歸根結(jié)底，沒有核心競爭力。

第一類就是遠(yuǎn)郊老破小小

可以看出，金山石化、嘉定老城、寶山顧村淞寶、老閔行等地價(jià)格最低。

在此之前，我們的文章踩到了金山、淞寶等地方，事實(shí)證明熊市是如此殘酷。

這套金山石化六村的價(jià)格已達(dá)到8700元，很有可能是2015年以前的價(jià)格。

第二類是老破小區(qū)內(nèi)的大戶型。

自上海房地產(chǎn)市場發(fā)展以來，老破小的應(yīng)用場景已十分確定。

主要是針對剛需上車，或掛戶口上學(xué)。

在大多數(shù)情況下，大規(guī)模是劣勢，是違背市場的。

即使你在核心區(qū)域，也無法避免。

長寧仙俠虹城公寓這套80平的公寓，雖然交易周期只有5天，但是價(jià)格已經(jīng)跌回了2016年初。

速度完全取決于切肉。

閔行春申這里的徐匯芳鄰居雖不全是最低價(jià)，但已是同房型最低價(jià)。

老破小上限也就是60平頂天。

第三類是被拋棄的板塊。

還有一些熟悉的板塊，楊浦中原，靜安永和，普陀桃浦新村，虹口江灣等等。

沒落的板塊里，沒落的商品，能競爭的也只有價(jià)格。

03

老小的改變不是偶然的改變。

上海的變化讓我想起了最近杭州這邊的消息，說， 許多外國顧客涌入杭州瘋狂掃貨老破小。

1000萬買市中心的10套老破小，劃算嗎？

事實(shí)上，邏輯很簡單：

杭州的 城市價(jià)值得到了大家的認(rèn)可，這是有共識(shí)的。

已有一輪房價(jià)大幅下跌，老破小跌出空間。

低價(jià)抄底，租金現(xiàn)金流相對穩(wěn)定，自然值得做。

最糟糕的情況就是把它當(dāng)作財(cái)產(chǎn)，還可以博原建或拆遷，甚至房價(jià)回升。

同樣適用于上海，其實(shí)上海也有這樣的跡象。

許多上海年輕人抄底老破小。

最近有人說有些投資者也在按壓。

在上海，房價(jià)不會(huì)無休止地下跌。

顧客入場抄底老破小就說明了 一般看空的預(yù)期會(huì)產(chǎn)生分歧。 。

假如上海放開二手房限購，我相信也會(huì)有杭州這樣的買家。

老破小是上海樓市的照妖鏡。

它是上海房市重最基本的交易模塊， 推動(dòng)鏈條最底層的商品全部更換。

現(xiàn)在老破小的交易回暖實(shí)際上是一個(gè)非常積極的信號(hào)。

尤其交易周期很短，說明價(jià)格已經(jīng)下降到足夠的程度來吸引買家。

而且這個(gè)價(jià)位的安全墊得到了市場的認(rèn)可。

實(shí)際上不只是老破小這個(gè)產(chǎn)品， 許多搬遷房屋、商品次新房也出現(xiàn)了快速交易的情況。

上海市場逐漸變得積極起來。

04

舊破小的價(jià)值回歸

我明白有很多粉絲關(guān)注老破小。

可以踩老破小，但是 一味的唱空老破小我覺得是不對的。

老破小雖不是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，但逐漸回歸價(jià)值的老破小又給了大家買入的理由。

只是買老破小的想法的確需要。 變一變 了。

假設(shè)你是自住的，那么請尊重實(shí)用價(jià)值，記住這四點(diǎn)：

1、盡量在中環(huán)內(nèi)購買老破小類。

2、最好是工業(yè)區(qū)輻射

3、選擇新的房齡

4、配套設(shè)施越豐富越好

但是，如果你有投資需求，請先降低漲價(jià)收益的預(yù)期。

把現(xiàn)金流放在第一位。

如今，許多老破小已能夠?qū)崿F(xiàn)2%-2.5%的租金回報(bào)。

看看超過3%的人來買，當(dāng)然這個(gè)比例越高越好。

老破小的超額收益不再來自漲幅，而是拆遷。

每個(gè)老破小都是一張彩票，刮到了才能獲得超額收益。

05

結(jié)束

在“大刀戰(zhàn)”中，上海的買家、商家仍在拉距。

老破小卻在不知不覺中迎來了 確定性 重歸。

交易價(jià)格不再是一波比一波低。

交易量有所提高，決策速度明顯提高。

大家一起期待上海房市越來越穩(wěn)定。

本文來自微信微信官方賬號(hào)“魔都財(cái)觀”（ID:moducaiguan），作家：觀看。

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